1. Thẩm định giá để bồi thường khi giải phóng mặt bằng ?

Chào Luật sư! Đất của em nằm trong khu quy hoạch của khu công nghiệp H.P giai đoạn 2 được hội đồng thẩm định giá vào ngày 25 tháng 10 năm 2011 để áp giá bồi thường vào thời điểm hiện nay là đúng hay sai và giá được thẩm định sẽ có hiệu lực trong thời gian bao lâu thì phải thẩm định giá lại ?
Em xin cảm ơn luật sư.
Người gửi: B.G

Thẩm định giá để bồi thường khi giải phóng mặt bằng ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về tách thửa đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

khoản 1 Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

"...Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất..."

Khoản 3 Điều 34 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: "Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt."

Như vậy, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi thu hồi đất phụ thuộc vào thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Nếu quyết định thu hồi đất, thẩm định giá đất và phương án bồi thường đã được phê duyệt từ năm 2011 thì đến bây giờ sẽ vẫn áp dụng giá đất cụ thể được xác định từ khi có quyết định thu hồi đất đó để tính giá bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Nếu đến bây giờ mới có quyết định thu hồi đất thì đất này phải được định giá đất cụ thể lại để tính tiền bồi thường khi thu hồi.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm nội dung: Người dân được đền bù như thế nào khi nhà nước thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất ?

2. Đền bù giải phóng mặt bằng và giá đất ?

Xin chào luật sư. Gia đình em muốn được tư vấn về một số việc sau đây. Tôi tên là: P.T.N Sinh năm: 1957 Công dân ngụ tại: TP Lai Châu – Tỉnh Lai Châu. Nay mạo muội viết lời gửi tới quý cơ quan mong muốn hỏi việc liên quan đến luật đất đai, do bản thân tôi không rõ về luật đất đai nhưng là dân đen không biết kêu ai.

Căn cứ Thông báo số 98/TB –UBND ngà 09/12/2014 của UBND thành phố Lai Châu V/v Thu hồi đất để được thực hiện dự án: Xây dựng trường THPT chuyên Lê Quý Đôn tỉnh Lai Châu Căn cứ số 111/KH-UBND ngày 27 tháng 11 năm 2014 của UBND thành phố Lai Châu, thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm dự án xây dựng trường học. Nhà tôi nằm trong diện giải tỏa gồm đất nhà và đất chè (cây lâu năm) đã có sổ đỏ nhà nước bán cho dùng trong 50 năm nay mới là được 19 năm còn 31 năm nữa thì được chi trả như thế nào? Tôi có đọc Luật đất đai năm 2013- NXB Nông nghiệp trong phụ lục IX: Khung giá đất ở tại đô thị thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc có ghi loại đất từ loại I – loại V và giá tối thiểu, tối đa, nhưng không có loại I là loại đất như thế nào?

Trong khi đó đất chè nhà tôi ở tại mặt đường nhựa 20m5 trong thành phố Lai Châu lại được chi trả với 24 000/m2 đất, không trong khung nào của luật đất đai. Và trong luật của năm 2014 đến tháng 06 năm 2015 thì các nhà giải tỏa khác vẫn được áp dụng cứ 1000m2 giải tỏa được mua 1 suất đất giá cao để tăng gia, nhưng nay tỉnh Lai Châu không làm cho.Và đến hiện nay thì thực hiện giải tỏa đất đai theo những quyết định nào của chính phủ ạ?

Vậy cho tôi hỏi họ đã làm đúng hay chưa, nếu quý cơ quan có bảng giá chính xác và bảng phân tích loại đất có thể cho tôi xin bảng fax hay không ạ? Và tôi có thể làm những gì để đòi được quyền lợi của mình ạ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho chúng tôi.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai về thẩm định giá đền bù, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt. Gia đình có thể tham khảo thêm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai).

Thứ hai, về giá đất tại Lai Châu hiện nay thì gia đình nên đến UBND cấp tỉnh xác định chính xác khu vực nơi gia đình đang sinh sống để biết rõ giá đất cụ thể căn cứ theo Điều 114 Luật đất đai năm 2013 về bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Thứ ba,Tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai 2013 đã quy định các trường hợp cơ quan nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích của quốc gia như quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội như sau:

"Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức nă
ng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản."

Việc tiến hành thu hồi đất cũng càn phải tiến hành theo quy định của pháp luật tại Điều 67 Luật đất đai 2013.

Thứ tư, Về việc áp dụng cứ 1000m2 giải tỏa được mua 1 suất đất giá cao để tăng gia, nhưng nay tỉnh Lai Châu không áp dụng.

Hiện nay pháp luật không quy định về việc này, mà khi tiến hành bồi thường đền bù giải phóng đất đa, UBND tỉnh sẽ căn cứ vào nguồn quỹ đất của tỉnh mình để quyết định việc bồi thường bằng đất cùng loại cho NSD đất hoặc là bồi thường bằng tiền mặt. Vì vậy, nếu UBND tỉnh Lai Châu có căn cứ thì việc áp dụng như vậy vẫn đúng quy định pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Tư vấn và bảo vệ quyền lợi về việc: Bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng ?

Thưa Luật sư: Bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng giữa 2 công ty : Bên đề nghị đền bù: Công ty liên doanh đá Lai Châu ( LCSC) Bên đền bù: Công ty TNHH XD H.H. LCSC có dự án mỏ đá phiến và khu phụ trợ tại H.X- S.H- La.C. Sắp tới khu phụ trợ ( QUý 2/2016) sẽ bị ngập lụt bởi dự án Thủy điện Nậm Na 3 do Cty H.H làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên mức giá đền bù mà Cty H.H đưa ra là 1,5 tỷ ( Đơn giá đền bù lại áp theo QĐ của UBND tỉnh L.C). Giá trị đến bù trên là quá ít so với giá trị thực tế xây dựng của LCSC. Công ty đã gửi HS đề nghị đền bù là 5,5 tỷ. Và hiện tại chưa có ý kiến phản hồi chính thức của UBND S.H và cty H.H. Nhưng nhiều lần họ liên lạc qua điện thoại để chuyển tiền đền bù. Tuy nhiên công ty không đồng ý. LCSC muốn quý công ty cung cấp dịch vụ tư vấn hỗ trợ bảo vệ quyền lợi của chúng tôi.

Xin cảm ơn!

Tư vấn và bảo vệ quyền lợi về việc: Bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng ?

Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Bên công ty Hưng Hải thực hiện dự án thủy điện, đây là một trong những dự án để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng được quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013. Do đó, về nguyên tắc, trong trường hợp này, công ty LCSC sẽ được công ty Hưng Hải bồi thường những chi phí hợp lý nhất định.

Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường:
"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Ngoài ra, công ty LCSC chưa cung cấp đầy đủ thông tin, đất đó có thuộc một trong các trường hợp sau quy định tại Điều 76 Luật Đất đai quy định:

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối"

Nếu thuộc các trường hợp này, thì LCSC sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất theo quy định:

Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

"Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất"

Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

"Điều 3. Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại

Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 47/2014/NĐ-CP) thực hiện theo quy định sau:

1. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất.

2. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm các giấy tờ sau đây:

a) Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

b) Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

3. Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

4. Công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại Khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thực hiện như sau:

a) Việc xác định giá trị các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải căn cứ vào đơn giá, định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;

b) Đối với khoản chi phí đầu tư vào đất mà việc đầu tư thực hiện trong nhiều lần, nhiều năm thì khi xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được cộng dồn chi phí của tất cả các lần, các năm đó"

Nếu không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 76 Luật Đất đai năm 2013 thì LCSC được bồi thường về đất, trong trường hợp không có đất thì được bồi thường bằng tiền theo khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai năm 2013:

"1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại"

Ngoài ra, nếu có thiệt hại về công trình thì được bồi thường theo Điều 9 nghị định 47/2014/NĐ-CP Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

"Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương."

* Giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp hai bên vẫn xảy ra tranh chấp, thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành"

Như vậy, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải, hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Tư vấn về việc đơn vị đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng ?

Chào luật sư, Tôi có vấn đề mong được giải đáp. Cụ thể như sau:Tại dự án A, diện tích giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án 100ha. Trong đó:

I./ Phần diện tích sử dụng lâu dài cho các hạng mục chính là 60ha.

