Căn cứ quy định của Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thì hành Luật Đất đai; Nghị định số 06/2020/NĐ-CP ngày 03/01/2020 Sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khỉ nhà nước thu hồi đất; Quyết định 63/2015/QĐ-TTg ngày 10/12/2015 về chính sách hễ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất; Thông tư 37/2014/TT-BTNMT80/2017/TT-BTC ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khỉ Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 80/2017/TT-BTC ngày 02/08/2017 hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khỉ Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền ho trợ khỉ Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất; và Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30-06-2021 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Quy định cụ thể như sau:

Điều 13 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định: Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thực hiện thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

Luật Minh Khuê phân tích chi tiết quy định pháp lý về vấn đề trên như sau:

 

1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đều là những phương thức bù đắp bắt buộc của Nhà nước đối với người dân khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Và sau đây hãy cùng Luật Minh Khuê tìm hiểu chi tiết về từng phương thức được áp dụng ra sao, trong những trường hợp như thế nào? 

 

1.1. Hiểu thế nào về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

Bồi thường dưới góc độ pháp luật về đất đai được hiểu là việc bồi thường về đất thông qua việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Tuy nhiên không phải loại đất nào khi được Nhà nước thu hồi cũng sẽ được bồi thường. Mà điều kiện đầu tiên mà chúng phải đáp ứng đó là đất phải thuộc diện Nhà nước thu hồi do mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tiếp đó là phải đáp ứng được đầy đủ một trong các điều kiện dưới đây:

- Thứ nhất phải là đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất trả tiền thuê đất hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi chung là Giấy chứng nhận). 

+ Nếu trong trường hợp không có Giấy chứng nhận thì phải thuộc trường hợp đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 nhưng chưa được cấp (Trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013) 

+ Hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp. 

- Thứ hai phải là đất cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận

+ Hoặc trong trường hợp có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp 

- Thứ ba là trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận

+ Hoặc trong trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 nhưng chưa được cấp. 

- Thứ tư là đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận

+ Hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 nhưng mà chưa được cấp 

- Thứ năm là tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận 

+ Hoặc trong trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 nhưng mà chưa được cấp

- Và cuối cùng là trường hợp đất của tổ chức kinh tế, người nước Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận 

+ Hoặc trong trường hợp có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 nhưng chưa được cấp

Như vậy với 06 trường hợp khác nhau sẽ có những điều kiện bồi thường khác nhau khi Nhà nước thực hiện hoạt động thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường lúc này sẽ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Và việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và tuân thủ quy định của pháp luật. 

 

1.2. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là gì? 

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Ngoài việc bắt buộc phải bồi thường như đã nêu ở trên thì hỗ trợ là một biện pháp bổ sung được Nhà nước xem xét thực hiện đối với người dân khi bị thu hồi đất nhằm bù đắp thỏa đáng những thiệt hại do hoạt động thu hồi đất gây ra. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bao gồm: 

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất. Đối với khoản hỗ trợ này sẽ có những đối tượng cụ thể được Nhà nước quy định sẽ được hưởng khoản hỗ trợ (Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất) 

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. 

- Và những khoản hỗ trợ khác như hỗ trợ người thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn;...

Việc hỗ trợ cũng như việc bồi thường đều phải đảm bảo được tính khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. 

 

1.3. Tái định cư là gì? Trường hợp nào được áp dụng tái định cư? 

Hiện nay trong pháp luật về đất đai không có định nghĩa cụ thể thế nào là tái định cư. Tuy nhiên thông qua những quy định của pháp luật về vấn đề này có thể tựu chung lại, hiểu một cách đơn giản về thuật ngữ "tái định cư" hay "đất tái định cư" là một trong những chính sách bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất nhằm giúp người dân đảm bảo được quyền lợi về chỗ ở thông qua việc cấp nhà xây sẵn, nhà tái định cư, cấp chung cư, cấp đất ở tại một nơi khác với nơi ở trước đây của người dân. Hoặc có thể hỗ trợ bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Thông thường khái niệm này sẽ đi chung với chính sách giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được áp dụng chính sách tái định cư khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Chỉ những trường hợp sau đây thì người dân mới được hưởng chính sách tái định cư: 

- Thứ nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường như đã phân tích ở mục 1.1 của bài viết thì sẽ được bồi thường bằng đất ở khi thuộc một trong các trường hợp sau: 

  1. Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền 
  2. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở 
  3. Trường hợp hộ gia đình trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu có đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. 

- Thứ hai là đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không có đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì:

+ Nếu không có chỗ ở nào khác thì sẽ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, chi thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 

- Thứ ba là đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường như đã phân tích tại mục 1.1 của bài viết thì sẽ được bồi thường về đất. 

Lưu ý trường hợp đặc biệt: Nếu thửa đất ở bị thu hồi có một phần diện tích là đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt). Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.  

Như vậy với những trường hợp trên thì khi Nhà nước thu hồi đất ở, người dân sẽ được hưởng chính sách tái định cư. Và việc thu hồi đất ở sẽ chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. Khu tái định cư sẽ phải tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, từng miền.

 

2. Tổ chức nào có chức năng thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư? 

Để có được quyết định về phương thức bồi thường cho người dân có đất bị Nhà nước thu hồi nhằm mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cần phải trải qua một bước thẩm định các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình lên Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt. 

 

3. Người dân không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước thì phải làm sao? 

Rất nhiều trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất để nhằm giải phóng mặt bằng, phục vụ cho lợi ích xã hội, lợi ích quốc gia và đã có những phương án bồi thường thông qua trao đổi, hội thảo lấy ý kiến với người dân nhưng vẫn sẽ có những người có đất bị thu hồi không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Lúc này tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với những trường hợp không đồng ý với ý kiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu vẫn không đồng ý thì cơ quan nhà nước vẫn sẽ ký duyệt phương án bồi thường bởi phương án bồi thường này dựa trên quy định của pháp luật đất đai và mức giá bồi thường dựa trên giá của nhà nước quy định. Nếu như người dân không đồng ý với quyết định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có thể thực hiện thủ tục khiếu nại

Về phần ra quyết định thu hồi đất, trong trường hợp người có đất đã được vận động, thuyết phục nhưng vẫn không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định.

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!