Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo Luật đất đai 2024?

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đồng thời là tài sản có giá trị lớn gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp cũng như lợi ích chung của Nhà nước. Trong quá trình sử dụng đất, bên cạnh các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội, thì thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được xem là biện pháp xử lý nghiêm khắc nhất, thể hiện rõ vai trò quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai.

Thực tiễn cho thấy, không ít trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi đất nhưng vẫn còn băn khoăn, thậm chí khiếu nại kéo dài do chưa hiểu rõ đâu là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, điều kiện áp dụng biện pháp thu hồi và hậu quả pháp lý đi kèm. Đặc biệt, với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đã được quy định rõ ràng, chặt chẽ và cụ thể hơn, khắc phục nhiều bất cập trước đây, đồng thời nâng cao tính răn đe và minh bạch trong quản lý, sử dụng đất.

1. Khái quát về Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1.1. Thế nào là Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai?

Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai là một biện pháp cưỡng chế hành chính đặc biệt, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, nhằm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi họ thực hiện các hành vi trái pháp luật đất đai đã được quy định cụ thể trong Luật.

Khác với việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế - xã hội (nơi lợi ích công cộng là động lực chính), thu hồi đất do vi phạm pháp luật xuất phát từ yếu tố lỗi của người sử dụng đất. Đây là hình thức chế tài nghiêm khắc nhất trong quản lý đất đai, tước bỏ quyền tài sản (quyền sử dụng đất) của chủ thể vi phạm.

1.2. Bản chất pháp lý 

Bản chất của việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật trong Luật Đất đai 2024 phản ánh hai mặt của quyền lực nhà nước:

• Quyền định đoạt của Đại diện chủ sở hữu: Theo Hiến pháp và Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi người sử dụng đất – người được Nhà nước trao quyền sử dụng – vi phạm các "hợp đồng xã hội" (quy định pháp luật) về việc sử dụng tài sản công này, Nhà nước có quyền thu hồi lại quyền đó để giao cho chủ thể khác sử dụng hiệu quả hơn.
• Biện pháp trừng phạt và răn đe (Sanction): Thu hồi đất trong trường hợp này mang tính chất trừng phạt. Nó thường được áp dụng sau khi các biện pháp xử lý hành chính khác (phạt tiền, buộc khắc phục hậu quả) đã được áp dụng nhưng không hiệu quả hoặc hành vi vi phạm có tính chất đặc biệt nghiêm trọng (như hủy hoại đất, chậm tiến độ kéo dài).   

Một điểm tiến bộ trong bản chất pháp lý của Luật Đất đai 2024 là sự tách bạch rõ ràng hơn giữa Quyền sử dụng đất (là đối tượng bị thu hồi) và Tài sản gắn liền với đất (tài sản hợp pháp của nhà đầu tư). Trước đây, tư duy "thu hồi trắng" thường chiếm ưu thế, nhưng Luật Đất đai 2024 đã đưa ra các cơ chế xử lý tài sản nhân văn hơn, đặc biệt trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ tài chính.

1.3. Phân biệt các hình thức Thu hồi đất

Để hiểu rõ tính đặc thù của thu hồi do vi phạm, cần đặt nó trong sự so sánh với các hình thức thu hồi khác theo Luật Đất đai 2024. Bảng dưới đây phân tích các điểm khác biệt cốt lõi:

Việc phân biệt này rất quan trọng vì nó quyết định trực tiếp đến quyền lợi kinh tế của người bị thu hồi. Nếu bị xếp vào nhóm "vi phạm pháp luật", người sử dụng đất đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản, trong khi nếu thuộc nhóm "thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế", họ có thể nhận được bồi thường sát giá thị trường theo quy định mới của Luật 2024.

2. Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai mới nhất?

Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật. Đây là sự kế thừa Điều 64 Luật Đất đai 2013 nhưng được sửa đổi, bổ sung để tăng tính cụ thể và khả thi.