II./ Phần 40 ha còn lại bao gồm: các hạng mục phục vụ cho thi công hạng mục chính như: kho mìn, bãi thãi, bãi trữ, khu lán trại….. Phần diện tích tại mục I (60ha) đã được chủ đầu tư dự án trình UBND cấp tỉnh và đã có quyết định cấp đất. Phần diện tích đất tại mục II (40ha) đơn vị chủ đầu tư nhận thấy không có nhu cầu sử dụng nên đã trình UBND trả lại diện tích trên (40ha) và UBND tỉnh đã ra quyết định thu hồi diện tích (40 ha) giao cho địa phương cấp huyện nơi có đất dự án quản lý và sử dụng. Tuy nhiên trong quá trình bàn giao lại cho địa phương thì phía địa phương yêu cầu chủ đầu tư dự án A cắm mốc ranh giới phần diện tích đất trả lại (40ha) thì phía địa phương mới tiến hành nhận.

*Xin hỏi:*

1. Căn cứ cụ thể nào buộc phía chủ đầu tư dự án A (*là đơn vị trả lại diện tích đất*) phải cắm mốc ranh giới khu đất trả lại (40ha)?

2. Khi trả lại diện tích đất (40 ha) cho địa phương thì kinh phí trước đây mà đơn vị chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng (*tài sản trên đất và đất*) thì phía địa phương có chi trả lại kinh phí đó cho phía đơn vị chủ đầu tư dự án hoặc khấu trừ vào tiền thuê đất các hạng mục chính của dự án không?

Trân trọng cảm ơn luật sư.

Tư vấn về việc đơn vị đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Về vấn đề địa phương yêu cầu chủ đầu tưdự án cắm mốc ranh giới khu đất trả lại mới tiến hành nhận lại đất:

Điều 65 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:
a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;
c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;
đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cũng quy định:

Điều 65: Trình tự, thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử e đất tneo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người:

1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất được quy định như sau:

a) Người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nay chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì gửi thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường;

b) Cơ quan ban hành quyết định giải thể, phá sản gửi quyết định giải thể, phá sản đến Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thu hồi đối với trường hợp thu hồi đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản;

c) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của cá nhân người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế có trách nhiệm gửi Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thu hồi đối với trường hợp thu hồi đất của cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

d) Hàng năm, cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức rà soát và có thông báo về những trường hợp không được gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn;

đ) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất; tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi

Theo đó, Người sử dụng đất thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Sau đó, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất; tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp của bạn, sau khi chủ đầu tư trình UBND cấp tỉnh trả lại 40 ha đất và được UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất giao cho địa phương cấp huyện quản lý và sử dụng. Do đó, UBND tỉnh sẽ ra quyết định và tiến hành thu hồi đất theo quy định và không có quy định nào quy định người sử dụng đất phải tiến hành cắm mốc giới phần diện tích đất trả là căn cứ để địa phương tiến hành nhận lại đất. Do đó, yêu cầu này của địa phương là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Về việc chủ đầu tư dự án đã tiến hành giải phóng mặt bằng có được địa phương chi trả lại kinh phí này hay không?

Căn cứ vào khoản 2 điều 32 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất​ để thực hiện các dự án:

Điều 32. Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án được quy định như sau:

a) Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào kinh phí thực hiện dự án đầu tư;

b) Bộ, ngành có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội; chấp thuận, quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ nhưng do Bộ, ngành thực hiện và các dự án do Bộ, ngành làm chủ đầu tư;

c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;

d) Trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có trách nhiệm bảo đảm kinh phí thực hiện các dự án không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này".

Căn cứ vào quy định này thì kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sẽ do chủ dự án chi trả, còn phía bên UBND cấp tỉnh thì sẽ ứng trước sau đó chủ dự án sẽ hoàn lại tiền vào ngân sách nhà nước sau. Do đó, đôi với trường hợp của bạn, khi trả lại diện tích đất (40 ha) cho địa phương thì kinh phí trước đây mà đơn vị chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng thì phía địa phương sẽ không có nghĩa vụ chi trả lại kinh phí đó cho phía đơn vị chủ đầu tư dự án hoặc khấu trừ vào tiền thuê đất các hạng mục chính của dự án.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Tư vấn về áp giá bồi thường giải phóng mặt bằng ?

Kính gửi : Luật Minh Khuê, gia đình tôi có thửa đất trồng cây lâu năm 6.000 m2 nằm trong diện giải phóng mặt bằng theo quyết định số : 3021/qđ-ub ngày 17/06/2004 đến 7 năm sau năm 2011 mới thông báo nhà tôi biết thuộc diện giải toả và mới tiến hành kiểm kê hiện trạng và tự ra phiếu chiết tính giá, quyết định thu hồi đất trong khi nhà tôi vẫn chưa đồng ý giá bồi thường.

Đến ngày 06 tháng 03 năm 2018 mới mời gia đình tôi nhận quyết định thu hồi đất và vận động ký nhận bồi thường nhưng gia đình tôi không đồng ýdự án từ năm 2004 đến nay là 14 năm mà vẫn áp giá từ năm 2005 là 100 triệu/1.000 m2. Kính nhờ luật sư tư vấn giúp xem họ đển bù như vậy có đúng luật không và gia đình tôi làm gì để lấy quyền lợi cho mình có đính kèm file biên bản và quyết định thu hồi đất nhờ luật sư xem giúp ạ ?

Rất mong nhận được phản hồi từ công ty luật minh khuê trân trọng.

Tư vấn về áp giá bồi thường giải phóng mặt bằng ?

Luật sư tư vấn

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì phần đất của gia đình bạn nằm trong diện giải tỏa mặt bằng của nhà nước từ năm 2004, tuy nhiên đến ngày 6/3/2018 gia đình bạn mơi nhận được quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường về đất. Tuy nhiên, vì bạn chỉ nêu 2018 nhận được quyết định thu hồi nhưng không nêu rõ quyết định này có hiệu lực từ ngày bao nhiêu. Nếu quyết định thu hồi đất được đưa ra từ thời điểm năm 2004 thì giá bồi thường sẽ được tính theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh năm 2004. Điều này được quy định tại điều 42 Luật đất đai 2003:

Điều 42. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này.

2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.

4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.

5. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.

6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.

Còn trong trường hợp quyết định này vừa được đưa ra thì giá đền bù về đất và tài sản trên đất sẽ được áp dụng theo bảng giá đất năm 2018. Cụ thể điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy đinh trên thì nếu quyết định thu hồi đất của gia đình bạn được đưa ra năm 2018 mà nhà nước lại bồi thường theo bảng giá đất năm 2004 là sai quy định của pháp luật. Do đó, nếu bạn không đồng ý với quyết định này thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi lên người đứng đầu của cơ quan ra quyết định phương án bồi thường đất để yêu cầu được giải trình rõ về vấn đề này.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về bồi thường khi thu hồi đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

6. Tư vấn về vấn đề giải phóng mặt bằng ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê. Tôi nhờ công ty tư vấn cho tôi vấn đề như sau: tôi mua đất ruộng để xây căn nhà cấp 4 để ở, địa chỉ ngõ 5 xóm Lẻ, T.K, T. T, T.T, H.N.

Thành phố phê duyệt chủ trương xây dựng đường làng nghề tới khu đô thị văn quán, và giao cho huyện thanh trì khảo sát, xây dựng dự án,... vì là đường vành đai làng, đi sát khu dân cư, đất ruộng bỏ không nhiều, tuy nhiên dự án đã đi vào khu dân cư của một số hộ gia đình trong khu vực. Ban đầu, một số công binh đi rà phá bom mìn ở cạnh khu nhà tôi ở khoảng chừng 100-200m. Tuy nhiên, sau đó có thông báo con đường đi qua nhà tôi và một số bà con khác khi cán bộ dự án và xã cho mời dân chúng tôi lên tham gia dự thảo xây dựng đường làng nghề - khu đô thị văn quán. Chúng tôi có khiếu nại, tại sao khu đất trống bên cạnh còn rộng, lực lượng công binh cũng đã đi rà phá bom mìn cạnh đó. thì nhận được câu trả lời theo tôi là không thỏa đáng: chủ tịch xã trả lời: vì vướng đường dây điện của bộ công an, người ta không cho đi qua, nên phải điều chỉnh lại con đường như vậy.

Tôi có hỏi ban quản lý dự án về quyết định phê duyệt dự án của thành phố, thì được người của ban quản lý trả lời: bây giờ huyện làm dự án trước rồi mới trình nên thành phố phê duyệt. theo tôi đây cũng là điều bất hợp lý. thành phố chưa phê duyệt dự án, ban quản lý dự án đã cho giải phóng mặt bằng và đã bắt đầu làm một đoạn đường. mặt khác mức đền bù cũng không thỏa đáng, nhà tôi xây dựng khoảng 500.000.000 VNĐ (diện tích 50m2, gác sép đổ bê tông 20m2) giá đền bủ 23.000.000 VNĐ tiền nhà, và 50.000.000 VNĐ tiền đất. tôi nhờ công ty luật tư vấn cho tôi để đảm bảo quyền lợi của tôi.

