Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc trong công chứng giao dịch bất động sản

1. Quy định về hoạt động công chứng và điều kiện có hiệu lực của giao dịch bất động sản

Theo Luật Công chứng năm 2014 đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 2018, công chứng là quá trình mà công chứng viên xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các văn bản như hợp đồng và các giao dịch dân sự khác thông qua việc cung cấp chứng thực bằng văn bản. Công chứng viên được bổ nhiệm bởi Bộ trưởng Bộ Tư pháp, cung cấp các dịch vụ công và được xem như "Thẩm phán phòng ngừa". Họ chịu trách nhiệm trước pháp luật, người yêu cầu công chứng và với các văn bản công chứng của mình. Tất cả văn bản công chứng phải được lưu trữ và bảo quản ít nhất trong thời hạn 20 năm, phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử và thi hành án liên quan đến quá trình công chứng.

Bất động sản, với giá trị lớn và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như nguồn gốc, sự hình thành trong tương lai, và các quan hệ pháp luật như hôn nhân, gia đình, và thừa kế, có thể dẫn đến nhiều tranh chấp.

Do đó, theo quy định của pháp luật, các giao dịch liên quan đến bất động sản cần phải được công chứng và chứng thực như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở: Điều này được quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: Điều này được quy định tại khoản 4 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ và Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn: Điều này được quy định tại Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ.

Tuy nhiên, đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này không bắt buộc phải công chứng giao dịch chuyển nhượng, trừ khi có yêu cầu cụ thể từ các bên liên quan.

Hoạt động công chứng được thực hiện nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng và giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các cá nhân và tổ chức liên quan. Ngoài ra, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp chứng cứ cho các hoạt động tài phán.

Pháp luật công chứng thể hiện chức năng quan trọng này thông qua việc đặt giá trị pháp lý cao cho văn bản công chứng. Khoản 3 Điều 5 của Luật Công chứng năm 2014 quy định rõ: "Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu." Chức năng này phản ánh việc công chứng viên xác nhận tính xác thực và tính hợp pháp của thỏa thuận và sự kiện được ghi trong văn bản công chứng theo quy trình chặt chẽ do pháp luật đề ra.

Do đó, văn bản công chứng không thể dễ dàng bị hủy bỏ mà phải tuân theo quy định của pháp luật cụ thể. Hoạt động công chứng không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn là một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý và có tính bổ trợ tư pháp.

2. Vướng mắc trong công chứng giao dịch bất động sản được tiếp tục tháo gỡ

Uỷ ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh vừa có Công văn 3754/UBND-NCPC về việc giải quyết những bất cập trong giao dịch bất động sản, trong đó có đề cập đến vấn đề tiếp tục tháo gỡ vướng mắc trong công chứng hợp đồng giao dịch BĐS như sau:

Theo công văn nêu trên, UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tư pháp thực hiện một số giải pháp sau:

- Tiếp tục theo dõi, kịp thời hướng dẫn giải quyết (hoặc đề xuất giải quyết) tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản, trong đó có bất động sản hình thành trong tương lai.

- Phối hợp với các cơ quan liên quan (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP.HCM,...) tổ chức thực hiện tốt Quy chế phối hợp trong quản lý nhà nước về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Nghiên cứu phương án bổ sung các biện pháp phối hợp giữa cơ quan đăng ký đất đai với Tòa án và cơ quan giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ chức hành nghề công chứng trong vấn đề thông tin về thông báo thụ lý tranh chấp, khiếu nại hoặc văn bản ngăn chặn.

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố thường xuyên báo cáo các khó khăn, vướng mắc và kịp thời hướng dẫn và đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tăng cường việc kiểm tra tiếp nhận hồ sơ theo quy định.

3. Tại sao cần phải công chứng các hợp đồng giao dịch bất động sản?

Nhiều người dân thường gặp thắc mắc về việc có cần công chứng hợp đồng khi muốn thực hiện chuyển nhượng, mua bán nhà đất hay không. Trong thực tế, có nhiều trường hợp mua bán nhà chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp, những hợp đồng như vậy có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu, đưa người mua nhà vào tình trạng rủi ro mất trắng cả nhà và tiền bạc đã đầu tư.

Trong trường hợp này, nếu hợp đồng được công chứng và chứng thực theo quy định, căn nhà sẽ thuộc quyền sử dụng của người mua mà không lo sợ tranh chấp. Thậm chí, nếu có tranh chấp, pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi của người mua.

Pháp luật hiện hành, từ Bộ luật Dân sự 2015 đến các luật chuyên ngành như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, đều quy định một số hợp đồng về bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ... bắt buộc phải được công chứng.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình, bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Việc công chứng các giao dịch liên quan đến bất động sản mang lại lợi ích không chỉ về mặt pháp lý mà còn về kinh tế, thương mại, đồng thời giúp hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực, thậm chí nguy cơ phá sản do những hợp đồng và giao dịch không được công chứng.

Hợp đồng và giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, và những thông tin, sự kiện trong chúng không cần phải chứng minh, trừ trường hợp được Tòa án xác nhận là vô hiệu. Các hoạt động giao dịch được kiểm soát, giảm rủi ro thuế trên thị trường, làm giảm thiểu khả năng xảy ra tranh chấp và khiếu kiện, từ đó giảm áp lực cho hệ thống tư pháp và ổn định thị trường bất động sản.

Quy trình, thủ tục và chi phí công chứng được công bố công khai tại các văn phòng và tổ chức hành nghề công chứng. Các hợp đồng và giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại cấp tỉnh hoặc tại UBND cấp xã (đối với các địa phương có chuyển giao chức năng chứng thực). Chi phí công chứng chiếm một phần nhỏ so với giá trị tài sản, nhưng đồng thời đảm bảo mức độ an toàn pháp lý cao hơn so với các giao dịch không được công chứng. Do đó, trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là về bất động sản, việc tuân theo quy định của pháp luật về công chứng là quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên. Xem thêm: Giải pháp tháo gỡ khó khăn thủ tục đầu tư xây dựng với các dự án bất động sản

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!