Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Rà soát hợp đồng thuê lại đất, hợp đồng thuê lại đất của khách hàng là hợp đồng song ngữ: Việt - Trung

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013;

Bộ luật dân sự 2015;

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Tính pháp lý của diện tích đất thuê

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

Đối với một hợp đồng thuê lại đất, một vấn đề rất quan trọng phải xem xét đầu tiên đó là giá trị pháp lý của lô đất cần thuê. Tuy nhiên, trong hợp đồng này chưa chỉ ra được căn cứ cơ sở nào mà bên cho thuê là “CÔNG TY CỔ PHẦN WHA I....” có quyền cho thuê.

Chúng ta phải phân biệt rõ việc thuê đất được thực hiện theo hình thức nào.

Điều 183 luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 183. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này;

d) Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất.

4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

b) Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174 và Điều 175 của Luật này.

5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 4 Điều 174 của Luật này.

Theo quy định Luật đất đai 2013 việc thuê đất có thể được thực hiện theo hai hình thức đó là:

Hình thức 1:

Thuê đất trực tiếp với Nhà nước, có nghĩa rằng cá nhân, tổ chức thực hiện thuê đất với cơ quan Nhà nước, cơ quan Nhà nước là chủ thể cho thuê. Còn cá nhân, tổ chức là bên thuê.

Theo quy định tại Điều 183 Luật đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Hình thức 2:

Thuê lại đất của cá nhân, tổ chức khác. Khi quyền sử dụng đất thuộc về cá nhân, tổ chức ấy.

Theo hợp đồng thuê lại đất của Qúy khách cung cấp, có thể thấy trường hợp của Qúy khách thuộc trường hợp 2. Doanh nghiệp của Qúy khách thuê đất của tổ chức khác. Tuy nhiên, trong hợp đồng này không thể hiện rõ tính pháp lý của diện tích đất cho thuê. Bên cho thuê nói rằng họ có quyền cho thuê, nhưng lại không đưa ra căn cứ nào để chứng minh cho điều đó, vì vậy khi ký hợp đồng thuê đất rủi ro sẽ rất cao.

Không phải diện tích đất nào cũng được tự do thực hiện việc cho thuê, cho thuê lại hay chuyển nhượng...Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định rất rõ các điều kiện thực hiện việc cho thuê lại đất

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, để cho thuê lại đất cần phải đảm bảo được bốn điều kiện:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, theo hợp đồng thuê lại đất Qúy khách cung cấp chưa thấy rõ được nội dung này.

Giải pháp: Qúy khách nên yêu cầu phía bên cho thuê cung cấp các giấy tờ như: giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao đăng ký kinh doanh để xem xét tính pháp lý cũng như quyền sử dụng đất của bên cho thuê.

Sau đó thêm các căn cứ pháp lý này vào trong hợp đồng thuê đất để thấy rõ tính pháp lý của diện tích đất thuê. Luật Minh Khuê đã thêm căn cứ này vào trong hợp đồng thuê đất.

2. Quyền và nghĩa vụ của đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qúy khách cung cấp, nguồn gốc đất là: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Đối với sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, Điều 175 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

>> Xem thêm:  Có bắt buộc phải xin giấy xác nhận độc thân khi mua bán đất ? Thủ tục mua bán nhà đất ?

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo điểm đ khoản 1 nêu trên, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng. Như vậy, đất này chỉ được cho thuê lại khi đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng.

Giải pháp: Qúy khách nên kiểm tra xem bên cho thuê đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng hay chưa? để xác định bên cho thuê được phép cho thuê theo quy định của pháp luật hay không?

3. Gía tiền thuê đất

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

Đối với hợp đồng thuê lại đất, giá tiền thuê đất cũng là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu. Có thể thấy, ở hợp đồng này chia ra nhiều khoản phí khác nhau. Mỗi khoản phí lại thể hiện ở mỗi phụ lục riêng. Phần nay cơ bản phụ thuộc vào nguồn tài chính của Qúy công ty.

Tuy nhiên, qua hợp đồng và phụ lục hợp đồng thì việc thanh toán của Qúy khách có thể thấy không phải là hình thức thanh toán trả tiền hàng năm, mà hầu như khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong, Qúy khách đã thanh toán hết cho bên cho thuê. Nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Qúy khách sẽ vẫn ghi nhận là “ đất trả tiền thuê đất hàng năm” Như vậy, có thể thấy đây cũng là một điều bất lợi cho Qúy khách.

Vì đất trả tiền thuê đất hàng năm quyền lợi sẽ ít hơn so với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Theo quan điểm của Luật Minh Khuê, Qúy khách có thể thỏa thuận kéo dài thời gian thanh toán thời hạn thuê đất

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất là thời điểm nào?

Trả lời:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Câu hỏi: Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là gì? được quy định như thế nào?

Trả lời:

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Câu hỏi: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề quy định như thế nào?

Trả lời:

 Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này.