1. Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ?

Chào luật sư, vợ chồng tôi muốn đòi lại nhà đất đã tặng cho con trai duy nhất vì vi phạm nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho đất thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?
Mong sớm nhận được phản hồi của quý luật sư. Tôi cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Như vậy, khi nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trong thời hạn không quá 45 ngày UBND cấp xã có trách nhiệm:

+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, thực tế hiện trạng sử dụng đất;

+ Tiến hành thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã (phường, thị trấn) gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Và biên bản hòa giải tranh chấp đất đai sẽ được gửi đến các bên tranh chấp.

Trường hợp hòa giải không thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Kết luận: Vì ông bà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên có tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã công chứng nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ông bà và con trai là tổ hòa giải thuộc Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường; Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có nhà đất của ông bà.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về yêu cầu của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại : 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thu hồi đất công ích của xã, phường thì việc hỗ trợ được thực hiện như thế nào ? Các khoản hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi thu hồi đất ?

2. Tư vấn mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

Thưa Luật sư: Tôi muốn hỏi:

1. Hiện tại tôi đang có nhu cầu mua lại 1 căn nhà trên đất thuộc địa phận quận Nam Từ Liêm (gồm toàn bộ nội thất bên trong). Nhu cầu của gia đình để ở nhưng cần đảm bảo giấy tờ pháp lý để sau này nếu chuyển nhượng lần nữa thì sẽ dễ dàng. Vậy cần những giấy tờ gì?

2. Phần nhà ở trên đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu, nếu gia đình tôi mua căn nhà này, cần những thủ tục, giấy tờ nào để là chủ sở hữu chính thức?

3. Bên bán không cung cấp đc giấy phép xây dựng vậy gia đình tôi muốn làm bổ sung giấy tờ này có được không? Giấy phép xây dựng và sổ hồng có thực sự cần thiết không? Nếu không có giấy tờ này, trong quá trình sử dụng hoặc sau này tôi cần chuyển nhượng có vấn đề gì không hay chỉ cần sổ đỏ chính chủ là được?

Em xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ?

Điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Điều 118 Luật Nhà ở 2014:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường".

Theo như quy định trên, để thực hiện việc mua bán căn nhà đó, cần đảm bảo giấy tờ pháp lý đó là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do bạn đứng tên. Do đó, sau khi thực hiện giao dịch mua bán thì bạn cần thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất?

Theo khoản 1 Điều 8 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

+ Giấy phép xây dựng xây dựng nhà ở nếu nhà ở thuộc đối tượng phải có giấy phép xây dựng nhà ở

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Như vậy, Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng kí quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu trên mảnh đất đó. Trong trường hợp của bạn, do bạn thực hiện hợp đồng mua bán khi nhà ở chưa được cấp giấy nhận quyền sở hữu nhà ở. Do đó, khi bạn muốn mua căn nhà đó, bạn nên yêu cầu bên bán thực hiện hoạt động để có đầy đủ giấy tờ, trong trường hợp, bạn làm giấy tờ, ngoài các giấy tờ nêu trên bạn phải kèm theo hợp đồng mua bán.

3. Xin giấy phép xây dựng sau khi xây nhà được không?

Theo quy định Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì giấy phép xây dựng là cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai . Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì

"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này"

Như vậy, giấy phép xây dựng phải có trước khi thi công xây dựng nhà ở. Trong tình huống của bạn, thì nhà ở đã được xây mà không có giấy phép xây dựng. Bạn phải xác định, trường hợp này khi xây dựng có phải có giấy phép xây dựng không hay thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014. Nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì bạn không thể thực hiện việc xin giấy phép xây dựng được vì nhà đã được xây xong. Trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì bạn không phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Hậu quả pháp lý khi nhà nước thu hồi đất ? Cách tính tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất ?

3. Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất thực hiện như thế nào ?

Thưa luật sư, tôi muốn biết: Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở thủ tục thực hiện như thế nào ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo quy định Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

Điêu 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy theo quy định thì chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiêp phải được phép của cơ quan nhà nước có thầm quyền.

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhàn ước có thẩm quyền phê duyệt cụ thể như sau:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điêu 59 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyên chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức thuộc về UBND tỉnh, thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình là UBND cấp quận huyện

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

...

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

...

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Nghĩa vụ tài chính chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích được áp dụng theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP cụ thể:

Điều 5. Thu tiền sử dụng dất khi chuyển mục đích sử dụng đất...

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là hướng dẫn của Công ty Luật Minh Khuê về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ trực tiếp với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ trực tuyến. Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

>> Xem thêm:  Các khoản hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ? Trường hợp nào thu hồi đất không được bồi thường ?

4. Mức hưởng đền bù khi không có sổ đỏ ?

Thưa luật sư cho em hỏi. Em ở xã kỳ lợi và lập gia đình(2012) với chồng em ở xã Kỳ Long.Sau đó vì điều kiện làm ăn gia đình em đã chuyển khẩu của chồng em về kỳ lợi(nhập vào hộ khẩu gia đình bố mẹ em)̣ .Nhưng khi gia đình em xin xã Kỳ Lợi tách hộ khẩu riêng thì xã không tách cho với lý do là con gái lấy chồng nơi khác(nếu là con trai ở kỳ lợi thì cưới xong là được tách hộ khẩu).
Đến tháng 12/2012. Vì em sinh con việc sinh hoạt phức tạp nên.Bố mẹ đẻ em cho chúng em đất sau đó chúng em làm nhà ở.Nếu như ở xã kỳ lợi di dời nơi ở để phục vụ siêu dự án Fomosa,thì gia đình chúng em có được đền bù nhà và đất ở không a.?(hiện tại do chồng em thay đổi chỗ làm việc nên gia đình em đang về ở với cha mẹ chồng cho thuận lợi)!
Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Vấn đề đền bù khi di dời đất:

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai năm 2013 thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng được một trong các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, 101 Luật đất đai 2013.

- Có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

Ngoài việc bồi thường về đất, khi bị thu hồi đất, cá nhân, hộ gia đình còn có thể được hưởng các chính sách ưu đãi, hỗ trợ của nhà nước theo quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất bố mẹ bạn cho hai vợ chồng bạn ở và hai bạn đã làm nhà để ở nhưng mảnh đất đó chưa được sang tên sổ đỏ cho hai vợ chồng bạn nên khi có quyết định thu hồi di dời đất thì gia đình bạn không đủ điều kiện để được đền bù theo quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013,nhưng mảnh đất đó vẫn do bố mẹ bạn đứng tên trong sổ đỏ nên bố mẹ bạn đủ điều kiện để được bồi thường đền bù khi xã Kỳ Lợi di dời nơi ở để phục vụ siêu dự án Fomosa theo quy định.

Ngoài ra về vấn đề tách sổ hộ khẩu như sau:

Theo quy định tại điều 27 Luật cư trú năm 2014 quy định như sau:

Điều 27. Tách sổ hộ khẩu

1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Căn cứ vào điều luật trên xét thấy chồng bạn đã nhập vào hộ khẩu chung của bố mẹ bạn ,chồng bạn và bạn đều là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu mà đã được bố bạn đồng ý cho tách khẩu thì vợ chồng bạn đủ điều kiện để cơ quan có thẩm quyền tách sổ hộ khẩu cho vợ chồng bạn. Việc xã không tách sổ với lý do là con gái lấy chồng nơi khác(nếu là con trai ở Kỳ Lợi thì cưới xong là được tách hộ khẩu) là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

5. Mức bồi thường khi bị thu hồi đất sai trái pháp luật ?

Nhà tôi bị thu hồi đất 1 phần thửa đất thổ cư (của ông bà tôi để lại cho bố mẹ tôi năm 1975) từ năm 2003. Thời điểm này nhà nước đã có quyết định đền bù không đúng quy định của luật đất đai, để gia đình tôi phải khiếu nại, khiếu kiện hơn 8 năm đến năm 2011 nhà nước mới có quyết định bồi thường khác và gia đình tôi đã đồng ý với quyết định bồi thường năm 2011.
Xin hỏi luật sư: sau khi gia đình đã đồng ý với Quyết định bồi thường năm 2011 thì có thể kiện ra tòa QĐ bồi thường năm 2003 để đòi bồi thường về vật chất tinh thần trong hơn 8 năm đi khiếu kiện được không?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời :

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 6 Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2009 quy định như sau:

Điều 6. Căn cứ xác định trách nhiệm bồi thường

1. Việc xác định trách nhiệm bồi thường của Nhà nước trong hoạt động quản lý hành chính, tố tụng dân sự, tố tụng hành chính, thi hành án phải có các căn cứ sau đây:

a) Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi của người thi hành công vụ là trái pháp luật và thuộc phạm vi trách nhiệm bồi thường quy định tại các điều 13, 28, 38 và 39 của Luật này;

b) Có thiệt hại thực tế do hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây ra đối với người bị thiệt hại.”

Đồng thời theo quy định tại Khoản 8 Điều 13 Luật này quy định về Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây ra trong trường hợp: "8. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, trong trường hợp của bạn thì tại thời điểm Nhà nước ra quyết định không đúng với quy định của Luật đất đai và gia đình bạn đã khiếu nại với quyết định đó suốt 8 năm. Nếu sau khi phiên tòa xét xử xác định việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất là sai quy định theo Bộ luật đất đai năm 2013 thì bạn sẽ được bồi thường.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?