1. Thủ tục và nghĩa vụ khi bán đất đã có sổ đỏ ?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi: Nhà tôi có mảnh đất đã có sổ đỏ đứng tên cả bố và mẹ tôi (ghi rõ lệ phí trước bạ nhà đất được chậm nộp). Bố tôi đã mất được 2 năm nay và gia đình đang có ý định bán mảnh đất đó cho anh em họ hàng.

Chúng tôi sẽ phải làm các thủ tục như thế nào để có thể bán được mảnh đất đó? Hiện sổ đỏ vẫn đứng tên bố mẹ tôi, thuế trước bạ chưa nộp. Vấn đề nữa là bên mua muốn chúng tôi dùng hình thức trao tặng để đỡ thuế, vậy chúng tôi có thể làm như thế được không theo quy định của pháp luật?


Xin chân thành cảm ơn!

Thủ tục và nghĩa vụ khi bán đất đã có sổ đỏ ?

Tư vấn pháp luật đất đai về nghĩa vụ nộp thuế khi bán đất, gọi ngay: 1900.6162



Trả lời:

Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ quy định về việc ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất thì hộ gia đình cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho cá nhân, tổ chức khác thì phải nộp đủ lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, tặng cho.

Theo đó, để có thể chuyển quyền sử dụng đất, gia đình bạn cần tiến hành theo trình tự sau đây:


1. Nộp trước bạ còn nợ tại cơ quan thuế quận/ huyện nơi có đất

2. Liên hệ văn phòng công chứng, cơ quan thuế và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động người sử dụng đất;

3. Tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho anh em họ hàng bằng cách tặng cho hoặc chuyển nhượng;

Việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được miễn thuế trong trường hợp giữa người tặng cho và người được tặng cho có quan hệ: vợ chồng, cha mẹ con, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau. Trường hợp của bạn là tặng cho cho họ hàng thì vẫn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân; theo đó bên nhận tặng cho sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân là 10% của phần giá trị tài sản vượt quá 10 triệu đồng.

>> Xem thêm:  Mua đất viết giấy tay khi tranh chấp có được coi là vô hiệu ? Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất ?

2. Diện tích đất 20 mét vuông có được phép xây nhà không ?

Kính chào luật sư, em có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: 20 mét vuông - có được xây nhà không? Cho em hỏi là 2 nhà sổ hồng chung nhưng chỉ có 1 mình dì em và chồng dì em đứng tên còn mẹ em thì không có tên, nhưng ông ngoại cho dì em 1 căn và mẹ em 1 căn. Nay vì Quận phóng đường làm công viên bờ kè gì đó, bây giờ mẹ em muốn tách sổ hồng diện tích của 2 nhà là 96m2. Vậy có tách được không? Và nhà nước phóng đường nhà em chỉ con 20m2 vậy có xin xây nhà được không? Mong luật sư tư vấn giúp em?

Em xin chân thành cảm ơn!

20 mét vuông - có được xây nhà không?

Tư vấn pháp luật đất đai, dân sự, hành chính gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về việc diện tích đất ở là bao nhiêu thì sẽ được xây nhà ở. Luật xây dựng năm 2014 hiện hành quy định về điều kiện xây dựng công trình như sau: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này. Như vậy nếu bạn muốn xây nhà ở trên đất thì phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ gồm các tài liệu sau:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ do UBND huyện cấp.

Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng không phải điều kiện bắt buộc đối với mọi loại công trình, nếu công trình thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 89 Luật xây dựng năm 2014 thì không phải xin cấp giấy phép xây dựng:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

Như vậy đối với trường hợp gia đình bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu như thuộc khu vực ở nông thôn thì sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng, nếu nhà ở tại đô thị thì phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Có được cấp sổ đỏ cho đất dưới 30 m2 ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Cách đây 2 năm, tôi có mua lại mảnh đất 28m2 nhưng do hoàn cảnh kinh tế khó khăn, lại phải tập trung vay mượn tiền để xây nhà nên chưa có điều kiện đóng lệ phí trước bạ để làm "sổ đỏ". Nay tôi có đủ điều kiện thì lại nghe nói các cơ quan chức năng của Hà Nội không cấp "sổ đỏ" cho diện tích dưới 30m2. Tôi phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của mình?

Diện tích đất 20 mét vuông có được phép xây nhà không?

Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ cho phần đất có diện tích nhỏ, gọi số: 1900.6162

Trả lời :
Đúng là để hạn chế tình trạng nhà siêu nhỏ, siêu mỏng, Hà Nội đã có quyết định không cấp sổ đỏ cho diện tích đất dưới 30m2.

Tuy nhiên, hiện nay theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội có quy định: Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

Như vậy, những thửa đất đã hình thành (người dân đã mua hoặc tách thửa có diện tích dưới 30m2) trước ngày Quyết định 58/QĐ-UBND có hiệu lực - trước ngày 10/4/2009, vẫn được cấp sổ đỏ bình thường. Với thông tin bạn cung cấp, bạn cần kiểm tra lại về hồ sơ để biết về thời điểm hình thành thửa đất, nếu phù hợp với quy định trên thì đất vẫn được cấp sổ bình thường, nếu trường hợp thửa đất bạn mua hình thành sau ngày 10/4/2009 mà chưa đủ 30m2 thì bạn cần phải làm thủ tục hợp thửa để có thể được cấp sổ với phần diện tích 28m2.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục đóng thuế xây dựng làm hồ sơ hoàn công ?

4. Quy định về giải quyết khiếu nại về đất đai theo Luật đất đai ?

Giải quyết khiếu nại về đất đai được quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013 cụ thể như sau:

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

5, Trình tự, thủ tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự: Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0159 để được giải đáp.

Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất