Căn cứ theo Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQHngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Sửa đoi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30-06-2021 Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Quy định cụ thể như sau:
Theo khoản 1 Điều 15, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai, gồm:
a) Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
b) Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
c) Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
d) Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Luật Minh Khuê phân tích chi tiết quy định pháp luật về vấn đề trên như sau:
1. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Như vậy, mỗi khía cạnh khác nhau thì dự án đầu tư được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Tuy nhiên, có thể khái quát về khái niệm dự án đầu tư là tập hợp các thông tin, dự liệu, hoạt động và một số yếu tố về tài chính, lao động, ... để thực hiện một kế hoạch đã được lập ra trước đó. Căn cứ vào dự án đầu tư, ta có thể biết được thông tin về nhà đầu tư, các dự định mà nhà đầu tư sẽ tiến hành. Ngoài ra, dự án đầu tư còn là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép đầu tư và là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 được quy định gồm:
- Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
- Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
- Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
- Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Như vậy, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường thì các các trường hợp bất khả kháng mà ảnh hưởng đến tiến độ của người sử dụng đất, ngoài các trường hợp do chiến tranh, hỏa hoạn, dịch bệnh, thiên tai, thảm họa môi trường thì còn các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều địa phương phản ánh kiến nghị không rõ các trường hợp khác được quy định là trường hợp nào và ai sẽ đề xuất. Do đó, để giải quyết vấn đề này, Văn phòng Chính phủ đã soạn thảo ra bản Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo bản Dự thảo sửa đổi Nghị định này đã đề xuất các trường hợp bất khả kháng này phải là các trường hợp không phải do lỗi của người sử dụng đất, đồng thời giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc đề xuất với Thủ tướng Chính phủ.
Cụ thể, theo Dự thảo Nghị đính sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, sửa đổi bổ sung Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013, gồm:
- Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
- Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
- Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
- Các trường hợp bất khả kháng khác mà không phải do lỗi của người sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định trên cơ sở đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bên cạnh đó, đất của các dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 là đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Nghị định 47/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì đối với đất dự án trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thuộc diện Nhà nước thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; không đưa đất vào sử dụng 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có đất ban hành quyết định thu hồi đất thì việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất thì thực hiện thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013.
2. Thời điểm tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất
Từ phần phân tích trên, ta thấy trong trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng liên tục trong thời hạn 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư hoặc không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn 24 tháng và phải nộp một khoản tiền đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án. Vậy thời điểm tính gia hạn 24 tháng trong trường hợp này được pháp luật hiện hành quy định như thế nào?
Tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/01/2017 sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;
- Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành các hạng mục đầu tư, xây dựng theo tiến độ được ghi nhận trong dự án đầu tư được phê duyệt thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc các hạng mục đầu tư, xây dựng theo tiến độ.
Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.
- Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị.
- Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn. Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định.
- Bộ Tài chính quy định cụ thể việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.
Bên cạnh đó, tại Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai thì đối với trường hợp dự án chậm tiến độ đất 24 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải hoàn thành các hạng mục đầu tư, xây dựng theo tiến độ và đối với trường hợp chậm bàn giao đất trên thực địa thì thời gian chậm bàn giao đất không tính vào thời gian của tiến độ phải hoàn thành việc đầu tư, xây dựng của dự án là những điểm sửa đổi, bổ sung so với quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên trang thông tin điện tử của ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
- Các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư;
- Các dự án được gia hạn;
- Các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả kháng;
- Cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai.
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ tới bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: Tư vấn pháp luật qua Email để được giải đáp. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
