Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

- Luật Nhà ở năm 2014

- Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010

2. Hợp đồng mua bán chung cư là gì?

Hợp đồng mua bán chung cư được kí kết giữa người bán (chủ đầu tư) với người mua (khách hàng). Theo đó chủ đầu tư thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Bên bán là chủ đầu tư: phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện đặc biệt để kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của Luật Xây dựng 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bên mua/chủ hộ hoặc người sử dụng hợp pháp căn hộ: chính là “người tiêu dùng” theo quan niệm tại Khoản 1 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 và theo thông lệ quốc tế.

Đối tượng của hợp đồng: chính là các căn hộ chung cư cụ thể trong tòa nhà chung cư thương mại thuộc về một dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đã được nhà nước cấp phép. Hiện tại, pháp luật chưa có định nghĩa về căn hộ chung cư nhưng từ định nghĩa nhà chung cư của Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Khoản 3 Điều 3), có thể hiểu rằng căn hộ chung cư là những diện tích để ở độc lập nằm trong nhà chung cư, thuộc sở hữu riêng của người mua.

Đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Thứ nhất, các căn hộ chung cư, là nhà ở được sản xuất hàng loạt trong nền công nghiệp, luôn gắn với một tòa nhà chung cư và một dự án xây dựng, kinh doanh nhà chung cư cụ thể của chủ đầu tư, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cho phép thực hiện dưới sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành như Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ hai, căn hộ chung cư được pháp luật cho phép đưa vào giao dịch kinh doanh ngay từ khi còn đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, với tính cách “nhà ở hình thành trong tương lai” theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 của Luật nhà ở 2014 và Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

3. Bản chất và đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Về bản chất hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với những đặc trưng nổi bật như sau:

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn được thiết kế dưới dạng hợp đồng mẫu (Stardard form contract hoặc Contract of adherence) do bên bán tự soạn thảo, bên mua khi đồng ý giao kết hợp đồng phải chấp thuận toàn bộ các điều kiện mà bên bán đưa ra. Cách thức giao dịch này mặc dù có tính thúc đẩy thị trường, thuận lợi cho bên bán khi giao dịch những đối tượng là hàng hóa có cùng tính chất là các căn hộ chung cư trong cùng dự án và những điều kiện mua bán tương tự, nhưng có thể không có lợi cho người tiêu dùng bởi lẽ trong một hợp đồng theo mẫu, bên bán với lợi thế tự nhiên của bên soạn thảo, sẽ tìm cách hạ thấp trách nhiệm của mình với người mua trong các điều khoản của hợp đồng.

- Người mua kí kết hợp đồng mua bán chung cư chủ yếu dựa vào các thông tin mà chủ đầu tư cung cấp và khó có điều kiện để kiểm chứng. Về lí luận, tính bất cân xứng về thông tin là đặc tính cơ bản của loại hợp đồng này. Đây cũng là thách thức lớn nhất ảnh hưởng đến kết quả thực hiện hợp đồng.

- Quyền lợi của người mua phụ thuộc rất nhiều vào năng lực thực hiện dự án và mức độ tôn trọng cam kết của chủ đầu tư. Vì vậy, loại hợp đồng này có khả năng phát sinh nhiều rủi ro, chẳng hạn như dự án có sai phạm, chủ đầu tư hoàn thành chậm tiến độ, chất lượng công trình không đúng cam kết…

- Hợp đồng mua bán chung cư có hình thức và nội dung phức tạp, do nhiều đạo luật, bộ luật cùng tham gia điều chỉnh. Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng (Khoản 4, Điều 19), bởi vậy Hợp đồng mua bán chung cư thực chất là một bộ hợp đồng dưới hình thức văn bản bao gồm 02 loại tài liệu: (i) Hồ sơ pháp lí dự án nhà chung cư và (ii) Bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Trong đó:

+ Hồ sơ pháp lí dự án nhà chung cư: là tập hợp các giấy tờ pháp lí phản ánh, quy trình thủ tục dự án được lập, thẩm định, phê duyệt đầu tư, thi công và kinh doanh. Các thông tin phải công khai tới người mua bao gồm: loại bất động sản, vị trí bất động sản, quy hoạch có liên quan, quy mô của bất động sản, đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản (Khoản 1, Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản).

+ Bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: chỉ quy định những nội dung cơ bản như bên bán, bên mua, mô tả căn hộ, giá cả phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương án giải quyết tranh chấp, hiệu lực của hợp đồng (Điều 121 Luật Nhà ở 2014). Điều đặc biệt là bản hợp đồng này phải được giải thích trong bối cảnh của hồ sơ dự án chung cư.

- Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra cho người mua, pháp luật đưa ra rất nhiều ràng buộc với các chủ đầu tư trong các đạo luật trực tiếp liên quan. Chẳng hạn, Luật xây dựng 2014 yêu cầu chủ đầu tư phải là thương nhân được cấp phép xây dựng, kinh doanh bất động sản (Điều 4), Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra rất nhiều điều kiện đối với bên bán như công khai giá cả và thanh toán nhiều lần theo tiến độ công trình (Điều 55, 57), bắt buộc chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng với hợp đồng mua bán chung cư (Điều 56).

5. Các tranh chấp điển hình phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư

Xuất phát từ bản chất và đặc điểm của hợp đồng mua bán chung cư, có thể chia các tranh chấp thành ba nhóm cơ bản như sau:

- Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm pháp luật, bao gồm các tranh chấp phổ biến như chủ đầu tư cung cấp thông tin gian dối, xây dựng không phép, vi phạm an toàn phòng cháy, người mua không làm được thủ tục sở hữu nhà ở do chủ đầu tư chưa giải chấp dự án khi mở bán.

- Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm các cam kết trong dự án đã được phê duyệt và mở bán, bao gồm tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục công trình… để tăng thu lợi nhuận. Phổ biến nhất là chủ đầu tư tự ý bỏ các công trình phúc lợi công cộng để xây thêm cao ốc nhà văn phòng, trung tâm thương mại. Ngoài ra, còn tự ý thay đổi cấu trúc và công năng của tòa nhà, thu hẹp các diện tích sở hữu chung như hành lang, cầu thang bộ gây bất lợi cho người mua, xây thêm tầng để tăng số lượng căn hộ và tăng diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư trong tòa nhà.

- Nhóm tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm các thỏa thuận đã ghi nhận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Điển hình là tranh chấp do chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng thời hạn tranh chấp do căn hộ không đạt yêu cầu về thiết kế và chất lượng như cam kết, thiếu hoặc thừa diện tích, nội thất không đúng vật liệu, chủng loại so với như mô tả trong hợp đồng.

Điều đáng lưu ý là không phải sai phạm nào cũng có thể phát hiện ngay tại thời điểm bàn giao. Có những vấn đề về chất lượng kém của công trình, người mua chỉ phát hiện ra trong quá trình sử dụng sau này. Điều này làm cho việc khiếu nại của người mua đối với chủ đầu tư càng thêm khó khăn.

6. Đặc điểm chung của tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư

Thứ nhất, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán chung cư về bản chất pháp lí và thương mại là tranh chấp tiêu dùng, phát sinh trong và sau hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi tranh chấp xảy ra khả năng tiếp cận và kiểm chứng các thông tin liên quan để chứng minh thiệt hại của người tiêu dùng là rất hạn chế.

Thứ hai, phần lớn tranh chấp mua bán chung cư mang tính tập thể. Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà, cụm nhà chung cư của cùng một dự án thường có những khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự về tính chất và nội dung pháp lí đối với chủ đầu tư như đã đề cập đến trong ba nhóm tranh chấp điển hình đã phân tích ở trên.

7. Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Thứ nhất, chủ đầu tư cố tình vi phạm các nguyên tắc, các nghĩa vụ của thương nhân kinh doanh bất động sản và vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. Cụ thể vi phạm các nghĩa vụ, trách nhiệm của CĐT quy định tại Luật Xây dựng 2014 và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, vi phạm các điều cấm về “gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản” quy định tại Điều 13 và Khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản, vi phạm nghĩa vụ giao hàng đúng đối tượng, đúng chất lượng, đúng thời hạn và giá cả thỏa thuận quy định tại Khoản 6 Điều 8 của Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010, vi phạm các điều cấm tại Khoản 5 và 6 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, vi phạm quyền được thông tin đầy đủ chính xác về hàng hóa của người tiêu dùng quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010 bằng các hành vi che dấu hoặc công bố một cách mập mờ các thông tin không có lợi cho dự án để thu hút người tiêu dùng mua căn hộ, lừa dối người tiêu dùng để bán nhà không phép, tự ý thay đổi dự án…

Thứ hai, bản thân người tiêu dùng khi mua căn hộ chung cư đã không tìm hiểu kĩ lưỡng các thông tin pháp lí về dự án hoặc không hiểu hết các điều khoản của hợp đồng như đối tượng hợp đồng, giá cả, điều kiện giao dịch… Có một thực tế đáng chú ý là người mua thường không tự tìm hiểu kĩ càng các thông tin về dự án trong hồ sơ pháp lí, mà chủ yếu hình dung qua các tài liệu giới thiệu, quảng cáo do chủ đầu tư phát hành. Lợi dụng sự cả tin của khách hàng, các chủ đầu tư có thể đưa ra các thông tin không chính xác theo hướng có lợi để thúc đẩy việc mua bán giao dịch. Trường hợp xung đột giữa các chủ hộ và Chủ đầu tư Home City do sau khi mua nhà họ mới vỡ lẽ dự án không có lối đi ra phố Trung Kính như quảng cáo của CĐT mà chỉ có một lối đi nhỏ ở đường Nguyễn Chánh, là ví dụ điển hình.

Thứ ba, có những tranh chấp xảy ra do các quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư không đồng bộ, không phù hợp thực tiễn, các tiêu chuẩn kĩ thuật do cơ quan chức năng đưa ra trái ngược nhau khiến chủ đầu tư dễ dàng lựa chọn điểm yếu này để đưa ra các điều khoản giao dịch có lợi cho mình và gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Điển hình là vụ người mua kiện chủ đầu tư Keangnam ra tòa về việc đo sai, tính cả hộp kĩ thuật vào diện tích căn hộ, trái với Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009. Trong khi đó chủ đầu tư lại cho rằng công ty này vận dụng cách tính diện tích căn hộ thông thủy, bao gồm cả diện tích chung theo Thông tư 16/2010/ TT-BXD ban hành ngày 1/9/2010. Mặc dù Thông tư 16 đã bị Bộ Tư pháp kết luận chứa nhiều quy định không phù hợp, xâm phạm quyền lợi người tiêu dùng và đã phải sửa đổi bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD nhưng văn bản này đã gây ra rất nhiều hậu quả pháp lí tiêu cực.

Cuối cùng, tranh chấp chung cư còn phát sinh do các quyết định không phù hợp, thiếu minh bạch của cơ quan quản lí nhà nước. Nhiều trường hợp cơ quan chức năng chấp thuận các yêu cầu của chủ đầu tư về điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, công năng tòa nhà đối với các dự án đã được phê duyệt và triển khai bán trên thị trường, nhưng lại không kiểm tra sự đồng thuận của người mua đối với các thay đổi này. Điều này đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư vi phạm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận, trung thực giữa người bán và người mua, ảnh hưởng đến lợi ích người tiêu dùng. Trường hợp chủ đầu tư khu đô thị Ngoại giao đoàn thay đổi thiết kế khi dự án đã được bán rộng rãi, gây bức xúc cho người mua, dẫn đến tranh chấp gay gắt là minh chứng của tình trạng thiếu trách nhiệm của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các quyết định thiếu minh bạch này đã xâm phạm quyền của người tiêu dùng quy định tại Điều 8 Luật bảo vệ người tiêu dùng, vi phạm nghĩa vụ của các cơ quan quản lí nhà nước quy định tại điều 77, 78 Luật Kinh doanh bất động sản.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập