Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất về các trường hợp được thu hồi đất được quy định như sau:

- Một là thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh được quy định tại điều 61 Luật đất đai 2013 

- Hai là thu hồi để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng như xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;...........được quy định tại điều 62 Luật đất đai 2013 

- Ba là thu hồi đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại điều 64 của luật đất đai 2013 như sau:

" Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

>> Xem thêm:  Nhà nước thu hồi đất đai thì được nhận những khoản đền bù nào ?

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng."

>> Xem thêm:  Thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng- người dân được bồi thường như thế nào ?

- Bốn là thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Thứ hai là thẩm quyền thu hồi đất được quy định như sau:

" Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

>> Xem thêm:  Có bị thu hồi đất không và quyền lợi được hưởng như thế nào?

Theo đó thẩm quyển thu hồi đất sẽ thuộc về ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo hướng dẫn trên.

Thứ ba là về nguyên tắc bồi thường được quy định như sau:

" Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Để được bồi thường theo quy định trên thì bạn đáp ứng được đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013, thông thường thì đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài việc được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất người đang sử dụng đất còn được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, được hưởng các khoản hỗ trợ theo quy định .

Em đang tính mua một mảnh đất làm nhà. Nhưng khi cầm sổ đỏ của người bán ở mục IV Ghi chú: có ghi là "Toàn bộ thửa đất thuộc quy hoạch đô thị phía tây TP Nha Trang " vậy nó có ý nghĩa gì ạ ? có phải nó thuốc quy hoạch sau này bị nhà nước thu hồi không, em mua có sao không ? Mong luật sư giải đáp. Em xin cảm ơn.

Quy hoạch sử dụng đất được giải thích tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai 2013 như sau:

" 2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định."

>> Xem thêm:  Điều kiện để được hỗ trợ tái định cư như thế nào ?

Như vậy Diện tích đất nằm trong khu quy hoạch thì sẽ có khả năng bị thu hồi. Việc sử dụng đất nằm trong khu quy hoạch được quy định trong điều 49 Luật đất đai 2013 như sau:

" Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt "

Theo đó nếu diện tích đất mà dự định nhận chuyển nhượng mới chỉ nằm trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn vẫn có quyền nhận chuyển nhượng mảnh đất, nhưng nếu sau khi nhận chuyển nhượng mà diện tích đất đó có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện thì bạn sẽ không được xây dựng nhà mới nữa. Mảnh đất bạn mua sẽ đứng trước nguy cơ bị thu hồi.

Gia đình tôi có diện tích ruộng chuẩn bị phải thu hồi,nhưng do có tranh chấp nên cần hỏi luật sư. Năm 1986 gia đình tôi và một gia đình hàng xóm cùng được chia 300m2, tổng là 600m2.(2 thửa ruộng nay cùng chung 1 thửa) qua quá trình canh tác tôi khai hoang phục hóa thêm dược diện tích là 100m2.nay nhà nước thu hồi nhà hàng xóm đòi hết số ruộng khai hoang trên.vậy xin hỏi giờ giải quyết thế nào?.

Việc bồi thường đối với gia đình bạn khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được thực hiện như sau:

Theo như những gì bạn cung cấp thì có thể hiệu hiện tại gia đình bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,nếu bạn không có bất kì giấy tờ gì về quyền sử dụng đất và hiện tại lại đang có tranh chấp như vậy thì bạn sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà người sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ được bồi thường như sau:

>> Xem thêm:  Trình tự , thủ tục đền bù khi nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào ?

+ Một là hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại điều 129 của luật đất đai. ( Khoản 2 điều 77 Luật đất đai 2013 )

+ Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 do nhận thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác: thì được bồi thường với diện tích bị thu trong hạn mức giao đất nông nghiệp, đối với diện tích ngoài hạn mức thì tùy từng địa phương ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có đề án hỗ trợ riêng. ( Khoản 2 điều 4 Nghị định 47/2014/NĐ-CP )

Theo đó bạn sẽ được bồi thường với diện tích thực tế đất nông nghiệp đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp. 

Kính Gửi Luật Minh Khuê. Tôi có 3 sào bắc bộ đất nông nghiệp nằm liền kề khu dân cư. năm 2009 Tôi cải tạo diện tích trên thành mô hình VAC gồm 150m2 chuồng trại, 60m2 ao thả cá Vịt. 30m2 nhà cấp 4 để trông nom, phần còn lại trồng cây lâu năm. ( diện tích trên không có cấp phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng) năm 2015 UBND tỉnh Hải dương lập quy hoạch mô hình nông thôn mới gồm nhà văn hóa, khu thể thao khu dân cư. Vậy nếu phải bị thu hồi diên tích trên, thì Tôi Được bồi thường như thế nào, Rất mong Luật Minh Khuê tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn ạ !

Khi nhà nước thu hồi đất thì bạn có thể được bồi thường ba khoản sau:

Thứ nhất là bồi thường về đất: Điều kiện để được bồi thường về đất là bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận

Thứ hai là bồi thường về thiệt hại tài sản gắn liền với đất: Nếu bạn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản thì bạn sẽ được bồi thường kể cả trường hợp bạn không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

Thứ ba là bồi thường hỗ trợ: Có các khoản hỗ trợ sau:

" Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

>> Xem thêm:  Những căn cứ nào nhà nước thu hồi đất do vi phạm ? Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người ?

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác."

Theo đó bạn sẽ được hỗ trợ ổn đinh đời sống, hoặc có thể được xem xét hỗ trợ tái định cư nếu diện tích đất bị thu hồi được công nhận là đất ở.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Giải phóng và đền bù đất, công trình kiến trúc trên đất làm đường nông thôn mới có được đền bù không ?