1. Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất khi thu hồi đất?

Thưa luật sư, nhà tôi có một mảnh đất nông nghiệp bị cơ quan nhà nước thu hồi, hiện tại gia đình tôi có thắc mắc về hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, mong luật sư giải đáp. Trong sổ hộ khẩu của gia đình tôi có 3 nhân khẩu, tuy nhiên tại thời điểm này có 02 nhân khẩu đã chuyển đi tỉnh khác. Như vậy, 2 nhân khẩu này có được nhà nước xem xét và hộ trợ không ?
Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và được sửa đổi theo Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, gồm các trường hợp sau:

"....b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại điểm a khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;...."

Như vậy, nhân khẩu nông nghiệp trong trường hợp này là nhân khẩu phát sinh sau thời điểm giao đất. Số lượng nhân khẩu được ghi trong sổ hộ khẩu gia đình. Vậy nên, cần xác định rõ 2 nhân khẩu chuyển đi tỉnh khác trong trường hợp này đã tách hộ khẩu hay chưa? Nếu trong sổ hộ khẩu vẫn ghi 3 nhân khẩu thì việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất được tính cho 3 nhân khẩu.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Có được chuyển nhượng khi đã có quyết định thu hồi đất?

Thưa luật sư,tôi có mua thửa đất 1000m2 đã có Giấy CNQSDĐ, tuy nhiên vừa qua thửa đất đã có thông báo thu hồi đất để bán đấu giá đất Thương mại. Tuy nhiện giá bồi thường quá thấp tôi không đồng ý, do vậy UBND huyện không ban hành quyết định thu hồi đất và để "treo" nhiều năm nay. Nay tôi bán một phần thửa đất đó thì bị gây khó khăn.
Vậy việc chuyển nhượng một phần thửa đất nêu trên của tôi có bị hạn chế không? nếu bị hạn chế, tôi có tách thửa phần diện tích đất theo thông báo thu hồi đất để chờ xử lý có được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Có được chuyển nhượng trong trường hợp đã có quyết định thu hồi đất của UBND không?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, chúng tôi hiểu rằng UBND đã đưa ra Thông báo thu hồi đất nhưng vẫn chưa ra Quyết định thu hồi đất. Căn cứ theo khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trường hợp mảnh đất đó chưa có quyết định thu hồi nên bạn vẫn có quyền chuyển nhượng qyền sử dụng đất và tách thửa.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu muốn được tư vấn như sau: Gia đình tôi có 1000m2 đất bị thu hồi làm dự án. Đất là do ông cha để lại, được bồi thường về đất, tuy nhiên tỷ lệ mất đất của gia đình tôi vượt quá 70%. Xét về nhân khẩu thì Bố tôi là nghỉ chế độ bệnh binh từ năm 1981, mẹ tôi là lao động tự do, tôi là lao động hợp đồng, em trai tôi là cán bộ công chức, em út tôi là học sinh.
Vậy gia đình tôi có được hưởng khoản hỗ trợ khác tại điều 16, quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 2 năm 2015 của UBND tỉnh Lạng Sơn không?
Xin trân thành cảm ơn!

Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 16 Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 2 năm 2015 của UBND tỉnh Lạng Sơn quy định như sau:

"Điều 16. Hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP

1. Hỗ trợ khác để tái định cư, ổn định đời sống và sản xuất

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và sống bằng nguồn thu nhập chủ yếu từ đất nông nghiệp bị thu hồi từ 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp trở lên (bao gồm: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản), thì ngoài việc được bồi thường, hỗ trợ về đất còn được hỗ trợ một khoản tiền bằng 50% giá đất ở liền kề theo Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định; trường hợp khu vực thu hồi đất không có đất ở thì xác định giá của thửa đất ở gần nhất để tính hỗ trợ. Diện tích đất được hỗ trợ tối đa không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

2. Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới được hỗ trợ một lần tiền thuê nhà ở. Cụ thể như sau:

- Nhà tạm, nhà khác: 2.400.000 đồng;

- Nhà loại 3: 3.200.000 đồng;

- Nhà loại 2: 4.000.000 đồng;

- Nhà loại 1: 4.800.000 đồng.

Mức hỗ trợ tiền thuê nhà theo loại nhà thực tế bị thiệt hại; trường hợp hộ gia đình có nhiều loại nhà khác nhau bị thiệt hại thì được xác định theo mức hỗ trợ cao nhất.

3. Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 13, Điều 14, Điều 15 và Khoản 1, 2 Điều 16 Quy định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường."

Vì bạn không nói rõ đất của mình là đất gì nên chúng tôi xin chia trường hợp như sau:

Thứ nhất nếu là đất nông nghiệp

Thì theo quy định trên hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và sống bằng nguồn thu nhập chủ yếu từ đất nông nghiệp bị thu hồi từ 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp trở lên sẽ được hỗ trợ theo quy định đó. Theo như thông tin bạn cung cấp thì tỷ lệ mất đất của gia đình bạn vượt quá 70% nên bạn thuộc đối tượng được hỗ trợ theo quy định trên.

Thứ hai nếu là đất ở.

Theo quy định trên thì người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới được hỗ trợ một lần tiền thuê nhà ở. Vì bạn cũng chưa biết chính xác diện tích sẽ bị thu hồi là bao nhiêu nên chúng tôi cũng không thể khẳng định được là bạn có được hỗ trợ theo quy đinh trên không, nếu diện tích bị thu hồi quá lớn phần còn lại không đủ để ở và bạn cũng không còn chỗ nào khác để ở thì bạn sẽ được hỗ trợ theo quy định trên.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Thu hồi đất do sử dụng đất sai mục đích có được bồi thường về đất?

Công ty tôi được nhà nước giao cho 1 mảnh đất với mục đích xây dựng văn phòng giao dịch và địa điểm sản xuất kinh doanh (hình thức trả tiền hàng năm). Trong quá trình sử dụng công ty tôi có cho thuê lại làm cửa hàng kinh doanh với 20 kiot trong đó có 18 kiot là của cổ đông công ty còn lại 2 kiot là cửa hàng của công ty ngoài.
Đoàn thanh tra tỉnh đến kiểm tra thì xử lí vi phạm hành chính với lí do sử dụng sai mục đích không đúng kế hoạch, làm mất mỹ quan đô thị và có nhắc nhở phía công ty nếu không tiến hành quy hoạch lại đúng thì sẽ tiến hành thu hồi đất mà không có bồi thường theo điểm a khoản 1 điều 64 Luật đất đai năm 2013, đồng thời yêu cầu phía công ty tôi thanh lí hợp đồng với 2 công ty kia .
Vậy xin hỏi kết luận của thanh tra tỉnh đúng hay sai? Nếu muốn thanh lí hợp đồng với 2 công ty kia trước thời hạn thì có căn cứ gì (với thái độ không được hợp tác cho lắm).

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 64 của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, bạn sử dụng đất sai mục đích nên bạn sẽ bị thu hồi lại đất. Kết luận của thanh tra tỉnh là đúng, bạn nên quy hoạch lại cho đúng mục đích đất mà nhà nước đã giao.

Việc thanh lý hợp đồng giữa hai công ty kia thì theo quy định của bộ luật dân sự có quy định:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Như vậy hợp đồng mà công ty bạn giao kết với công ty kia không có hiệu lục vì đã vi phạm pháp luật nên hậu quả như sau:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Cho nên, bạn có thể thanh lý hợp đồng với hai công ty kia, và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi phải bồi thường.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Quy định về thẩm quyền thu hồi đất như thế nào?

Thưa luật sư! Ngày 09 tháng 03 năm 1984. Tôi được UBND xã, tạo điều kiện giúp đỡ, cấp và giao cho tôi mảnh đất này. Lúc bấy giờ chỉ có phiếu thu đã đóng thuế hoa màu là 672 đồng. Với mục đích sử dụng đất làm quán. Sau đó mảnh đất này đã được xã giao cho thị trấn, trong quá trình sử dụng trước đây gia đình tôi đã xây dưới dạng quán, có mái tôn và cửa kéo (nhà cấp 4).

Gần đây, do thời gian sử dụng cũng như trước đây quán xây dựng bên trong tường có nhiều thân cây gỗ đã mục nát, dẫn đến tường bị nứt nghiêm trọng, có nguy cơ không đảm bảo an toàn. Nên gia đình tôi đã gửi giấy xin phép sửa chữa lại theo nguyên trạng đã có, đến UBND Thị trấn (nhưng sau gần 1 tháng không thấy UBND Thị trấn trả lời kết quả). Nhận thấy việc sửa chữa là cần thiết, để đảm bảo an toàn nên gia đình tôi đã tiến hành. Trong quá trình sửa chữa ngày 09 tháng 12 năm 2015, gia đình chúng tôi đã nhận được giấy mời họp và chỉ sau có 2 ngày sau cuộc họp, lãnh đạo Thị trấn yêu cầu và tiến hành phá dỡ và gia đình tôi đã nghiêm chỉnh chấp hành chỉ đạo trên. Tuy nhiên trước và sau khi phá dỡ, gia đình tôi không hề nhận được bất kỳ văn bản quyết định phá dỡ của cấp có thẩm quyền, mà chỉ nhận được thông báo bằng lời của cán bộ Thị trấn. Để bảo vệ sự thật về quyền lợi và tính hợp pháp. Gia đình tôi có gặp các cựu lãnh đạo UBND xã trước đây, đã trực tiếp giao mảnh đất trên và chủ tịch UBND xã, cùng xác nhận việc đã cấp cho gia đình tôi mảnh đất trên vào thời điểm đó. Sau khi được xác nhận, gia đình chúng tôi tiếp tục gửi đơn xin xây dựng lại quán cùng các giấy tờ có liên quan đến UBND thị trấn (nhưng sau 3 tháng cũng không có phản hồi). Vì vậy gia đình chúng tôi đã tiến hành xây dựng quán vẫn dưới dạng nhà cấp 4 như trước đây đã có. Nay quán đã xây xong được tháng, UBND thị trấn lại mời lên họp có ý định cưỡng chế lấy đất làm bãi đỗ xe, Luật sư cho tôi hỏi:

1. Việc gia đình tôi sử dụng đất với giấy tờ trên có được coi là hợp pháp không?

2.Việc tiến hành thu hồi và cưỡng chế của chính quyền địa phương như vậy là đúng hay sai?

3. Nếu hợp pháp, gia đình tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp đó?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Quy định về thẩm quyền thu hồi đất như thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất: việc sử dụng đất.

Việc UBND xã, tạo điều kiện giúp đỡ, cấp và giao cho bạn mảnh đất đó với mục đích sử dụng đất làm quán và bạn đã sử dụng đất từ năm 1984 đến nay, đồng thời bạn có gặp các cựu lãnh đạo UBND xã trước đây, đã trực tiếp giao mảnh đất trên và chủ tịch UBND xã, cùng xác nhận việc đã cấp cho gia đình tôi mảnh đất trên vào thời điểm đó do đó, căn cứ quy định tại điểm e, khoản 1, điều 32, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

" Điều 32. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại giấy tờ sau:

e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Trường hợp công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; trường hợp công trình thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại công trình đó."

Như vậy, gia đình bạn sử dụng mảnh đất trên cùng với công trình là căn nhà cấp 4 làm quán là hợp pháp.

Thứ hai: việc tiến hành thu hồi và cưỡng chế của chính quyền địa phương.

Căn cứ quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất, trong trường hợp của bạn, UBND Thị trấn có ý định cưỡng chế thu hồi đất để làm bãi đỗ xe là sai thẩm quyền.

Thứ ba: Bảo vệ quyền lợi

Như vậy, việc yêu cầu tháo dỡ đồng thời có ý định cưỡng chế thu hồi đất của gia đình bạn làm bãi đỗ xe là hành vi sai phạm của UBND Thị trấn. Để bảo vệ quyền lợi của gia đình mình bạn có quyền khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: [email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?