Xin cảm ơn!

Trả lời:

Theo như những nội dung mà bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy:

**Thứ nhất: Việc thành phố chưa phê duyệt dự án, ban quản lý dự án đã cho giải phóng mặt bằng và đã bắt đầu làm một đoạn đường là trái với quy định của pháp luật đất đai.

Theo Luật đất đai năm 2013:

* Trường hợp thu hồi đất:

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 62 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất trong đó bao gồm: dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương như giao thông, thủy lợi….

* Thẩm quyền thu hồi đất:

Theo điểm a khoản 2 Điều 66 Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

- Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo quy định tại điều Điều 69 Luật đất đai 2013. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được tiến hành như sau:

1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.

4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 4, Điều 97, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai thì hành vi vi phạm pháp luật đất đai về thu hồi đất, bồi thường,... như sau:

"4. Vi phạm quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm các hành vi sau:

a) Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai; không công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

b) Không thực hiện đúng quy định về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

c) Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đúng đối tượng, diện tích, mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; làm sai lệch hồ sơ thu hồi đất; xác định sai vị trí và diện tích đất bị thu hồi trên thực địa;

d) Thu hồi đất không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng; không đúng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

>> Như vậy, việc ban quản lý dự án tiến hành giải phóng mặt bằng khi thành phố chưa phê duyệt dự án và cho làm một đoạn đường là trái pháp luật.

**Thứ hai: về vấn đề bồi thường khi tiến hành giải phóng mặt bằng.

Căn cứ quy định tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013, nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".

Như vậy, khi tiến hành thu hồi đất, thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi (trường hợp của bạn là đất ở), nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền - theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Có thể thấy, trong trường hợp của bạn ban quản lý dự án tiến hành đền bù mà vẫn chưa có quyết định phê duyệt của thành phố là trái luật - theo đó, khi chưa có quyết định phê duyệt của thành phố thì mức đề bù mà ban quản lý dự án đưa ra sẽ không có căn cứ.

Theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND bạn hành quy định về giá đất của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thì giá các loại đất làm cơ sở để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019) tại các khu vực trong thành phố đã được quy định cụ thể, rõ ràng. Giá đất tại khu vực Triều Khúc - Thanh Trì được quy định tại bảng số 7 Quyết định này. Theo đó, có thể thấy mức giá đất mà bạn được bồi thường là thấp và không phù hợp với quyết định này.

**Thứ ba: Bạn có thể tiến hành thủ tục khiếu nại hoặc khởi kiện tại Tòa án để được bảo đảm về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

* Khiếu nại:

Theo quy định tại Điều 204 của Luật đất đai, người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại các quyết định hành chính và hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (luật khiếu nại, luậ tố tụng hành chính,...).

Với thông tin mà bạn đã cung cấp thì bạn đã tiến hành khiếu nại lần thứ nhất tại ủy ban nhân xã, tuy nhiên bạn không nói rõ chủ tịch ủy ban nhân dân xã có ra quyết định giải quyết khiếu nại bằng văn bản cho bạn hay không, trong trường hợp chủ tịch ủy ban nhân dân xã không ra quyết định khiếu nại bằng văn bản thì đã vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, trong trường hợp chủ tịch ủy ban xã có ban hành quyết định giải quyết khiếu nại thì theo quy đinh tại Điều 7, Luật khiếu nại năm 2011 thì trong trường hợp bạn không đồng ý với câu trả lời (quyết định giải quyết khiếu nại) thì bạn hoàn toàn có thể khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu trong thời hạn 30 ngày (vùng sâu vùng xã là 45 ngày) kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì người khiếu nại có quyền khiếu nại lần hai đến thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

* Khởi kiện:

Trường hợp thứ nhất: Sau khi nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, bạn có thể nộp đơn khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân huyện theo quy định tại Điều 31 Luật tố tụng hành chính năm 2010.

Trường hợp thứ hai: Nếu bạn vẫn tiếp tục khiếu nại lần hai mà không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần hai thì bạn hoàn toàn có thể tiến hành khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án nhân dân huyện theo quy định tại Điều 31 Luật tố tụng hành chính.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê