Luật sư tư vấn: Cảm ơn câu hỏi của bác. Thay mặt Luật Minh Khuê, tôi xin giải đáp vấn đề như sau.
1, Khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản
Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Căn cứ Điều 457 Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định về hợp đồng tặng cho tài sản.
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản
Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS
- Tặng cho động sản: Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
- Tặng cho bất động sản: Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản
* Lưu ý:
– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.
– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.
3. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản
Thư nhất, hợp đồng tặng cho tài sản là một hợp đồng không có đền bù: Hợp đồng tặng cho tài sản là một hợp đồng nằm ngoài quy luật trao đổi ngang giá. Trong hợp đồng tặng cho, một bên (bên tặng cho) trao cho bên kia (bên được tặng cho) một khoản lợi ích vật chất (tài sản tặng cho) mà không yêu cầu bên kia phải trao lại cho mình một lợi ích vật chất khác. Người nhận tài sản được tặng cho không phải trả cho bên đã tặng cho một khoản tiền hay một lợi ích vật chất nào.
Thứ hai: Hợp đồng tặng cho tài sản luôn là hợp đồng thực tế: Trong hợp đồng tặng cho tài sản, dù hai bên đã có sự thoả thuận cụ thể về đối tượng tặng cho (là tiền hoặc tài sản), điều kiện và thời hạn giao tài sản tặng cho nhưng nếu bên tặng cho chưa giao tài sản cho người được tặng cho, thì hợp đồng tặng cho tài sản chưa được coi là xác lập. Các bên trong hợp đồng không có quyền yêu cầu đối với nhau trong việc thực hiện hợp đồng. Việc hứa tặng cho không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản. Bên được tặng cho không có quyền yêu cầu bên tặng cho phải giao tài sản đã hứa tặng cho.
Thứ ba, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản: Do tính chất đặc biệt của hợp đồng tặng cho tài sản không mang tính đền bù tương đương nên pháp luật dân sự có quy định riêng về thời điểm có hiệu lực như sau:
+ Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối với động sản mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Thứ tư: Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quvền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Như vậy, trong trường hợp bác muốn tặng cho tài sản là động sản, cụ thể là mảnh đất 100m2 thì bác bắt buộc phải lập hợp đồng.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng, cho tài sản
* Bên tặng cho:
Bên tặng cho là người có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Khi tặng cho, bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo về khuyết tật của tài sản tặng cho để tạo điều kiện cho bên được tặng cho sử dụng tài sản một cách tốt nhất, lường được trước những hậu quả khi sử dụng tài sản được tặng cho, tránh được những thiệt hại có thể xảy ra.
Trường hợp bên tặng cho đưa ra điều kiện trước khi giao tài sản hoặc sau khi giao tài sản thì điều kiện đó phải có thể thực hiện được và không trái với pháp luật, đạo đức xã hội. Nếu điều kiện phải thực hiện là một nghĩa vụ trước khi giao tài sản mà sau khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện đó thì bên tặng cho phải chuyển giao tài sản tặng cho. Nếu bên tặng cho không giao tài sản thì phải bồi thường những chi phí, công sức mà bên được tặng cho đã thực hiện hoặc chi phí đã bỏ ra.
Trường hợp bên được tặng cho phải thực hiện điều kiện sau khi được tặng cho mà không thực hiện điều kiện đó, phải hoàn trả tài sản tặng cho mà mình đã nhận (Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015). Thời điểm chấm dứt hợp đồng tặng cho ttong Trường hợp này được xác định khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện của hợp đồng.
* Bên được tặng cho
Sau khi thoả thuận xong về nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho, bên được tặng cho có quyền nhận hoặc không nhận tài sản tặng cho.
Việc tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu tài sản đăng kí quyền sở hữu thì người được tặng cho phải đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền.
Đối với tặng cho động sản, trước khi tặng cho, các bên dù thoả thuận, bên được tặng cho đã đồng ý nhận tài sản nhưng sau khi lập hợp đồng, bên được tặng cho có quyền từ chối nhận tài sản vì hợp đồng chưa có giá trị pháp lí. Trong khi thực hiện hợp đồng, bên được tặng cho vẫn có quyền không nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho chấm dứt khi bên được tặng cho nhận tài sản.
Đối với tặng cho bất động sản mà hợp đồng đã được lập thành văn bản có chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tài sản chưa được chuyển giao mà bên tặng cho chết thì hợp đồng chấm dứt, bởi vì chỉ có bên tặng cho mới có quyền chuyển giao tài sản.
Có trường hợp tặng cho bất động sản phải đăng kí, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực, các bên đã thực hiện hợp đồng, bên tặng cho đã chuyển giao tài sản mà bên tặng cho chết và bên được tặng cho đã nhận tài sản nhưng chưa kịp làm thủ tục trước bạ sang tên. Nếu xét về bản chất của sự việc thì các bên đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy vậy, về pháp lí, việc đăng kí là một thủ tục để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho bên được tặng cho. Do vậy, bên được tặng cho chưa có quyền sở hữu tài sản tặng cho, vì hợp đồng chưa có hiệu lực (Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015).
Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tặng cho tài sản có điều kiện. Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện thì bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Tuy nhiên, điều kiện mà bên tặng cho đưa ra không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Nếu một người phải thực hiện nghĩa vụ trước khi được tặng cho mà người này đã hoàn thành nghĩa vụ theo yêu cầu nhưng bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Nếu người được tặng cho không thể trả lại tài sản tặng cho do tài sản đã bị tiêu huỷ, hư hỏng thì phải bồi thường thiệt hại.
5. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho tài sản
Trong trường hợp bạn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, pháp luật cho phép bạn định đoạt tài sản của mình bằng cách tặng tài sản của mình cho người khác để chủ thể nhận tặng cho trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản này. Tuy nhiên, cẩn lưu ý, không phải tất cả các tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của bạn đểu có thể được tùy ý tặng cho mà pháp luật vẫn có giới hạn đối với một số loại tài sản nhất định chẳng hạn như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đối với những loại tài sản này, việc tặng cho có thể bị hạn chế đối với các chủ thể là cá nhân nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do các chủ thể này bị pháp luật hạn chế quyển được nhận chuyên nhượng quyển sở hữu, quyến sử dụng đối với các tài sản này.
Theo quy định của pháp luật, việc tặng cho tài sản (tức hợp đồng tặng cho) không bắt buộc phải được lập thành văn bản, trừ các động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản. Đối với các loại tài sản thông thường này, nếu các bên không có thỏa thuận khác, hợp đổng tặng cho sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận được tài sản. Điểu này có nghĩa bên nhận tặng cho sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản tặng cho ngay khi nhận được các tài sản này. Các tài sản thông thường này có thể kể đến như điện thoại, máy vi tính, tủ lạnh, ti vi, máy giặt, V.V..
Đối với các hợp đồng tặng cho các tài sản là động sản hoặc bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật (như xe máy, xe ô tô, nhà cửa, đất đai, V.V.), việc tặng cho này sẽ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm các bên thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyển. Như vậy, đối với các tài sản loại này, để trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản được tặng cho, bên nhận tặng cho còn phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo quy định với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sở hữu. Ngoài ra, đối với các loại tài sản này, pháp luật yêu cầu các bên phải thực hiện việc công chứng hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước (ví dụ như hợp đồng tặng cho xe ô tô, xe máy, nhà đất - Bạn có thể tham khảo Phần thủ tục chuyển nhượng xe ô tô, xe máy, nhà đất bên dưới để có thêm thông tin chi tiết).
Thứ nhất: Hạn chế việc tranh chấp. Hợp đồng tặng cho tài sản là văn bản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản, đây là căn cứ để chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản. Tuy rằng, luật không bắt buộc tất cả các giao dịch liên quan đến tặng cho đều phải lập thành văn bản. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho vẫn là một căn cứ để thể hiện ý chí của các bên là tự nguyện tránh việc hiểu lầm hoặc tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa hai bên. Bên cạnh đó, hợp đồng tặng cho còn là căn cứ để giải quyết các tranh chấp không đáng có.
Thứ hai: Chỉ rõ quyền và nghĩa vụ của các bên: Như đã phân tích ở trên. Quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập từ khi xác lập hợp đồng tặng cho. Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, quyền và nghĩa vụ của hai bên còn được thể hiện một cách rõ rang và là một trong những phần quan trọng nhất trong hợp đồng. Không thực hiện các nghĩa vụ đó, coi như hợp đồng tặng cho sẽ không có hiệu lực.
Thứ ba: Là căn cứ để lập quyền sở hữu tài sản. Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu bao gồm quyển chiếm hữu, quyển sử dụng và quyển định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Pháp luật quy định một số tài sản như đất đai, xe cộ, nhà ở,… phải đăng ký quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu. Người chủ của các tài sản trên sẽ có những quyền về chiếm hữu, quyển sử dụng và quyển định đoạt tài sản. Hợp đồng tặng cho có ý nghĩa như là một căn cứ để chuyển giao tài sản thuộc quyền sở hữu cảu người này đến một người khác. Mà pháp luật đòi hỏi việc đăng ký tài sản đối với người chủ tiếp theo trong quan hệ tặng, cho phải có hợp đồng tặng, cho tài sản theo quy định.
Ví dụ: Trong trường hợp trên, khi bác thực hiện thủ tục tặng cho tài sản là thửa đất 100m2 cho cháu họ, thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các giấy tờ sau:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký biến động theo mẫu
- Hợp đồng tặng cho;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.
