Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn cho chúng tôi, với thắc mắc của bạn chúng tôi xin đưa ra ý kiến giải đáp như sau:

1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn hộ trong hợp đồng.

2. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 1: Các bên tiến hành soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo mẫu số 07 ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Văn bản chuyển nhượng được lập thành 06 bản, trong đó 03 bản giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.

Về vấn đề công chứng hợp đồng: trong trường hợp này công ty của bạn- bên chuyển nhượng là công ty có chức năng kinh doanh bất động sản nên theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên nếu các bên có thỏa thuận công chứng để đảm bảo hiệu lực thì thực hiện theo thủ tục sau:

Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng nơi có bất động sản, hồ sơ gồm có:

07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở của bên chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư

- Bản sao chứng thực: CMND/căn cước công dân; giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các tài liệu sau:

- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở

- Biên lai nộp thuế

- Bản sao chứng thực giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: CMND/Căn cước công dân

Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Bước 4. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Ngoài các giấy tờ theo hướng dẫn của pháp luật đất đai, người nhận chuyển nhượng cần phải nộp kèm theo:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Hệ quả sau khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư

- Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

- Cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chuyển nhượng hợp đồng cho cá nhân, tổ chức khác thì được hiểu là người nhận chuyển nhượng cuối cùng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai. Xem thêm: Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Trân trọng./.

Trả lời:

Người được giao kết bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở (là người đứng tên tại mục I Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

Nếu nhà đất là tài sản của mẹ bạn, mẹ bạn có quyền đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà. Trong trường hợp nhà đất là tài sản vợ chồng bạn có được trong thời kỳ hôn nhân thì nhà đất đó là tài sản chung của vợ chồng và cả 2 người đều có quyền lợi và nghĩa vụ ngang nhau trong việc định đoạt khối tài sản này. Vì vậy, nếu muốn bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất, cả 2 người cùng cần phải ký tên vào bản hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc phòng công chứng (nơi có nhà đất).

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam, chủ sở hữu tài sản có thể uỷ quyền cho người khác thay mặt mình ký kết hợp đồng bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất (việc uỷ quyền phải bằng văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền).

Hồ sơ bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- CMND (hoặc hộ chiếu) của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất.

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước cho các khoản nộp thuế thu nhập cá nhân của bên bán và nộp lệ phí trước bạ của bên mua.

Văn bản của Bộ Tư pháp khẳng định hai công văn 02 và 03 mà Bộ Xây dựng ban hành để trả lời hai doanh nghiệp nhưng nội dung lại chứa QPPL, tức là có thể áp dụng chung cho những trường hợp tương tự. Cụ thể, Công văn 03 của Bộ Xây dựng hướng dẫn: “Việc huy động vốn chỉ được phép áp dụng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công ty chứng minh được khả năng về tài chính để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành và thực hiện khởi công công trình”. Theo Bộ Tư pháp, điều này có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp hiểu và thực hiện việc huy động vốn đầu tư vào nhà ở trái với Điều 39 Luật Nhà ở.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

“Hiện nay, tại nhiều dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động vốn đối với các dự án nhà ở căn cứ vào hướng dẫn nêu trên. Thực tế này dư luận gọi là “bán nhà trên giấy”, “bán lúa non”, có thể gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân trong khu đô thị mới, nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, gây ra những hậu quả khó lường về kinh tế-xã hội” – văn bản của Cục Kiểm tra văn bản nêu rõ.

Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra VBQPPL, cho biết thêm Cục không có ý kiến về việc huy động vốn đối với các loại hạ tầng khác trong khu đô thị mới. Tuy nhiên, việc huy động vốn tại các dự án nhà ở (cũng là một nội dung hướng dẫn có trong Công văn 02 và 03) cần phải bảo đảm phù hợp với Luật Nhà ở với nội dung như sau: Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Cũng Luật Nhà ở đã quy định rõ: Trường hợp có sự khác nhau của luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở… thì áp dụng quy định của luật này.

Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng khẳng định Thông tư 04/2006/TT-BXD có nội dung hướng dẫn trái với Luật Nhà ở. Cụ thể, thông tư này ban hành sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực nhưng lại quy định: Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư…

Bộ Tư pháp một lần nữa đề nghị Bộ Xây dựng rà soát lại Nghị định 02/2006 về việc ban hành quy chế khu đô thị mới (có hiệu lực thi hành trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) để bảo đảm nội dung của nghị định này phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.

Diễn biến

- Tháng 4- 2009 và tháng 3-2010, Bộ Xây dựng ban hành hai công văn 02 và 03 để xử lý những vụ việc cụ thể mà Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và Công ty Capitaland-Hoàng Thành hỏi, nội dung hướng dẫn thời điểm đầu tiên của chủ đầu tư được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới là sau khi đã được UBND TP Hà Nội cho phép đầu tư và chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật…

- Hai văn bản này sau đó đều bị Bộ Tư pháp “tuýt còi” cho rằng những hướng dẫn này trái với quy định tại Luật Nhà ở.

- Ngày 27-5-2010, Bộ Xây dựng có văn bản thông báo kết quả kiểm tra, rà soát văn bản gửi Bộ Tư pháp, cho rằng kết quả kiểm tra, rà soát cho thấy giữa các văn bản quy phạm về đầu tư xây dựng khu đô thị mới, nhà ở và kinh doanh bất động sản không có mâu thuẫn trong các quy định về việc huy động vốn.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

Trả lời:

Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định:

Khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà ở, bố bạn tiến hành theo các thủ tục quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở:

- Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán nhà ở (hợp đồng về nhà ở).

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

- Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.

- Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

- Bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Vì có sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi thực hiện mua bán nhà ở, các bên phải có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Điều 77. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

2. Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư)."

Trường hợp này khi chuyển nhượng đất, sẽ phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân

Trân trọng./.

5. Tư vấn hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Thưa Luật sư! Em đang là cán bộ ngân hàng và có tiếp nhận nhiều hồ sơ vay vốn mục đích thanh toán tiền mua nhà dự án chung cư. Trong đó nhiều hợp đồng mua bán không được kí kết trực tiếp với chủ đầu tư mà kí với đơn vị hợp tác/liên doanh/liên kết với chủ đầu tư. Em có tìm hiểu thì được biết, theo nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc chủ đầu tư (CĐT) kí hợp đồng hợp tác nhằm phân chia sản phẩm là nhà ở không được pháp luật quy định. Đồng thời, theo khoản 5 điều 13 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định CĐT "không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn thực hiện kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản".

Như vậy, em hiểu là các hợp đồng mua bán mà công ty hợp tác/liên doanh/liên kết với CĐT kí với khách hàng mua nhà sau ngày 1/7 là không đúng với quy định pháp luật. Vậy xin hỏi luật sư tư vấn, em hiểu như vậy có đúng không?

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

"Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt.

3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

5. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản".

Theo đó, điều luật này không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Ngoại trừ nhóm này ra thì chủ đầu tư được ủy quyền cho các đối tượng khác thay mặt chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê