1. Những chủ thể nào được đứng tên trong giấy tờ nhà đất?
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất được cấp và được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay thực tế được gọi là sổ đỏ) theo quy định.
Theo đó, nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Quy định pháp luật về số lượng người đứng tên giấy tờ nhà đất như thế nào?
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Như vậy, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận không giới hạn số lượng người đứng tên trên đó nếu họ có chung quyền sử dụng và sở hữu tài sản đó. Như vậy có thể có trường hợp sổ đỏ chỉ có một người đứng tên nhưng cũng có trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ.
3. Thủ tục thay đổi tên chủ sở hữu trong giấy tờ nhà như thế nào?
Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Các giấy tờ cần chuẩn bị Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bên bán, bên tặng cho:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng).
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
Bên mua, bên nhận tặng cho
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn).
Bên cạnh đó, còn có phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).
- Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, các bên thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 10/2020/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ
Tại điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.
Tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Căn cứ Điều 11 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về việc khai, nộp lệ phí trước bạ như sau:
- Tổ chức, cá nhân khai, nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Dữ liệu điện tử nộp lệ phí trước bạ qua Kho bạc Nhà nước, ngân hàng thương mại hoặc tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán được Tổng cục Thuế ký số và cung cấp lên Cổng dịch vụ công Quốc gia, có giá trị như chứng từ bản giấy để cơ quan cảnh sát giao thông, cơ quan tài nguyên môi trường và các cơ quan nhà nước khác có thẩm quyền đã kết nối với Cổng dịch vụ công Quốc gia truy cập, khai thác dữ liệu phục vụ công tác giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
Bước 3: Nộp hồ sơ thay đổi tên chủ sở hữu nhà đất
Nộp hồ sơ
- Thành phần hồ sơ: Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
- Nơi nộp hồ sơ:
+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Ngoài ra, quý khách hàng có thể tham khảo nội dung bài viết sau của Luật Minh Khuê: UBND xã có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?, Mua bán đất bằng giấy viết tay thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Trên đây là những thông tin hữu ích Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách hàng. Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm bài viết để hiểu rõ hơn. Nếu quý khách hàng có bất kỳ vướng mắc nào hay đang gặp phải vấn đề pháp lý nào cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách !
