1. Bảng giá đất các tỉnh thành được sử dụng để làm gì?

Theo khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

- Tính thuế sử dụng đất.

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

>> Xem thêm:  Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là gì ? Tranh chấp tài sản thừa kế

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp về đất lâm nghiệp ?

Thưa Luật sư, Tôi có làm đơn ra tòa để đòi lại đất lâm nghiệp của gia đình tôi bị lấn chiếm. Vụ việc tòa đã điều tra và hòa giải yêu cầu gia đình ông A trả cho gia đình tôi. Nhưng tôi vẫn có một thắc mắc là, lúc gia đình ông A khai thác cây, gia đình tôi đã yêu cầu trả đất và tôi đã làm đơn lên UBND xã yêu cầu giải quyết nhưng vì ông A lúc đấy đang làm cán bộ xã nên vụ việc ko được giải quyết. Nay ông về hưu, gia đình tôi mới kiện. Nhưng lúc kiện tôi lại không ghi trong đơn nội dung đòi công chăm sóc cây gần 3 năm nay (ông A tiếp tục trồng cây từ thời điểm tôi làm đơn gửi UBND xã đến nay đã gần 3 năm), vì lúc gia đình ông A trồng cây, gia đình tôi đã làm đơn và đến tận nhà ông A yêu cầu trả đất nhưng ông vẫn trồng cây. Vì quá bức xúc nên khi gia đình ông A trồng cây xuống, gia đình tôi cứ tiến hành chăm sóc gần 3 năm nay, cây phát triển tốt và gia đình ông A không nói gì, đến nay tòa giải quyết buộc gia đình tôi thanh toán trả cho ông A 30 triệu tiền cây trên đất. Tôi không đồng ý, vì nhà ông A chỉ trồng cây xuống mà không chăm sóc. nếu tính tiền giống cây và công trồng chỉ 15 triệu.
Vậy nay tôi muốn bổ sung đơn đòi công chăm sóc có được không? (hiện tôi vẫn giữu lá đơn gửi UBND xã có đóng dẫu nhận đơn của xã nhưng không giải quyết). Liệu gia đình tôi có đòi được công chăm sóc hay vẫn phải thanh toán số tiền 30 triệu? Việc tôi làm đơn gửi UBND xã nhưng không được giải quyết mà vẫn để gia đình ông A trồng cây vào đất tôi có vi phạm không?
Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Tư vấn giải quyết tranh chấp về đất lâm nghiệp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, theo thông tin bạn chia sẻ, Tòa án đã xét xử và ra quyết định gia đình bạn phải trả lại cho ông A 30 triệu (là giá trị số cây ông A đã trồng trên phần đất lấn chiếm). Nhưng gia đình bạn không đồng ý với quyết định này và yêu cầu ông A bồi thường tiền công chăm sóc. Do đó bạn có thể làm đơn kháng cáo với quyết định của Tòa án theo Điều 271 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

"Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm, quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm."

Dođó, bạn có thể làm đơn kháng cáo gửi lên Tòa án ra quyết định Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án hoặc gửi đơn kháng cáo quá hạn theo Điều 275 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 với trường hợp gửi đơn sau 15 ngày kể từ ngày được tuyên án.

Thứ hai, căn cứ Điều 166 Luật đất đai năm 2013:

“Người sử dụng đất có những quyền chung như sau:

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất... "

Do đó, nếu gia đình bạn đã thực hiện việc chăm sóc cây trồng trong 3 năm thì bạn có thể hưởng thành quả do mình tạo ra và chỉ phải trả cho gia đình ông A số tiền 15 triệu tiền giống.

Thứ ba, việc bạn làm đơn gửi UBND xã nhưng không được giải quyết mà vẫn để gia đình ông A trồng cây vào đất là không vi phạm pháp luật. Bởi bạn đã thể hiện ý chí của mình không đồng tình với hành vi của ông A bằng cách yêu cầu ông A trả lại đất và gửi đơn tố cáo đến UBND.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trồng cafe ?

Nông trường 352, nay là Công ty cà phê 15 (Cty 15) đã qua 20 năm giải thể, trả lại đất cho chính quyền địa phương, chuyển qua địa bàn khác và UBND huyện đã cấp sổ đỏ cho dân từ năm 1993. Thế nhưng, kỳ lạ là nay công ty này đột nhiên quay về "chốn cũ" đòi trả lại đất cho họ! Việc làm bất bình thường này không chỉ gây bức xúc cho các hộ dân liên quan mà còn gây nên làn sóng bất bình tại địa phương. Thực hư vụ việc ra sao? Từ việc giải thể, trả đất.

Trên khu đất diện tích khoảng hơn 12 ha mượn của địa phương, tọa lạc tại xã Pơng Đrang nay là xã Ea Đê, thị trấn Buôn Hồ, huyện Krông Buk, từ năm 1987- 1989, Nông trường (NT) 352 tiến hành trồng cà phê. Do luôn đối mặt với muôn khó khăn như không quản lý được vườn thửa; đất ở vị trí cao không đủ nước tưới; cây cà phê phát triển xấu, sản lượng thấp, thua lỗ nặng nên năm 1991, NT 352 giải thể, bán thanh lý vườn cà phê, thu hồi vốn, trả đất lại cho UBND huyện Krông Buk, trong đó có 06 ha cà phê NT 352 đã bán đứt, thu tiền ngay của một số hộ dân, giá bình quân 5 triệu/ha. Đây là những thửa gần nguồn nước tưới, cây cà phê phát triển tốt. Diện tích cà phê còn lại cũng đã lên phương án bán cho huyện với giá 21.300.000 đồng nhưng huyện từ chối mua. Sau đó, ông Trần Hữu Thung đứng ra làm đơn xin hợp đồng với NT 352 viết: "Sau khi hết thời gian hợp đồng nghĩa là đơn vị thu hết vốn đầu tư tôi tiếp tục được sử dụng số diện tích tài sản nói trong hợp đồng tôi chỉ phải nộp thuế nông nghiệp…", và đã được Ban giám đốc NT 352 đồng ý, cho làm hợp đồng chấp nhận giao 5,67ha. Tiếp đó, ông Thung sang lại cho 04 hộ dân nghèo là Trần Kim Toàn, Lưu Quang Toản, Nguyễn Khắc Thắng, Nguyễn Văn Ánh diện tích đất cà phê này để trồng chăm sóc, trồng mới hầu như 100% và trả bằng sản phẩm trong vòng 08 năm từ năm 1991. Sau khi NT 352 sang đất cho các hộ và trả đất, căn cứ vào đề nghị của UBND xã và bản đồ quy hoạch sử dụng đất dân cư, năm 1993 UBND huyện Krông Buk đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các hộ dân nói trên. Việc làm đó hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

.Tranh chấp quyền sử dụng đất: Vụ công ty café 15 kiện đòi đất ở Đắc Lắc, đâu là cơ sở pháp lý ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Đến việc đâm đơn đòi đất!

Sự việc đến đó tưởng không còn gì để nói. Nhưng vừa qua Cty 15 lại đâm đơn đòi lại đất!. UBND huyện Krông Buk đã có văn bản yêu cầu Cty 15 cung cấp toàn bộ hồ sơ cấp đất của các cấp có thẩm quyền cho đơn vị và các hồ sơ bán thanh lý vườn cà phê. Nhưng Cty này không có mà liên tục kiện cáo, phát văn bản yêu cầu xã, huyện thu hồi "sổ đỏ" đã cấp cho dân!.