2.1. Sử dụng đất không đúng mục đích 

Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích (ví dụ: xây nhà xưởng trên đất lúa, kinh doanh dịch vụ trên đất ở...) là vi phạm phổ biến nhất. Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định quy trình thu hồi chặt chẽ hơn để tránh lạm quyền.

• Điều kiện cần: Người sử dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
• Điều kiện đủ: Phải đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà vẫn tiếp tục vi phạm.   

 Quy định "tiếp tục vi phạm" là từ khóa quan trọng. Nó hàm ý rằng Nhà nước trao cho người dân một cơ hội sửa sai. Sau khi nộp phạt, nếu người sử dụng đất khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (nếu phù hợp quy hoạch), họ sẽ không bị thu hồi. Việc thu hồi chỉ diễn ra khi có sự chây ỳ, cố ý thách thức pháp luật. Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý đất đai phải theo dõi sát sao hậu kiểm sau khi ban hành quyết định xử phạt.

2.2. Hủy hoại đất  

TheoKhoản 2 Điều 81 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại  Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hủy hoại đất bao gồm các hành vi làm biến dạng địa hình (san lấp, đào bới trái phép), làm suy giảm chất lượng đất (gây ô nhiễm, làm thoái hóa đất), làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã xác định.   

Tương tự như hành vi sử dụng sai mục đích, điều kiện thu hồi là người sử dụng đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà vẫn tiếp tục vi phạm.   

Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền rất cao đối với hành vi hủy hoại đất, đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là "buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất". Trong trường hợp việc khôi phục là không khả thi (ví dụ đã san phẳng một ngọn đồi đá hoặc làm nhiễm độc đất mức độ không thể xử lý), cơ quan nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất. Đây là chế tài nhằm bảo vệ nghiêm ngặt tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và đất rừng.   

2.3. Giao, cho thuê đất không đúng đối tượng hoặc thẩm quyền  

 Giao, cho thuê đất không đúng đối tượng hoặc thẩm quyền (Khoản 3 Điều 81 Luật Đất đai 2024) là trường hợp thu hồi nhằm sửa chữa sai lầm của chính hệ thống hành chính hoặc ngăn chặn việc trục lợi chính sách.

Không đúng đối tượng: Ví dụ, đất lúa được giao cho người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (theo quy định cũ) hoặc đất chính sách xã hội bị giao cho đối tượng không đủ điều kiện.

Không đúng thẩm quyền: Quyết định giao đất được ký bởi cấp không có thẩm quyền, ví dụ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã giao đất trái luật. Hệ quả là quyền sử dụng đất bị thu hồi. Tuy nhiên, Luật 2024 cũng mở ra các hướng dẫn chi tiết để bảo vệ người dân vô tình trở thành nạn nhân của các quyết định hành chính sai trái này, thông qua cơ chế bồi thường thiệt hại do cán bộ, công chức gây ra (theo pháp luật về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước).

2.4. Chuyển nhượng, tặng cho không đúng quy định

Đất đai bị thu hồi nếu việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất vi phạm các điều cấm của luật  (Khoản 4 Điều 81 Luật Đất đai 2024). Ví dụ, nhận chuyển nhượng đất trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, hoặc người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngoài các dự án được phép. Quy định này nhằm kiểm soát trật tự giao dịch bất động sản và đảm bảo an ninh quốc phòng.

2.5. Đất được giao quản lý bị lấn, chiếm

Khoản 5 Điều 81 Luật Đất đai 2024 siết chặt trách nhiệm của các chủ thể được Nhà nước giao quản lý đất (không phải sử dụng), ví dụ như UBND cấp xã, các Ban quản lý rừng, các tổ chức phát triển quỹ đất.

Nếu các tổ chức này buông lỏng quản lý, để đất bị lấn, chiếm, thì Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất đó.   

Quy định này đánh mạnh vào thực trạng các nông, lâm trường quốc doanh quản lý hàng nghìn héc-ta đất nhưng để hoang hóa hoặc để người dân xâm canh, xâm cư, dẫn đến tranh chấp phức tạp kéo dài.

2.6. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính 

Hành vi vi phạm: Người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 6 Điều 81 Luật Đất đai 2024). Phải đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về quản lý thuế nhưng vẫn không chấp hành. Tức là, cơ quan Thuế phải "ra tay" trước bằng các biện pháp như phong tỏa tài khoản, cưỡng chế hóa đơn... Nếu thất bại, mới chuyển sang thu hồi đất.   

Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 32), khi thu hồi đất trong trường hợp này, Nhà nước không tịch thu trắng. Thay vào đó, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được đưa ra bán đấu giá. Tiền thu được từ đấu giá sẽ được ưu tiên trừ đi chi phí cưỡng chế và chi phí tổ chức đấu giá.

Tiếp theo, số tiền này được dùng để nộp ngân sách nhà nước thay cho người sử dụng đất (trả nợ thuế, tiền phạt, tiền chậm nộp).

Đặc biệt, số tiền còn lại (nếu có) sẽ được hoàn trả cho người có đất thu hồi. Quy định này bảo đảm quyền tài sản của người dân và doanh nghiệp, phù hợp với nguyên tắc thị trường và Hiến pháp.   

2.7. Vi phạm về tiến độ sử dụng đất - "Dự án treo"  

Chế tài đối với các dự án chậm tiến độ (dự án treo) được quy định cực kỳ chi tiết và nghiêm khắc tại Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024, nhằm xóa bỏ tình trạng "găm đất" đầu cơ.

Xác định hành vi chậm tiến độ:

• Không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
• Hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.   

Cơ chế gia hạn (Cơ hội cuối cùng):

• Chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng đất tối đa 24 tháng.
• Điều kiện gia hạn: Chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn. Đây được xem là một khoản chi phí cơ hội mà chủ đầu tư phải trả do việc chiếm giữ tài nguyên mà không khai thác.   

Chế tài "Tử hình dự án":

• Nếu hết thời hạn được gia hạn (24 tháng) mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.   
• Đây là rủi ro pháp lý lớn nhất đối với các nhà phát triển bất động sản. Mất đất, mất tài sản trên đất, và mất toàn bộ vốn đã bỏ ra.

2.8. Các trường hợp miễn trừ 

Để đảm bảo tính công bằng, Luật Đất đai 2024 (Khoản 9 Điều 81) quy định rõ: Các quy định thu hồi do vi phạm nghĩa vụ tài chính (Khoản 6) và chậm tiến độ (Khoản 8) không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.   

Các trường hợp bất khả kháng được Chính phủ quy định chi tiết, bao gồm: thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh, chiến tranh, hoặc do sự thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc triển khai dự án. Việc chứng minh được yếu tố bất khả kháng là "lá chắn" duy nhất cứu các dự án chậm tiến độ thoát khỏi lưỡi hái thu hồi. 

3. Vấn đề bồi thường và xử lý tài chính

3.1. Nguyên tắc "Không bồi thường về đất"

Theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013 và tiếp tục được khẳng định trong Luật Đất đai 2024 (tại các điều khoản tương ứng về nguyên tắc bồi thường), Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật thì không bồi thường về đất. Người sử dụng đất đã vi phạm các điều kiện để được sử dụng đất, do đó họ mất quyền lợi. Việc bồi thường chỉ áp dụng khi Nhà nước thu hồi vì mục đích công cộng hoặc quốc phòng an ninh.   

3.2. Xử lý tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư

Tuy nhiên, đối với tài sản trên đất (nhà xưởng, công trình, cây trồng), Luật 2024 có cách tiếp cận phân hóa:

