Thưa luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc như sau: nhà tôi có đưa dì tôi giữ hộ sổ đỏ mấy năm nay và đến bây giờ tôi có xin lại thì dì tôi báo mất, tôi nghi rằng dì tôi đã cầm cố sổ đỏ nhà tôi, tôi có ghi âm cuộc nói chuyện đó và sau đó lên Công an phường báo mất và làm lại sổ. Vài ngày sau Công an báo lại là không làm lại cho nhà tôi và bảo rằng có người làm đơn lên báo là sổ đỏ vẫn còn và người đó đang giữ và cũng có nói là đất nhà tôi tranh chấp trong khi đất nhà tôi không có tranh chấp. Đất này mẹ tôi được bà tặng cho và tôi có đầy đủ giấy tờ tặng cho. Vậy cho tôi hỏi, trường hợp này tôi nên làm gì để có lại sổ ạ? Tôi xin cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162
Trả lời:
1. Sổ đỏ có phải là tài sản không? Có cầm cố được không?
Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”
Theo đó, tài sản gồm 04 dạng là: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Điều 115 Bộ luật này cũng giải thích quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Bên cạnh đó, dù pháp luật không có điều khoản nào quy định thuộc tính của tài sản nhưng từ góc độ nghiên cứu và thực tiễn giải quyết, để trở thành tài sản phải có đủ các thuộc tính sau:
- Con người có thể chiếm hữu được.
- Đáp ứng nhu cầu tinh thần hoặc vật chất cho chủ thể.
- Phải có thể trị giá được thành tiền và là đối tượng trong trao đổi tài sản.
- Khi chúng không còn tồn tại thì quyền sở hữu bị chấm dứt (đối với đất là quyền sử dụng).
Đối chiếu với các thuộc tính trên thì Giấy chứng nhận không thỏa mãn được thuộc tính cuối cùng, vì khi Giấy chứng nhận không còn tồn tại (bị cháy,…) thì tài sản vẫn còn tồn tại. Hay nói cách khác, dù Giấy chứng nhận có bị cháy đi chăng nữa thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sử dụng đất.
Mặc dù Giấy chứng nhận không phải là tài sản nhưng là giấy tờ rất quan trọng vì đó là chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy trong trường hợp này dì bạn chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được cầm cố
Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”
Căn cứ theo quy định trên thì người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất vì người dân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu.
Tại Điều 166, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ người sử dụng đất không có quyền cầm cố mà chỉ có các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…
Bên cạnh đó, như đã chứng minh ở trên thì Giấy chứng nhận không phải là tài sản, khi không phải là tài sản thì không được sử dụng để làm tài sản bảo đảm.
Như vậy bạn không phải lo lắng về việc sổ đỏ bị cầm cố, ở đây phải chăng dì bạn đã cố ý giữ và không trả sổ đỏ.
2. Có được tố cáo về hành vi chiếm giữ sổ đỏ không?
Như đã nói ở trên sổ đỏ không phải là tiền, tài sản; Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Căn cứ Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".
Như vậy, sổ đỏ không phải là tiền. Đó chỉ là sự xác nhận về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự 2015, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản.
Sổ đỏ chỉ là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, hành vi giữ sổ đỏ của người khác không đủ yếu tố cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật Hình sự nên khi khởi kiện Tòa án sẽ không tiếp nhận đơn khởi kiện.
Tuy nhiên có một số quan điểm khác cho rằng tòa án phải thụ lý giải quyết
Những người theo quan điểm này lập luận rằng:
- Khoản 2 Điều 14 BLDS 2015 quy định: “2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng”.
Khoản 2 Điều 4 BLTTDS 2015 quy định: “2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng. Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng. Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật Dân sự và Bộ luật này quy định”.
Như vậy, cả BLDS 2015 và BLTTDS 2015 đều quy định Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 14 BLDS 2015 cũng quy định: “Trường hợp quyền dân sự bị xâm phạm hoặc có tranh chấp thì việc bảo vệ quyền được thực hiện theo pháp luật tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài”.
Do vậy, nếu chủ sử dụng đất, chủ sở hữu khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận thì Tòa án phải thụ lý, giải quyết.
3. Làm lại sổ đỏ khi bị mất.
Nếu người sử dụng đât bị mất sổ đỏ nên lựa chọn phương án báo mất Giấy chứng nhận để cấp lại theo thủ tục dưới đây.
Trước hết phải báo UBND cấp xã nơi có đất.
Khoản 1 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận bị mất phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mất do thiên tai, hỏa hoạn.
Sau khi tiếp nhận khai báo của hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã.
Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo nếu không tìm được hoặc không lấy lại được Giấy chứng nhận thì hộ gia đình, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại.
Trường hợp của chị là dì chị báo với chị là mất nhưng lại báo với công an là dì đang giữ và nộp một văn bản để buộc công an không được cấp lại sổ cho chị. Tuy nhiên ở đây công an không có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ mà ủy ban nhân dân xã mới có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.
3.1. Hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận
Việc cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất được quy định tại Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai, như sau:
Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy
Theo khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất gồm có:
- Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
- Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận.
- Nếu bị mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.
3.2. Trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có nhà đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã thì:
- Nếu địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện.
- Nếu địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian cấp lại: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã...
Trong trường hợp này Dì bạn có nói là đất nhà bạn đang bị tranh chấp và công an không tiếp nhận đơn làm lại sổ đỏ theo Khoản 11, Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT: Đất tranh chấp đã có thông báo thụ lý giải quyết của cơ quan có thẩm quyền thì sẽ bị tạm ngừng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận. Vậy, khi đất đang có tranh chấp thì sẽ không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận hay sổ đỏ. Tuy nhiên bạn có nói đất nhà bạn không có tranh chấp thì điều này cần phải xác thực rõ.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!
