1. Thủ tục đăng kí thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ?

tôi muốn mua một thửa đất, tôi phải lưu ý những gì? về điều kiện bán đất, khi nào thì bên bán được quyền bán cho tôi, và hợp đồng mua bán đất đai thì có phải lưu ý gì không? các khoản thuế thì như thế nào?
Mong nhận được sự giúp đỡ, Trân trọng cám ơn!

Trả lời:

1. Đất đai như thế nào mới được quyền tham gia giao dịch ?

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận,
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này Đất đai 2013
-Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Về hình thức của hợp đồng mua bán đất đai ?

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 có quy định:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ: Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế; trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Vấn đề về thuế và lệ phí ?

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành có quy định cụ thể thì bên bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân là 2% và lệ phí trước bạ bên mua sẽ trả là 0,5%.

4. Một số lưu ý khác ?

Bên cạnh việc kiểm tra những điều kiện trên thì Qúy khách hàng cần kiểm tra xem trên "sổ hồng" đứng tên ai đứng tên cá nhân thì phải kiểm tra xem cá nhân đó đã có gia đình hay chưa hay là ngừoi độc thân chưa có gia đình vì theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì bất động sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân và tài sản chung của vợ chồng, Đồng thời, nếu sổ đứng tên hộ gia đình thì có nghĩa là nó là sở hữu chung hay còn gọi là đồng sở hữu theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì phải hỏi ý kiến của những ngừoi trong hộ gia đình đó.

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

2. Thủ tục sang tên nhà đất được thừa kế như thế nào ?

Chào luật sư! Tôi chuẩn bị mua một mảnh đất nhưng bên mua lại muốn bên chúng tôi làm thủ tục sang tên đổi chủ. Vậy không biêt lam thủ tục đó có dễ không và chi phí hêt bao nhiêu ?
Tôi cảm ơn!

Thủ tục đăng kí thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Do đó, nếu mảnh đất đủ điều kiện chuyển nhượng thì bạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

Thủ tục sang tên sổ đỏ

Bước 1: Hai bên đến Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng tặng cho) quyền sử dụng đất; hai bên cần thống nhất trong hợp đồng:

-Bên nào phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế và lệ phí).

-Bên nào làm hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhận phiếu hẹn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại bộ phận 1 cửa.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);

- CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);

- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);

- Biên lại nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

Nộp lệ phí trước bạ và nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu có). (Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán)

Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng;

- Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất;

- Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi mua);

- Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá;

- Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định giá vốn.

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Thời gian thực hiện: Thời gian thực hiện thủ tục: Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đaiThông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính quy định không quá 20 ngày.

Kính chào Luật sư, Luật sư có thể tư vấn cho tôi về trường hợp sau đây: Tôi có 1 mảnh đất do tôi đứng chủ quyền, do bị bệnh hiểm nghèo nên tôi có ý nguyện sang tên cho con tôi nhưng lại không muốn chồng tôi biết vì không muốn xảy ra tranh chấp. Mảnh đất này là tài sản từ cha tôi để lại cho tôi khi tôi lấy chồng.Trong trường hợp của tôi, tôi nên làm gì, thủ tục, giấy tờ như thế nào? Luật sư tư vấn giúp! Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Để thực hiện sang tên quyền sử dụng đất từ việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con, bạn thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Làm hợp đồng tặng cho tài sản phải được công chứng tại Phòng Công chứng.

Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Hợp đồng tặng cho nhà đất tự soạn thảo hoặc có thể xin mẫu hợp đồng tại nơi thực hiện công chứng

+ Bản sao CMND và HKTT của người tặng và người được tặng.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ thuế: đối với trường hợp tặng cho giữa mẹ và con thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, tuy nhiên bạn sẽ phải nộp lệ phí trước bạ.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng

Sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ thuế, bạn sẽ nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho đã được công chứng

+ Bản sao chứng thực CMND, HKTT của người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng.

+ Bản sao Giấy CNQSDĐ

+ Biên lai thực hiện nghĩa vụ thuế

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

3. Người định cư ở nước ngoài có được nhận thừa kế không ?

Thưa Luật sư, năm mới kính chúc luật sư cùng toàn thể nhân viên công ty luật Minh Khuê An Khang, Thịnh Vượng. Sau nhiều ngày lòng vòng xem xét trên mạng để tìm kiếm một công ty luật tin cậy thì mình đã chọn nơi đây làm nơi dừng chân( khách hàng cho 5 sao trong website) để nhận những lời khuyên cho tôi về các thủ tục cần thiết khi nhận di chúc thừa hưởng của người bà (ở VN) cho cháu (không cùng họ) đang định cư ở U.S.

Trước khi mất, bà tôi có lập di chúc một căn nhà cho tôi tháng 5/2009 tại UBND Phường và được chứng thực với hộ chiếu của tôi. Bây giờ tôi muốn về tiếp nhận căn nhà. Xin luật sư cho lời khuyên, để tôi được hợp pháp nhận căn nhà này theo pháp luật Giấy tờ hiện giờ tôi đang có : - Giấy di chúc của bà tôi để lại 05/2009 - Visa miễn thị thực của Việt Nam cấp từ 30/03/2009 đến 09/04/2012 - Hộ chiếu U.S cũ đã được sử dụng khi làm di chúc năm 2009 (nay đã hết hạn 2012) - Hộ chiếu U.S mới, hết hạn 2024 - Hộ chiếu Việt Nam có giá trị đến ngày26/8/2023. Câu hỏi của tôi là:

1. Thời gian giới hạn bao lâu thì tờ di chúc của bà để căn nhà cho tôi không còn giá trị với pháp luật Vệt Nam?

2. Những giấy tờ cần thiết nào, tôi cần có để làm thủ tục nhận căn nhà này? Có đóng thuế khi nhận căn nhà theo di chúc ở Việt Nam không? Bao nhiêu % ?

Chân thành gửi lời cám ơn trước đến luật sư và toàn thể nhân viên giúp đỡ và cho tôi những lời khuyên tốt nhất, khi tôi về nước sẽ được chuẩn bị đầy đủ giấy tờ hợp pháp để nhận tài sản của bà theo ước nguyện.

Mong sớm nhận được lời khuyên từ văn phòng luật sư. Cám ơn nhiều.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Thời gian giới hạn bao lâu thì tờ di chúc của bà để căn nhà cho tôi không còn giá trị với pháp luật Việt Nam?

Điều 667 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Hiệu lực pháp luật của di chúc

1. Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế.

2. Di chúc không có hiệu lực pháp luật toàn bộ hoặc một phần trong các trường hợp sau đây:

a) Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc;

b) Cơ quan, tổ chức được chỉ định là người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế.

Trong trường hợp có nhiều người thừa kế theo di chúc mà có người chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc, một trong nhiều cơ quan, tổ chức được chỉ định hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế thì chỉ phần di chúc có liên quan đến cá nhân, cơ quan, tổ chức này không có hiệu lực pháp luật.

3. Di chúc không có hiệu lực pháp luật, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.

4. Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì chỉ phần đó không có hiệu lực pháp luật.

5. Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực pháp luật."

Như vậy, nếu di chúc của bà bạn không thuộc các trường hợp không có hiệu lực theo quy định trên thì di chúc của bà để căn nhà cho bạn vẫn có hiệu lực pháp luật và không bị giới hạn về thời gian.

2. Những giấy tờ cần thiết nào tôi cần có để làm thủ tục nhận căn nhà này? Có đóng thuế khi nhận căn nhà theo di chúc ở Việt Nam không và bao nhiêu % ?

Do bạn không nói rõ thời điểm bà bạn mất là khi nào nên chúng tôi mặc định thời điểm bà bạn mất là năm 2009, do đó, thời điểm mở thừa kế là năm 2009 và đó cũng là thời điểm phát sinh quyền hưởng thừa kế của bạn. Do đó, chúng tôi áp dụng theo quy định của Luật nhà ở 2005, Luật Nhà ở sửa đổi 2009 để xác nhận bạn có quyền được sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không. Bạn không nói rõ bà bạn chỉ để thừa kế cho bạn nhà ở thôi hay căn nhà là bao gồm cả nhà và quyền sử dụng đất nên chúng tôi mặc định là căn nhà gắn liền với đất.

Điều 1 Luật Nhà ở sửa đổi 2009 sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở 2005:

“Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Điều 2 Luật Nhà ở sửa đổi 2009 sửa đổi Điều 121 của Luật đất đai:

“Điều 121. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam;

đ) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.”

Bạn vẫn định cư ở nước ngoài và chỉ có ý định về Việt Nam để nhận thừa kế căn nhà bà để cho bạn nên theo quy định của pháp luật, bạn không được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên bạn cũng không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Vì vậy, bạn chỉ được thừa kế giá trị căn nhà và giá trị quyền sử dụng đất gắn với căn nhà. Do đó, bạn được thực hiện quyền chuyển nhượng căn nhà và quyền sử dụng đất gắn với gắn nhà để được hưởng thừa kế giá trị của những tài sản trên.

Do bây giờ bạn mới quay về Việt Nam để hưởng quyền thừa kế của mình nên áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 để thực hiện các thủ tục để được hưởng thừa kế.

Đầu tiên, bạn thực hiện thủ tục nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất : Nộp hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tới Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm có:

+Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của bà bạn

+Di chúc của bà bạn

Sau đó, bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo quy định tại điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa ông bà và cháu sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?

4. Chia tài sản vợ, chồng được thừa kế riêng ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi muốn hỏi Công ty Luật Minh Khuê một câu: Trong di chúc bố mẹ ghi tặng con gái mảnh đất, nhưng khi làm sổ đỏ thì lại đứng tên cả vợ, cả chồng.

Vậy nếu xảy ra ly hôn thì mảnh đất đó sẽ được xử lý thế nào? (Bố mẹ có thể làm sổ đỏ cho con gái luôn được không?).

Rất mong nhận được câu trả lời của Luật Minh Khuê vào địa chỉ email này. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi:G.N

>> Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 về tài sản chung của vợ chồng thì:

" Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Như vậy, theo quy định trên thì quyền sửu dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Hơn nữa, tuy bố mẹ tặng cho đất cho con nhưng mảnh đất được tặng cho đó lại được đứng tên cả 2 vợ chồng nên đây là tài sản chung của 2 vợ chồng dựa trên căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là tên của 2 vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-Khi bố mẹ tặng cho đất cho con thì cần làm thủ công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, theo quy định trên khi bố mẹ tặng cho đất đai cho con thì sẽ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con và đồng thời sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế. Thủ tục chuyển nhượng đất cho con dưới hình thức tặng cho sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại điều 4 nghị định 100/2008/NĐ-CP.

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

5. Vợ có quyền với tài sản chồng được thừa kế không ?

Xin chào công ty Minh Khuê! Tôi có vấn đề nhờ công ty tư vấn giúp. Mẹ tôi có tài sản là đất ở rộng 200m2 và để lại di chúc cho tôi 100m2, nhưng chỉ cho mình tôi thôi.
Vậy khi sổ đỏ đứng tên tôi và hai vợ chồng tôi xây nhà, sau này nếu có xảy ra chuyện không hay thì phần tài sản trên đất (ngôi nhà) và tài sản là quyền sử dụng đất ở 100m2 vợ tôi có quyền trong đó không, và nếu phân chia thì sẽ như thế nào?
Rất mong luật sư tư vấn giúp!
Người gửi: Hòa

>> Luật sư tư vấn luật hôn nhân trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội quy định về tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

"1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

Theo như bạn trình bày thì khi mẹ bạn chết có để lại di chúc cho bạn hưởng riêng 100 m2. Như vậy, nếu di chúc hợp pháp thì mảnh đất này sẽ được coi là tài sản riêng của bạn vì mảnh đất này bạn có được do được thừa kế riêng. Còn đối với việc hai vợ chồng bạn xây nhà trên mảnh đất này nếu có tranh chấp xảy ra căn nhà này sẽ được coi là tài sản chung của hai vợ chồng và sẽ được chia theo công sức đóng góp của mỗi người vì căn nhà này do cả hai vợ chồng tạo lập bằng công sức của cả hai do đó mỗi người có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung (Điều 219 BLDS 2005).

Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung như sau:

"1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.

2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.

3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Như vậy, nếu trong trường hợp hợp mảnh đất này bạn được thừa kế riêng nhưng có thỏa thuận giữa vợ và chồng đây là tài sản chung thì đương nhiên mảnh đất và tải sản trên đất sẽ được coi là tài sản chung vợ chồng. Nếu sau này giữa bạn và chồng bạn có phát sinh tranh chấp thì cả quyền sử dụng đất lẫn ngôi nhà được tiến hành chia theo thỏa thuận của hai vợ chồng bạn hoặc chia theo pháp luật nếu không thỏa thuận được.

Tuy nhiên, nếu bạn không có thỏa thuận với chồng sẽ nhập quyền sử dụng mảnh đất trên vào tài sản chung, thì quyền sử dụng mảnh đất này vẫn chỉ thuộc riêng về bạn mà không liên quan đến việc hai vợ chồng đã cùng xây nhà trên mảnh đất ấy. Nếu sau này khi có tranh chấp, quyền sử dụng mảnh đất vẫn được xác định là thuộc riêng về bạn, còn quyền sở hữu ngôi nhà thì sẽ được chia theo thỏa thuận của bạn và chồng, nếu không thỏa thuận được thì tiến hành chia theo pháp luật.

Theo đó, pháp luật quy định về nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng như sau:

Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

+ Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

+ Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

+ Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

+ Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

- Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

Như vậy, nếu bạn không thỏa thuận với chồng về việc sẽ nhập quyền sử dụng mảnh đất trên vào tài sản chung thì khi có tranh chấp, quyền sử dụng mảnh đất thuộc về bạn, ngôi nhà sẽ được chia theo công sức đóng góp của hai vợ chồng trong quá trình xây dựng, và dựa trên cả việc lỗi của mỗi bên trong vi phạm nghĩa vụ vợ chồng. Còn nếu bạn không nhập quyền sử dụng mảnh đất vào tài sản chung, thì khi có tranh chấp thì sẽ nhập cả mảnh đất và ngôi nhà thành một thể thống nhất và chia theo các nguyên tắc trên.

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Luật Thừa kế - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?