Qua các tài liệu chứng cứ thu thập được cho thấy: Năm 1991 ông Thung là người trực tiếp đứng ra giúp NT 352 thu hồi vốn và đến thời điểm năm 1998, các hộ này đã trả cho NT 352 tổng số tiền là 66.600.000 đồng, thay vì phải trả 21.300.000 đồng. Chênh lệch con số này cho thấy 04 hộ dân nghèo đã phải trải qua phương thức mua bán trả chậm với lãi suất cao. Căn cứ vào Tờ trình 01/TT ngày 20.4.1991 : "Về việc giải thể Khu vực Đoàn bộ cũ 352 trả đất cho huyện và nhượng bán vườn cây – tài sản thu hồi vốn" của NT 352 kèm theo "Bảng báo cáo giá nhượng bán" thì đến thời điểm từ năm 1998, NT 352 đã thu hồi vốn vượt qua con số dự toán hàng chục triệu đồng và không còn liên quan gì với vườn cây cà phê, nên việc các hộ dân vào năm 1993 được UBND huyện Krông Buk cấp GCNQSDĐ là điều dễ hiểu. Diện tích đất này đã được ông Thung nhượng lại năm 1991, 04 hộ đã thanh toán đủ tiền. Căn cứ vào Luật Đất đai ( năm 2003), Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29.10.2004 của Chính phủ thì các thửa đất trên do 4 hộ Toàn, Toản, Thắng, Ánh canh tác liên tục, sử dụng ổn định trước năm 1993, không có tranh chấp và được cấp GCNQSDĐ trước ngày 15.10.1993 là người đang sử dụng đất đúng pháp luật. Hơn nữa, vào thời điểm UBND huyện làm thủ tục cấp GCNQSDĐ không hề có bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào khiếu nại.

Đứng trước thực trạng bị kiện cáo trớ trêu đó, 4 hộ dân nói trên đã khởi kiện Cty 15 ra TAND huyện Krông Buk. Ngày 2.12.2008 TAND huyện đã thụ lý và ngày 8.1.2009 toà này ra Quyết định (QĐ) số 253 áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Yêu cầu các cơ quan, tổ chức giữ nguyên hiện trường quyền sử dụng đất rẫy cà phê đang tranh chấp với Cty 15 thuộc các thửa đất của 4 hộ Nguyễn Văn Ánh, Lưu Quang Toản, Nguyễn Khắc Thắng, Lê Kim Toàn đã được UBND huyện Krông Buk cấp GCNQSDĐ. Thế nhưng, không hiểu sao đùng một cái ngày 29.3.2009 (tức 3 tháng sau đó) Phó Chủ tịch UBND huyện Krông Buk lại ký QĐ số 968 thu hồi, huỷ bỏ giá trị pháp lý GCNQSDĐ của 4 hộ nói trên!?

Qua sự việc trên, nhiều luật gia, luật sư cho rằng, việc Cty 15 kiện người dân đòi lại đất là trái pháp luật. Bởi lẽ, Cty 15 chưa hề được cơ quan có thẩm quyền giao đất, trước đó NT 352 mượn đất và đã trả lại cho huyện, và chính quyền địa phương đã cấp GCNQSDĐ lâu dài cho dân từ tháng 10.1993 là đúng với Luật Đất đai lúc bấy giờ. Ngoài ra, cùng một vụ tranh chấp QSDĐ, nhưng trong lúc TAND huyện Krông Buk đang thụ lý và đã ra QĐ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời giữ nguyên hiện trường theo luật định, thì sau đó UBND huyện lại tham gia giải quyết và ra QĐ thu hồi GCNQSDĐ của 4 hộ là không đúng với quy định của pháp luật. Vụ việc nói trên sẽ được giải quyết ra sao?

Công ty luật Minh Khuê (biên tập)

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

4. Tư vấn về chậm bồi thường đất đai do có tranh chấp ?

Thưa Luật sư! Năm 2006 Công ty tôi triển khai dự án mở rộng sản xuất. Sau khi có Quyết định phê duyệt dự án và phương án dự toán bồi thường, Công ty đã tiến hành chi trả tiền nhưng có 01 hộ không được trả do UBND cấp xã có Công văn đề nghị tạm hoãn trả do đang có tranh chấp. Năm 2009 sau khi có kết luận chính thức Công ty đã tiếp tục chi trả cho hộ gia đình trên theo dự toán kinh phí bồi thường năm 2009 (mức cao hơn). Nhưng hộ gia đinh trên tiếp tục đòi thanh toán tiền hoa lợi từ thời điểm có quyết định thu hồi đất đến thời điểm nhận tiền bồi thường. Như vậy có đúng không? Trong khi việc điều chỉnh Quyết định phê duyệt dự toán các cơ quan có liên quan không làm?
Vậy làm thế nào để có kinh phí chi trả các khoản bổ sung? (Công ty đã phải trả khoản chênh lệch khi thanh toán bồi thường, cơ quan tài nguyên không trình tỉnh phê duyệt bổ sung do nói việc chậm thanh toán này là do công ty, Chủ tịch xã ký văn bản đề nghị công ty dừng trả tiền đã nghỉ hưu, không xác định được trách nhiệm!)
Rất mong Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 3 Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về đền bù đất có tranh chấp như sau:

"Điều 30. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư....

3. Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất."

Như vậy, ta dễ dàng hiểu việc đền bù đất có tranh chấp sẽ được trả sau khi giải quyết xong tranh chấp với mức tiền bằng với giá lúc thu hồi đất chứ không phải giá sau khi giải quyết xong tranh chấp. Như vậy, việc người có quyền sử dụng đất đòi thanh toán tiền hoa lợi từ thời điểm có quyết định thu hồi đất đến thời điểm nhận tiền bồi thường là vô lý.

Về kinh phí chi trả các khoản bổ sung, công ty có quyền yêu cầu người sử dụng đất đó hoàn trả. Nếu như xác định lỗi là do quyết định của UBND xã thì UBND xã phải chịu trách nhiệm đối với khoản kinh phí này (không phụ thuộc vào người ký).

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

5. Tranh chấp về quyền sử dụng đất xử lý thế nào ?

Xin chào luật sư, tôi muốn được tư vấn về sự việc như sau: Vào năm 1992 gia đình tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp của anh Nguyễn Văn A với giá 5.000.000 mua bằng hình thức mua bán viết giấy tay không có xác nhận của chính quyền địa phương chỉ có một số hàng xóm xung quanh ký tên chứng kiến.
Sau khi mua đất xong gia đình tôi có xây nhà trên mảnh đất đó (năm 1992) và có đóng thuế đất đầy đủ. Đến năm 2015 có chính sách làm GCN quyền sử dụng đất thì gia đình tôi đã đi làm thủ tục để được cấp GCN. Nhưng chị Nguyễn Thị B là vợ của anh A (là người bán đất cho gia đình tôi) có đơn khởi kiện về mảnh đất. Trong đơn kiện chị trình bày rằng việc mua bán đất giữa chồng chị và gia đình tôi chị không hề hay biết và việc mua bán đó không có giá trị. Trong giấy mua bán đất viết tay không có chị kí tên vì được biết mảnh đất này do lúc anh A mua đất và bán chị không hề biết.
Vậy với trường hợp như trên của tôi mong được luật sư tư vấn giải quyết giúp ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: B.H

Trả lời

Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình"

Như vậy, theo hai quy định trên thì nếu có căn cứ chứng minh mảnh đất đó là tài sản riêng của anh Nguyễn Văn A thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A là hợp pháp. Còn nếu mảnh đất này là tài sản chung của vợ chồng anh A thì giao dịch này của bạn bị vô hiệu. Bời lẽ luật hôn nhân và gia đình quy định việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dành cho quý khách hàng, ý kiến tư vấn dựa trên những quy định của pháp luật và thông tin mà khách hàng cung cấp. Nếu còn điều gì thắc mắc bạn có thể liên hệ với chungs tôi qua tổng đài 1900.6162 để được tư vấn pháp luật trực tiếp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật hôn nhân - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thẩm quyền ban hành bảng giá đất?

Trả lời:

Theo Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013Thoi, bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh).

Bảng giá đất được ban hành căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất (khung giá đất do Chính phủ ban hành). Trước khi ban hành bảng giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua

Câu hỏi: Khi nào thì ban hành bảng giá đất?

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Hiện nay các tỉnh đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.

Câu hỏi: Bảng giá đất dùng để làm gì?

Trả lời:

Theo Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

- Tính thuế sử dụng đất.

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.