Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật đất đai 2024

Đất đai không chỉ là tài sản hữu hình, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, mà còn là nền tảng cốt lõi định hình sự ổn định kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong tiến trình đổi mới và hội nhập, việc xác lập quyền sử dụng đất thông qua hệ thống văn bằng pháp lý – mà cụ thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất – luôn là tâm điểm của các chính sách công.

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu một bước ngoặt lịch sử trong tư duy quản lý nhà nước tại Việt Nam. Không chỉ dừng lại ở việc kế thừa những giá trị của các thời kỳ trước, đạo luật này còn mang đến những thay đổi mang tính đột phá về cơ chế vận hành, đặc biệt là việc tái cấu trúc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Bằng cách đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương và tách bạch rõ ràng giữa cơ quan hành chính với cơ quan chuyên môn, Luật Đất đai 2024 kỳ vọng sẽ xóa bỏ những "điểm nghẽn" thủ tục đã tồn tại bấy lâu. Việc tìm hiểu chi tiết về hệ thống thẩm quyền mới không chỉ giúp làm sáng tỏ tính minh bạch của pháp luật, mà còn là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp trong kỷ nguyên số hóa quản trị đất đai hiện nay.

1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với cá nhân và tổ chức

Trọng tâm của cải cách thủ tục hành chính trong Luật Đất đai 2024 nằm ở việc xác định rõ ràng, minh bạch cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Điều 136 của Luật Đất đai 2024 đóng vai trò là quy phạm pháp luật nền tảng, phân định thẩm quyền dựa trên đối tượng sử dụng đất và tính chất pháp lý của chủ thể.

1.1. Thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh giữ vai trò chủ đạo trong việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các chủ thể có tư cách pháp nhân, các tổ chức kinh tế lớn và các yếu tố có liên quan đến nước ngoài. Sự phân cấp này xuất phát từ nhu cầu quản lý nhà nước thống nhất đối với các quỹ đất lớn, các dự án đầu tư có tác động kinh tế - xã hội rộng khắp địa bàn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương.

Các đối tượng thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh bao gồm:

Thứ nhất, các tổ chức trong nước như cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế và tổ chức tôn giáo. Đây là nhóm đối tượng thường được giao đất hoặc thuê đất với diện tích lớn để thực hiện các chức năng công cộng, quốc phòng an ninh hoặc sản xuất kinh doanh quy mô công nghiệp. Việc tập trung thẩm quyền về cấp tỉnh giúp đảm bảo sự đồng bộ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.9

Thứ hai, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư. Luật Đất đai 2024 tiếp tục khẳng định chính sách thu hút kiều bào về đầu tư, và việc đặt thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại UBND cấp tỉnh đối với nhóm này nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thủ tục đầu tư, đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc tuân thủ các quy định về đầu tư nước ngoài.

Thứ ba, các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Do tính chất phức tạp về pháp lý và ngoại giao, cũng như tầm quan trọng của các dự án FDI, việc UBND cấp tỉnh trực tiếp thụ lý hồ sơ là cần thiết để đảm bảo an ninh quốc gia và cam kết quốc tế.

Cơ chế ủy quyền và phân cấp quản lý: Một điểm đột phá trong Luật Đất đai 2024 là cơ chế ủy quyền được quy định mở rộng hơn. UBND cấp tỉnh được phép ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng nêu trên. Sự thay đổi này mang tính chiến lược, giúp giảm tải khối lượng công việc hành chính cho lãnh đạo UBND tỉnh, cho phép hồ sơ được giải quyết nhanh chóng hơn tại cơ quan chuyên môn mà không cần phải trình qua nhiều tầng nấc phê duyệt hành chính. Sở Nông nghiệp và Môi trường, với tư cách là cơ quan được ủy quyền, sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước UBND tỉnh về tính chính xác của hồ sơ, đồng thời được sử dụng con dấu của Sở để cấp Giấy chứng nhận, tạo nên quy trình khép kín và chuyên nghiệp hóa.

1.2. Thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp xã

Đối với tuyệt đại đa số người dân, thẩm quyền của UBND cấp xã là mối quan tâm hàng đầu. Điểm b Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các nhóm đối tượng cá nhân và cộng đồng dân cư. Thẩm quyền được sửa đổi theo Điểm h Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

Nhóm đối tượng này bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, và cộng đồng dân cư. Việc phân cấp này dựa trên nguyên tắc "cấp nào sát dân nhất thì giao quyền cho cấp đó". UBND cấp xã là cấp chính quyền quản lý trực tiếp hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất chi tiết và nắm rõ lịch sử biến động đất đai tại địa phương, do đó có đầy đủ cơ sở pháp lý và thực tiễn để xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất.

Đặc biệt, đối với cộng đồng dân cư (như dòng họ, thôn, bản sử dụng đất chung để làm đình, đền, miếu mạo), việc cấp Giấy chứng nhận đòi hỏi sự xác minh kỹ lưỡng về phong tục tập quán và sự đồng thuận của cộng đồng. UBND cấp xã, với sự hỗ trợ của các phòng ban chuyên môn và UBND cấp xã, là đơn vị phù hợp nhất để thực hiện nhiệm vụ này, đảm bảo hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong cộng đồng.

2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động 

Khác với thủ tục cấp lần đầu mang tính chất "công nhận quyền" (xác lập quyền sở hữu pháp lý lần đầu tiên giữa Nhà nước và người dân), thủ tục đăng ký biến động là quá trình quản lý các thay đổi về quyền sử dụng đất sau khi quyền này đã được xác lập. Khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai 2024 đã nâng cao vị thế và vai trò của hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ), chuyển dịch từ mô hình quản lý hành chính sang mô hình dịch vụ công chuyên nghiệp.

2.1. Vai trò trung tâm của văn phòng đăng ký đất đai và chi nhánh

Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai là các đơn vị sự nghiệp công lập, hoạt động theo cơ chế tự chủ một phần hoặc toàn bộ, có chức năng thực hiện việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp biến động. Sự ra đời và kiện toàn của hệ thống này nhằm tách bạch chức năng quản lý nhà nước (ra quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của UBND) và chức năng dịch vụ công (đăng ký, cấp sổ, cung cấp thông tin).

Theo quy định mới, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, hoặc khi có sự thay đổi về hiện trạng thửa đất (tách thửa, hợp thửa, thay đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép), thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp thuộc về Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Cụ thể, Chi nhánh VPĐKĐĐ (thường đặt tại cấp huyện) là nơi trực tiếp tiếp nhận và xử lý hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân. VPĐKĐĐ cấp tỉnh xử lý hồ sơ của tổ chức. Điểm đáng chú ý trong Luật 2024 là sự trao quyền mạnh mẽ về việc sử dụng con dấu. VPĐKĐĐ và Chi nhánh VPĐKĐĐ được sử dụng con dấu của mình để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền hoặc theo phân cấp, giúp rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ trình ký lên Sở Tài nguyên và Môi trường như trước đây.

2.2. Quy trình phối hợp liên ngành trong đăng ký biến động

Hoạt động của VPĐKĐĐ không diễn ra độc lập mà nằm trong một quy trình phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý khác, đặc biệt là cơ quan Thuế và cơ quan quản lý xây dựng, nhằm đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của hồ sơ.

Trong công tác xác định nghĩa vụ tài chính, VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cơ quan Thuế, sau khi nhận được phiếu chuyển thông tin, sẽ ra thông báo thuế và gửi lại cho VPĐKĐĐ để trao cho người dân. Quy trình này được thực hiện liên thông điện tử, giảm thiểu sự tiếp xúc trực tiếp giữa người dân và cán bộ thuế, ngăn ngừa tiêu cực.

Đối với các trường hợp biến động liên quan đến tài sản gắn liền với đất (như đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở), nếu hồ sơ vượt quá thẩm quyền chuyên môn, VPĐKĐĐ phải phối hợp với Phòng Kinh tế - Hạ tầng hoặc Sở Xây dựng để xác nhận về cấp hạng công trình, sự phù hợp với quy hoạch xây dựng trước khi cấp Giấy chứng nhận. Điều này đảm bảo rằng Giấy chứng nhận được cấp không chỉ đúng về đất đai mà còn hợp pháp về tài sản trên đất.

3. Điểm mới về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận so với luật cũ

Sự thay đổi trong Luật Đất đai 2024 so với Luật 2013 không chỉ là sự điều chỉnh về câu chữ mà là một cuộc cải cách thực sự về phân cấp thẩm quyền. Bảng so sánh dưới đây sẽ làm rõ sự chuyển dịch này và các tác động thực tế của nó.

Sự chuyển dịch này cho thấy xu hướng phân quyền mạnh mẽ: đưa thẩm quyền về cấp cơ sở (xã/phường) đối với các trường hợp đơn giản, rõ ràng, và trao quyền cho đơn vị dịch vụ (VPĐKĐĐ) đối với các giao dịch thị trường, giữ lại vai trò quản lý vĩ mô cho cấp tỉnh.

4. Quy trình và nơi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Để đảm bảo hồ sơ được giải quyết đúng hạn và đúng thẩm quyền, người sử dụng đất cần nắm vững quy trình "Một cửa" và phân biệt rõ nơi nộp hồ sơ với cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Người dân cần lưu ý: Nơi nộp hồ sơ (tiếp nhận đầu vào) và Cơ quan ký Giấy chứng nhận (quyết định đầu ra) thường là hai đơn vị khác nhau. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân có các lựa chọn sau:

• Bộ phận Một cửa cấp xã: Đây là kênh thuận tiện nhất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn hoặc những người khó khăn trong việc đi lại. UBND xã có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và chuyển lên cấp trên hoặc xử lý theo thẩm quyền (nếu thuộc trường hợp phân cấp từ 1/7/2025).
• Trung tâm Phục vụ Hành chính công: Đây là nơi tiếp nhận hồ sơ tiêu chuẩn cho hầu hết các thủ tục của hộ gia đình, cá nhân.
• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Một số địa phương bố trí việc tiếp nhận trực tiếp tại Chi nhánh VPĐKĐĐ đối với thủ tục đăng ký biến động.
• Cổng Dịch vụ công Quốc gia/Cấp tỉnh: Nộp hồ sơ trực tuyến (Online). Đây là phương thức được khuyến khích, giúp người dân theo dõi được tiến độ giải quyết hồ sơ theo thời gian thực.

Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Luật 2024 được thiết kế khoa học hơn nhằm minh bạch hóa trách nhiệm:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân chuẩn bị Đơn đăng ký (Mẫu số 04/ĐK) và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (theo Điều 137 Luật Đất đai 2024).

Bước 2: Xác nhận của UBND cấp xã. Dù nộp hồ sơ ở đâu, hồ sơ cũng sẽ được chuyển về UBND xã để xác nhận hiện trạng. Xã có trách nhiệm xác nhận: Đất có tranh chấp hay không? Nguồn gốc đất là gì (khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng)? Thời điểm bắt đầu sử dụng đất? Phù hợp với quy hoạch không? Nội dung xác nhận này phải được niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở xã và khu dân cư để người dân giám sát.

Bước 3: Thẩm định và Đo đạc. Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính (nếu chưa có bản đồ), kiểm tra pháp lý hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, VPĐKĐĐ gửi thông tin sang cơ quan thuế.

Bước 4: Nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế tính toán tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và ra thông báo. Người dân nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 5: Ký và Trả kết quả. Sau khi người dân nộp chứng từ thuế, cơ quan có thẩm quyền (Sở NN&MT, hoặc Chủ tịch UBND xã theo phân cấp mới) ký Giấy chứng nhận. Kết quả được trả tại nơi người dân đã nộp hồ sơ ban đầu.

Kết luận

Tổng kết lại, những quy định mới về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 đã phản ánh rõ nét tinh thần "lấy người dân làm trung tâm" của Đảng và Nhà nước. Việc phân định rạch ròi thẩm quyền giữa Ủy ban nhân dân các cấp đối với việc cấp sổ lần đầu, và trao quyền chủ động cho Văn phòng đăng ký đất đai (cũng như các chi nhánh) trong việc đăng ký biến động, là một lời giải xác đáng cho bài toán quá tải thủ tục hành chính tại nhiều địa phương.

Sự thay đổi này không đơn thuần là sự điều chỉnh về mặt câu chữ pháp lý, mà là một cuộc cải cách sâu rộng nhằm hiện đại hóa nền quản trị đất đai, giảm thiểu rủi ro pháp lý và hạn chế tối đa sự nhũng nhiễu. Tuy nhiên, để những quy định này thực sự đi vào đời sống và phát huy hiệu quả, đòi hỏi sự đồng bộ trong công tác triển khai, từ việc kiện toàn bộ máy nhân sự đến đầu tư hạ tầng dữ liệu số. Nhìn về tương lai, khi thẩm quyền được thực thi đúng chức năng và trách nhiệm, tấm "Giấy chứng nhận" sẽ không còn là gánh nặng về thủ tục, mà sẽ thực sự trở thành "tấm hộ chiếu" pháp lý an toàn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững và góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!