• Đối với các vi phạm nghiêm trọng (Cố ý): Như sử dụng đất sai mục đích, hủy hoại đất, giao đất trái thẩm quyền, hoặc chậm tiến độ quá thời gian gia hạn (Khoản 8 Điều 81), Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường tài sản gắn liền với đất, cũng như không hoàn trả chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đây là biện pháp trừng phạt kinh tế mạnh mẽ nhằm răn đe.   
• Đối với trường hợp vi phạm nghĩa vụ tài chính (Khoản 6 Điều 81): Như đã phân tích, cơ chế là bán đấu giá tài sản. Người sử dụng đất không được bồi thường trực tiếp từ ngân sách, nhưng được nhận lại phần giá trị thặng dư từ việc bán tài sản của chính mình sau khi trừ nợ.   
• Đối với một số trường hợp khác (Khoản 7 Điều 81): Đối với các trường hợp vi phạm khác hoặc tự nguyện trả lại, Nghị định 102/2024/NĐ-CP cho phép chủ sở hữu tài sản có thời hạn (thường là 12 tháng) để tự xử lý tài sản (bán, tháo dỡ, di dời). Nếu trong thời hạn đó, họ tìm được nhà đầu tư mới mua tài sản, Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục thu hồi đất của người cũ và giao/cho thuê đất cho người mua mới. Nếu quá thời hạn mà không xử lý được, Nhà nước thu hồi và không bồi thường tài sản.

4. Quy trình, thủ tục thu hồi đất

Quy trình thu hồi đất do vi phạm pháp luật được quy định rất chặt chẽ tại Điều 32 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhằm đảm bảo tính công khai và quyền được giải trình của người dân. Quy trình bao gồm các bước chính sau:   

Bước 1: Xác lập hành vi vi phạm và kiến nghị thu hồi

Đây là bước tiền tố quan trọng nhất.

Trường hợp phải xử phạt vi phạm hành chính (VPHC): Cơ quan chức năng phải lập biên bản và ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Sau 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản kiến nghị thu hồi (do đối tượng vẫn tiếp tục vi phạm), cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền.

Trường hợp không xử phạt VPHC: Dựa trên kết luận thanh tra, kiểm tra.

Trường hợp tài chính: Cơ quan Thuế gửi thông báo về việc người sử dụng đất không chấp hành cưỡng chế thuế kèm hồ sơ sang cơ quan Tài nguyên và môi trường (TN&MT).

Bước 2: Lập hồ sơ và thông báo

Cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm tra, lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp có thẩm quyền gửi Thông báo thu hồi đất cho người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thông báo này đồng thời yêu cầu người sử dụng đất tự xử lý tài sản trên đất trong thời hạn quy định (thường không quá 45 ngày).

Bước 3: Ban hành Quyết định thu hồi đất

Sau khi kết thúc thời hạn xử lý tài sản ghi trong thông báo (ví dụ sau 45 ngày) mà người sử dụng đất không thực hiện hoặc không chấp hành, UBND cấp có thẩm quyền ban hành Quyết định thu hồi đất.

Thời hạn ban hành: Trong vòng 15 ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn thông báo.

Bước 4: Tổ chức thực hiện và Cưỡng chế (nếu cần)

Quyết định thu hồi đất được công bố, niêm yết công khai và gửi cho người có đất thu hồi.

Người có đất thu hồi có nghĩa vụ bàn giao đất.

Nếu người có đất thu hồi không chấp hành quyết định bàn giao đất, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất.

Quy trình cưỡng chế được thực hiện theo Điều 39 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đảm bảo nguyên tắc: tiến hành trong giờ hành chính, đảm bảo trật tự, an toàn, và có sự tham gia của các lực lượng chức năng (Công an, Thanh tra...).

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai không đơn thuần là một thủ tục hành chính, mà là hệ quả tất yếu của việc sử dụng đất trái quy định, xâm phạm đến trật tự quản lý đất đai và lợi ích chung của xã hội. Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ, xác định rõ những hành vi vi phạm nghiêm trọng có thể dẫn đến thu hồi đất, đồng thời làm rõ nguyên tắc xử lý, thẩm quyền và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có liên quan.

Trong đa số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất, thậm chí còn phải chịu thêm các chế tài khác như xử phạt vi phạm hành chính hoặc buộc khắc phục hậu quả. Điều này cho thấy, việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các điều kiện pháp lý không chỉ là nghĩa vụ, mà còn là cách thức hiệu quả nhất để bảo vệ quyền sử dụng đất một cách bền vững.

Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Nếu quý khách hàng cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email để nhận được thông tin sớm nhất.