Nếu như giao đất, cho thuê đất'là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng thì thu hồi đất có hậu quả pháp lí hoàn toàn ngược lại, đó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng, bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan tâm đến lợi ích của xã hội cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên những căn cứ pháp lí rõ ràng, phù hợp, đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư.

1. Khái niệm thu hồi đất

Trước đây, Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 đã đề cập vấn đề thu hồi đất nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp bị thu hồi đất (Điều 14 Luật đất đai năm 1987 và Điều 26 Luật đất đai năm 1993).

Khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, thuật ngữ thu hồi đất đã được giải thích tại khoản 5 Điều 4:

“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lí theo quy định của Luật"

1) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61);

2) Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62);

Khác với quy định trước đây tại khoản 1 Điều 38 Luật đất đai năm 2003: Nhà nước thu hồi đất khi Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Luật đất đai năm 2013 quy định tách làm hai trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Có thể thấy, Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể, rõ ràng về những trường hợp cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi đất vì mục đích chung như mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời, Luật đã quy định theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn và thu hẹp các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế chung chung như quy định trước đây bằng quy định: “Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Việc quy định như vậy sẽ góp phần hạn chế việc thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế một cách tràn lan, hạn chế sự lạm quyền từ phía cơ quan thực thi việc thu hồi đất.

Tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai năm 2013, những trường hợp cụ thể mà Nhà nước cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được làm rõ, như thu hồi đất làm căn cứ quân sự, xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, xây dựng công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh,... hay thu hồi đất để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận,... Những trường hợp thu hồi đất vào mục đích chung như vậy cần phải tuân thủ những căn cứ được quy định tại Điều 63 Luật đất đai năm 2013. cần phải nhận thức sâu sắc rằng, việc thu hồi đất đang

- Đất được Nhà nước giao để quản lí mà để bị lấn, chiếm;

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

- Đất không được chuyển QSDĐ theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liêii tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai phải căn cứ vào các văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Những hành vi vi phạm pháp luật đất đai xảy ra, cho dù ai là người thực hiện đều có thể bị dẫn đến hậu quả pháp lí là Nhà nước thu hồi đất, đó là hình thức xử lí đối với hành vi vi phạm. Trong những trường hợp thu hồi đất như vậy, chúng ta không bàn đến vấn đề bồi thường.

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật:

- Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất.

- Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất.

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

>> Xem thêm:  Đất bị thu hồi do hết hạn sử dụng có được Nhà nước bồi thường không ? Mức đền bù đất thu hồi

2. Thẩm quyền thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013, về Cơ bản, thẩm quyền thu hồi đất là thống nhất với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và được giao cho hai hệ thống cơ quan: UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, căn cứ vào đối tượng sử dụng đất, cụ thể:

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp tỉnh và cả đoi tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở ƯBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

- UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

- Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lập dự án đầu tư;

- Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối họp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật đất đai.

Bước 1: Lập, thấm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tải định cư

Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định sau đây: Chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì ƯBND cấp xã, ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật đất đai.

Bước 2: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

Cưỡng chế thu hồi đất là một biện pháp hành chính mang tính cứng rắn được áp dụng đối với người có đất bị thu hồi cho dù họ có muốn hay không. Đây cũng không phải là điều mà các cơ quan nhà nước mong muốn phải thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau và trong những trường hợp cần thiết bằng quyền lực của mình, Nhà nước vẫn phải thực thi việc cưỡng chế đối với người có đất bị thu hồi. Nhưng để quyết định cưỡng chế đó không rơi vào tình trạng lạm quyền, độc quyền của một bộ phận cán bộ có thẩm quyền, để quyền lợi của người dân không bị xâm hại thì việc cưỡng chế thu hồi chỉ được đặt ra trong những trường hợp nhất định, khi có đủ cơ sở, căn cứ để thực hiện.

>> Xem thêm:  Trình tự, thủ tục đền bù khi nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào ?

Có thể nói, theo tinh thần của Luật đất đai năm 2013, trình tự, thủ tục thu hồi đất đã được quy định chi tiết và theo hướng tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của người dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ, đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Luật đất đai năm 2013 cũng quy định về trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến thực hiện thông qua các phương thức sau:

- Bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.

Quy định này dự liệu trong trường họp quỹ đất của dự án đầu tư có thể bố trí để bồi thường đất cho người bị thu hồi, tuy nhiên phương thức này tỏ ra không khả thi. Bởi lẽ, nếu nhà đầu tư lấy đất thuộc nhóm nông nghiệp nhung địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp do đã thực hiện việc giao đất theo các Luật đất đai trước đây thì không thể bồi thường bằng đất. Ngay cả việc bồi thường đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc bồi thường bằng đất ở nơi tái định cư cũng là phương án khó khả thi trong bối cảnh các quỹ đất đều đã giao hoặc cho thuê hết hiện nay.

- Nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất.

- Bồi thường bằng nhà ở, đất ở tại khu tái định cư trong trường hợp thu hồi đất ở.

Ngoài ra, khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất còn được Nhà nước hỗ trợ. Có thể xem hỗ trợ là một biện pháp bổ sung, là sự “kéo dài” của bồi thường, đóng vai trò bù đắp vào khoảng trống mà các quy định về bồi thường chưa thực hiện một cách trọn vẹn. Hỗ trợ có thể được thực hiện một cách độc lập khi người sử dụng đất không đủ điều kiện để được bồi thường, nhưng được Nhà nước xem xét hỗ trợ hoặc cũng có thể được thực hiện bổ sung cùng với bồi thường (người sử dụng đất đã được bồi thường nhưng vẫn được Nhà nước xem xét hỗ trợ để giúp người sử dụng đất nhanh chóng vượt qua những khó khăn trước mắt, ổn định cuộc sống).

Theo quy định tại Điều 83 Luật đất đai năm 2013, hỗ trợ bao gồm các loại sau:

1) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

2) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp

Thứ hai, thu hồi đất mà không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau:

>> Xem thêm:  Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ? Không có sổ đỏ có được bồi thường không ?

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai, đó là các trường hợp tài sản nằm trên đất bị vi phạm hay trên đất mà QSDĐ đã bị chấm dứt theo quy định của pháp luật;

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)

>> Xem thêm:  Đất đang trong diện quy hoạch thì có được tách thửa không ? Có được chuyển nhượng nhà đất trong khu quy hoạch ?