1. Tư vấn làm biên bản thỏa thuận mua bán nhà đất ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một chút vướng mắc mong nhận được giải đáp từ công ty. Hiện nay Tôi đang mua một ngôi nhà,nhưng đang vướng mắc chuyện giấy tờ. Cụ thể như sau.Bên bán có sổ đỏ đầy đủ,trong sổ đỏ có ghi là người đại diện tên nguyễn thị Ngọc với dòng cuối trong sổ đỏ có ghi là không mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.
Mà trong nhà đó có 2 chị em.người chị đứng tên đại diện trong sổ đỏ,còn người em gái đang ở bên Mỹ.Tôi có hỏi về vấn đề đó thì được trả lời như sau. "Đang làm giấy tờ,nhưng phải 2 tháng nửa mới xong." Nay Tôi đang cần nhà gấp nên muốn gởi trước một nửa số tiền,rồi làm giấy tờ, biên bản rồi trong biên bản có ghi là sau 3 tháng phải hoàn thành xong giấy tờ, nếu ko thì phải trả lại tiền và đền bù cho Tôi. Biên bản có người làm chứng.
Cho hỏi nếu tôi làm như thế thì có được không và có cần ra Phường đóng dấu hay tôi có mất mát gì sau này không ?
Người gửi: M.H

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty luật Minh Khuê, dựa vào những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có quy định bắt buộc phải công chứng các biên bản thỏa thuận như dạng biên bản mà bạn đề cập tới nhưng để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của bạn chúng tôi đưa ra lời khuyên bạn nên đưa biên bản đó đi công chứng để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của biên bản, đồng thời việc đưa biên bản đi công chứng cũng sẽ là một bằng chứng thuận lợi cho bạn khi có tranh chấp xảy ra.

Thủ tục chung về công chứng được quy định tại Luật công chứng 2014 như sau:

"Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

3. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

4. Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

5. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

6. Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

7. Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

8. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Điều 47. Người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch

1. Người yêu cầu công chứng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự.

Trường hợp người yêu cầu công chứng là tổ chức thì việc yêu cầu công chứng được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.

Người yêu cầu công chứng phải xuất trình đủ giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó.

2. Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng.

Người làm chứng phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng.

Người làm chứng do người yêu cầu công chứng mời, nếu người yêu cầu công chứng không mời được thì công chứng viên chỉ định.

3. Trường hợp người yêu cầu công chứng không thông thạo tiếng Việt thì họ phải có người phiên dịch.

Người phiên dịch phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, thông thạo tiếng Việt và ngôn ngữ mà người yêu cầu công chứng sử dụng.

Người phiên dịch do người yêu cầu công chứng mời và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc phiên dịch của mình."

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài luật sư tư vấn: 1900.6162

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

2. Tư vấn thủ tục, giấy tờ mua bán nhà đất không có sổ đỏ ?

Xin chào Luật Minh Khuê, Tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Hiện tại vợ chồng tôi có nhu cầu mua nhà của hàng xóm với một số vấn đề như sau: Khu vực nhà tôi là đất thuộc Xí nghiệp Gạch Đại Thanh quản lý và thanh lý nhà cho cán bộ công nhân viên từ khoảng năm 1984. Giấy tờ thanh lý thời gian đó chỉ là Phiếu thu bình thường, không có dấu đỏ. Hiện tại, xí nghiệp đã chuyển địa điểm khác nhưng vẫn chưa bàn giao đất lại cho huyện Thanh Trì quản lý và cấp sổ đỏ cho dân.

Khu vực nhà tôi và nhà định mua không nằm trong dự án nào cả. Hàng xóm nhà tôi là vợ chồng ông Đặng Văn C, đã mua lại 1 căn nhà có diện tích 64 m2, giấy tờ cũng chỉ có phiếu thu, giấy viết tay nhượng quyền sử dụng đất, và giấy đóng thuế đất hàng năm. Vợ chồng ông Cử đã bán 1/2 mảnh đất này cho 1 gia đình khác, còn 32m2 còn lại có nhà xây 2 tầng. Vì cũng là hàng xóm và cũng hiểu về nguồn gốc của đất nên vợ chồng tôi cũng muốn mua mảnh đất này với giá cả hợp lý.

Tôi hiểu rằng việc mua bán khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất rùi ro, nên Tôi rất mong nhận được tư vấn cũng như hướng dẫn của Quý luật sư về việc mua bán này. Các giấy tờ cần thiết để đảm bảo việc mua bán này chắc chắn, không bị lật lọng và để sau này khi được cấp sổ đỏ được thuận lợi ?

Rất mong sớm nhận được phản hồi của Quý Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: P.M

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."

Như vậy, mảnh đất mà chị định mua chưa được cấp sổ đỏ thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng. Nếu thực hiện việc mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua các giao dịch mà tài sản là đất đai - nhà ở không có sổ đỏ thì sẽ là một quyết định rất mạo hiểm và tiểm ẩn nhiều rủi ro. Một số rủi ro có thể gặp phải :

Thứ nhất, pháp luật quy định hợp đồng, văn bản mua bán phải được công chứng nhưng nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Điều này gây khó khăn trong việc xác minh tính hợp pháp và hợp lệ của giao dịch khi xảy ra tranh chấp và rất bất lợi cho bên mua.

Thứ hai, sau khi mua nhà – đất không có giấy tờ hợp pháp, người mua sẽ rất khó khăn khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...hoặc các giao dịch khác liên quan tới tài sản bởi như đã phân tích, pháp luật quy định khi tiến hành các giao dịch liên quan tới nhà đất thì hình thức và nội dung giao dịch sẽ phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật liên quan.

Thứ ba, khi thực hiện giao dịch, có thể tản sản đã được bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhiều người cũng bằng các giao dịch không được pháp luật công nhận. Hậu quả tất yếu của giao dịch này sẽ dẫn tới sự tranh chấp về lợi ích giữa các bên mua với nhau.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, và đảm bảo giao dịch hợp pháp, chị có thể đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ mới thực hiện giao dịch. Nếu chị vẫn muốn thực hiện giao dịch thì nên trao đổi trực tiếp với Luật sư để tiên liệu và giảm bớt rủi ro pháp lý.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến chị. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà chị đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu chị cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Tư vấn về việc mua bán nhà đất không có sổ đỏ ?

Kính gửi quý công ty Luật Minh Khuê em có một vấn đề mong các Luật sư giải đáp: Gia đình em hiện đang muốn mua căn hộ chung cư K26 đường Dương Quảng Hàm do Bộ Quốc Phòng xây bán năm 2007. Khu chung cư này đến nay chưa cấp sổ đỏ do mọi giấy tờ mua bán đều là hợp đồng ký tay công chứng.

Có một căn gia đình em liên hệ hỏi mua thì bên bán (cò đất) yêu cầu đặt cọc xong khi nào ký hợp đồng chuyển giao mới có chủ nhà (nói là họ đang sống ở Đồng Nai) lên. Công ty cho em hỏi như vậy là bên cò làm có đúng luật không ạ? Đi xa hơn, nếu như việc mua bán trôi chảy thì việc toàn bộ khu nhà chưa được cấp sổ đỏ thì có được sang tên căn hộ không ạ? Nếu như không thì có gì để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho người mua sau này khi được cấp sổ đỏ không ạ. Vì khi việc mua bán hoàn tất thì chủ trước đâu còn nghĩa vụ gì nữa, hoặc giả sử họ đi định cư xa, hoặc....qua đời. Vì thời gian qua việc sang tên đổi chủ ở xe máy đã gây bối rối rất nhiều cho người dân. Nay nói đến căn nhà là tài sản lớn hơn chiếc xe rất nhiều.

Thì có căn cứ gì giúp cho người mua được đảm bảo quyền lợi không ạ. Nhà mua để ở nhưng rồi cũng sẽ có lúc có nhu cầu mở rộng hoặc thu hẹp phải không ạ ?

Rất mong nhận được tư vấn của Quý Công ty Luật Minh Khuê!

- N.T

>> Luật sư tư vấn Luật Đất đai qua điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Trong trường hợp trên gia đình bạn hiện đang muốn mua căn hộ chung cư K26 đường Dương Quảng Hàm do Bộ Quốc Phòng xây bán năm 2007, khu chung cư này đến nay chưa cấp sổ đỏ . Hiện nay căn nhà không thuộc sở hữu của nhà nước. Do đó theo khoản 1 điều 118 luật nhà ở gia đình bạn không thể tiến hành được việc mua bán nhà ở vì không có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Điều 122 Luật nhà ở quy định :

"Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng."

Điều 40 Luật công chứng năm 2014 quy định những giấy tờ cần thiết khi công chứng hợp đồng giao dịch như sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trong trường hợp mua bán nhà ở là căn hộ thuộc khu chung cư k26 đường Dương Quảng Hàm thì một trong những giấy tờ quan trọng là phải có là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì công chứng viên có quyền từ chối việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở. Và hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng sẽ không có hiệu lực pháp luật. Do đó trong hợp của gia đình bạn nếu bạn vẫn muốn mua căn hộ đó thì chỉ có thể lập hợp đồng bằng văn bản không có công chứng. Hợp đồng này không có hiệu lực trước pháp luật nên gia đình bạn cũng không thể mang hợp đồng này đi làm thủ tục sang tên. Và rủi ro của gia đình bạn trong việc mua bán này là rất lớn. Trong trường hợp bên bán đổi ý không muốn bán nữa họ có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng là vô hiệu.

Trong bài viết bạn có nói đến vấn đề đặt cọc để mua bán nhà. Theo quy định của điều 358 Bộ luật dân sự thì :

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy theo quy định của pháp luật thì đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự được đảm bảo ở đây là việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp muốn mua căn hộ, căn hộ này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các bên có thể thực hiện một hợp đồng đặt cọc với chủ sở hữu căn nhà để đảm bảo chủ sở hữu căn nhà giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ngay khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trong bài viết bạn có nói khi bạn liên hệ với cò đất về việc mua nhà thì được yêu cầu đặt cọc xong khi nào ký hợp đồng chuyển giao mới có chủ nhà (nói là họ đang sống ở Đồng Nai) lên. Việc làm này là không thỏa đáng. Vì theo quy định của pháp luật thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được lập thành văn bản. Do đó nếu bạn đặt cọc để bảo đảm mua nhà thì phải kí hợp đồng đặt cọc với chủ căn nhà chứ không phải là người môi giới đất đai vì họ chỉ có nhiệm vụ môi giới chứ không có quyền định đoạt với căn nhà nên không thể thực hiện quyền bảo đảm giao kết thực hiện hợp đồng liên quan đến ngôi nhà được.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Nếu còn thắc mắc bạn vui lòng liên hệ qua tổng đài 1900.6162 để được tư vấn.

>> Xem thêm:  Mua lại chung cư vay gói 30 nghìn tỷ( nhà ở xã hội) cần phải đáp ứng điều kiện gì ?

4. Quy định của luật đất đai về mua bán nhà đất ?

Thưa luật sư, Tôi đang định mua nhà diện tích đất 60m chung bìa đỏ với nhà bên cạnh, hiện tại đất của tôi đang là 2 căn nhà trọ nằm trên diện giải tỏa, dự án đường 100m Lạch Tray- Hồ Đông, dự án đang được khởi công. Chủ cũ mua đất này được 10 năm giấy tờ viết tay, họ bảo nếu tôi mua thì họ sẽ nhờ chủ cũ viết giấy chuyển nhượng thẳng sang cho tôi mà không qua họ nữa. xin anh chị trả lời giúp.
Theo hình thức mua bán như vậy, nếu dự án làm đến địa phận khu đất đó thì tôi có được đền bù không, nếu được đền bù thì thuộc dạng đền bù tiền hay đất tái định cư ?
Rất mong câu trả lời của anh, chị.

Trả lời:

Nhà ở, đất đai là những tài sản lớn nhất đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình tại Việt Nam. Vì vậy, việc mua bán nhà đất đảm bảo tính pháp lý là hết sức quan trọng. Luật Minh Khuê tư vấn các quy định của luật đất đai về việc mua bán nhà ở, đất ở:

Theo quy định của pháp luật, chủ cũ bán đất cho bạn trong khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng Luật định, cụ thể là điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Nếu bạn thực hiện hợp đồng mua bán đất trực tiếp với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và có tiến hành công chứng thì giao dịch trên được xem xét là hợp pháp. Theo quy định của điều 75 Luật đất đai năm 2013, bạn sẽ được đền bù về đất nếu thuộc các trường hợp sau đây:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.".

Bạn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này là hợp pháp cho nên được xem xét là bạn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn được xem xét bồi thường về đất.

Về vấn đề bạn được bồi thường về đất hay hỗ trợ tái định cư sẽ căn cứ theo nguyên tắc tại điều 74 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.".

Hỗ trợ tái định cư sẽ được đặt ra trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở (khoản 2, điều 83 Luật đất đai năm 2013).

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi muốn mua nhà quận 2 trong khu đất chung 1 chủ sử dụng . Nhà tôi mua chỉ làm giấy viết tay. Tôi xin hỏi khi có giải tỏa thì tôi có đựơc đền bù không. Và tôi muốn sử dụng địên nước theo giá nhà nước thì phải làm sao ?

=> Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải tiến hành công chứng/chứng thực:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.".

Nếu bạn chỉ mua bán bằng giấy tay tức là chưa đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng. Do đó, theo quy định tại điều 75 Luật đất đai năm 2013, bạn chưa đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Về tài sản gắn liền với đất, bạn sẽ được bồi thường nếu không thuộc các trường hợp sau đây:

"Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.".

Về việc sử dụng điện, nước: Bạn cần đăng ký định mức điện, nước. Thủ tục đăng ký bạn cần tham khảo trong quyết định tại mỗi địa phương. Bạn ở quận 2, nên xem xét bạn muốn sử dụng nước theo giá nhà nước, bạn cần thuộc các đối tượng theo quy định tại điều 2, Quyết định 103/2009/QĐ-UBND điều chỉnh giá nước sạch trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong đó có:

"Điều 2. Quy định đối tượng sử dụng nước

1. Đối tượng sử dụng nước sinh hoạt:

- Hộ gia đình là các hộ dân sử dụng nước cho mục đích sinh hoạt.

- Các khu dân cư, chung cư, khu lưu trú công nhân, các cư xá, ký túc xá; các cơ sở xã hội, cơ sở chữa bệnh - cai nghiện thuộc Sở Lao động - Thương binh và Xã hội, Lực lượng Thanh niên xung phong thành phố sử dụng nước cho mục đích sinh hoạt.

Định mức nước sinh hoạt được xác định trên số nhân khẩu thường trú và tạm trú dài hạn căn cứ theo sổ hộ khẩu và sổ tạm trú. Mỗi nhân khẩu chỉ được đăng ký định mức tại một thuê bao đồng hồ nước. Trường hợp nhiều hộ gia đình sử dụng chung một đồng hồ nước (địa chỉ trong sổ hộ khẩu thường trú khác với địa chỉ đặt đồng hồ nước) thì tính định mức các nhân khẩu sử dụng chung cho khách hàng đứng tên thuê bao đồng hồ nước.

Trường hợp người nhập cư, sinh viên và người lao động thuê nhà để ở (có thời hạn thuê từ 12 tháng trở lên, căn cứ vào sổ tạm trú và hợp đồng thuê nhà có xác nhận của địa phương) được tính định mức theo số nhân khẩu như trên.".

Như vậy, bạn cần thực hiện việc đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại căn nhà đó, bạn mới được tiến hành đăng ký mua nước sinh hoạt. Tương tự, đối với việc sử dụng điện, bạn cũng thực hiện tương tự như đối với việc đăng ký sử dụng nước.

Chào luật sư, Tôi có một người bạn Hàn Quốc. Vì người này làm việc lâu dài tại Việt Nam nên muốn mua nhà ở Việt Nam để ổn định cuộc sống. Luật sư có thể tư vấn cho tôi về hồ sơ, thủ tục để người này mua nhà được không? Xin cảm ơn.

=> Vì bạn của bạn là người nước ngoài, do đó, họ được mua nhà ở tại Việt Nam trong những trường hợp sau đây theo quy định của Luật nhà ở năm 2014:

"Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.".

Tuy nhiên, người nước ngoài sẽ không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam lâu dài, mà sẽ có thời hạn nhất định cụ thể tại điểm c, khoản 2, điều 61 Luật nhà ở năm 2014:

"c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;".

Hồ sơ, thủ tục mua nhà bạn tham khảo quy định tại điều 121 Luật nhà ở 2014:

"Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.".

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi : Hai vợ chồng tôi dự định mua nhà , thời hạn sử dụng nhà của chúng tôi là bao lâu vì chồng tôi là người nước ngoài và đồng sở hữu nhà , nếu sau này chúng tôi muốn chuyển quyền sử dụng cho con chúng tôi có được không ?

=> Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà ở đối với người nước ngoài được quy định tại điều 161 như sau:

"c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;".

Như vậy, nếu chồng bạn là người nước ngoài, 2 người đã đăng ký kết hôn thì chồng bạn được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Khi được xem xét được hưởng các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, hai vợ chồng bạn hoàn toàn có quyền tặng cho, chuyển nhượng cho con hoặc cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác.

Chào luật sư, cho em hỏi em muốn mua nhà xây sẵn 6 hộ chung nhau một sổ, khi mua có ra phòng công chứng chứng nhận . Vậy mình cần có những giấy tờ gì để đảm bảo nhà đất đó thuộc về mình và không bị người khác thế chấp. Rất mong nhận được sự phản hồi sớm từ LS

=> Bởi vì tài sản này thuộc sở hữu chung do đó, bạn cần tham khảo điều 218, Bộ luật dân sự năm 2015 để tránh rủi ro về sau:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.

Như vậy, bạn cần kiểm tra xem người bán cho bạn đã rao bán phần quyền của họ cho những người chủ sở hữu chung khác chưa, nếu chưa thì bạn yêu cầu họ hoàn tất thủ tục này để tránh tranh chấp.

Đối với trường hợp họ đảm bảo yêu cầu tại điều 218, Bộ luật dân sự năm 2015 và thực hiện thủ tục sang tên cho bạn thì khi những người đồng chủ sở hữu khác muốn thế chấp tài sản, trong đó có một phần thuộc sở hữu của bạn thì họ phải được sự đồng ý của bạn họ mới có quyền thế chấp tài sản.

Xin chào, tôi có 1 căn nhà cùng đứng tên với 1 người khác, tiền mua nhà do 1 mình tôi bỏ ra, nhưng hiện tại chúng tôi muốn bán căn nhà. Nhưng người kia chỉ đồng ý khi chia đôi số tiền bán được. Vậy nếu tôi không chia thì có vi phạm pháp luật không?

=> Vì tài sản này bạn bỏ tiền ra mua nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất lại đứng tên 2 người. Do đó, tài sản được xác định là tài sản chung. Theo quy định của điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015, khi bán tài sản này phải có sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung. Trong trường hợp này, nếu bạn bán tài sản, bạn chỉ được được bán khi có sự đồng ý của bên kia. Nếu sau khi bán, bạn không chia số tiền bán được cho bên kia thì bạn có thể bị khởi kiện ra Tòa về hành vi chiếm giữ tài sản của người khác không có căn cứ pháp luật.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi giờ đang làm việc ở Đài Loan và tôi muốn mua nhà ở Việt Nam, nhưng vì điều kiện không cho phép nên tôi muốn nhờ em trai của tôi đứng ra mua giúp và tên của chủ sở hữu căn nhà vẫn là tôi .Xin hỏi như vậy có được không và tôi còn cần phải có những thủ tục cần thiết nào ? Cảm ơn!

=> Điểm b, khoản 2, điều 8 Luật nhà ở năm 2014 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà trong các trường hợp sau đây:

"b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;".

Như vậy, bạn có quyền mua nhà ở tại Việt Nam theo những trường hợp trên đây. Bởi vì thời điểm hiện tại, bạn không về Việt Nam được, nên bạn có thể nhờ em trai bạn đứng ra mua giúp thông qua hợp đồng ủy quyền mua bán nhà ở (Hợp đồng này được công chứng tại nơi bạn cư trú và nơi em trai bạn cư trú). Nếu bạn muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, trong Hợp đồng ủy quyền bạn cần thể hiện rõ công việc và phạm vi ủy quyền chỉ là thực hiện các giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm việc với cơ quan nhà nước để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn.

Thủ tục tiếp theo liên quan đến mua bán nhà ở em bạn sẽ thực hiện với cơ quan nhà nước.

Thưa luật sư, Tôi đăng ký tạm trú ở Cần Thơ được 2 năm. Bố tôi mua nhà ở Cần Thơ được 10 tháng. Bố tôi đứng tên ngôi nhà này. và Bố tôi có đăng ký tạm trú được 10 tháng. Tôi ra ủy ban phường xin làm sổ hộ khẩu nhưng không được. Họ nói phải có giấy tạm trú từ 2 năm trở lên mới làm được. Xin cho hỏi ủy ban làm như vậy đúng không ạ?

=> Theo quy định tại Văn bản hợp nhất Luật cư trú năm 2013, điều kiện để đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương như sau:

"Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương[5]

Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc Trung ương:

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên;

2. Được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con;

b) Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc về ở với anh, chị, em ruột;

c) Người khuyết tật, mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;

d) Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;

đ) Người thành niên độc thân về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột;

e) Ông, bà nội, ngoại về ở với cháu ruột;".

Như vậy, bạn tạm trú ở thành phố Cần Thơ 2 năm, do đó bạn đủ điều kiện về thời gian tạm trú để nhập khẩu tại Cần Thơ. Nếu bạn được bố bạn đồng ý cho thuê, ở nhờ trên ngôi nhà mà bố bạn đã mua.

Tuy nhiên, bố bạn đăng ký tạm trú 10 tháng, chưa đủ điều kiện về thời gian tạm trú cho nên bạn có thể đăng ký hộ khẩu thường trú tại Cần Thơ trước, sau đó, bố bạn nhập khẩu vào hộ khẩu vào gia đình bạn theo diện cha mẹ về ở với con theo quy định tại khoản 2, điều 20 Luật cư trú.

Nếu bố bạn không thực hiện theo trường hợp nêu trên mà muốn đăng ký thường trú ngay từ đầu thì bố bạn chưa đủ 2 năm tạm trú để nhập khẩu. Do đó, Ủy ban nhân dân trả lời như vậy là có căn cứ.

Thưa luật sư, Cho em xin hỏi là bây giờ em mua được nhà trên Hóc Môn giá là 590 triệu. Em cầm giấy tờ lên hỏi huyện làm sổ hồng mà Huyện nói đất này không được làm sổ hồng vì đất này là đất công. Như vậy nhà nước lấy lại đất có được đền bù đúng số tiền mua nhà hay không? Hay là mất Nhà luôn không được đền bù ?

=> Các trường hợp thu hồi đất không được đền bù về đất được quy định trong điều 82, Luật đất đai 2013:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.".

Như vậy, nếu đất này là đất được Nhà nước giao để quản lý thì sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Liên quan đến tài sản gắn liền với đất, bạn sẽ không được bồi thường nếu thuộc trường hợp theo điều 92, Luật đất đai năm 2013:

"Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.".

Tức là bạn sẽ không được bồi thường về nhà ở gắn liền với đất nếu thuộc các trường hợp:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;".

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi. Rất mong nhận được sự hợp tác của Quý khách hàng. Trong trường hợp có vướng mắc phát sinh, khách hàng có thể liên hệ trực tiếp đến số tổng đài: 1900.6162 để được hỗ trợ. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Thủ tục, giấy tờ mua bán nhà đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một căn nhà bán. Chúng tôi đã làm giấy cọc và nhận tiền đặt cọc đủ. Bên phía người mua họ chỉ có khả năng chi trả nửa số tiền thỏa thuận mua bán và nửa còn lại họ vay qua ngân hàng bằng chính căn nhà mua của tôi. Trên hợp đồng mua bán khi ra công chứng phía tôi khai thấp hơn giá trị bán để giảm bớt thuế và phải làm hợp đồng chuyển nhượng cho bên mua trước khi bên mua thế chấp ngân hàng.
Nhưng tôi sợ khi ra hợp đồng mà chưa nhận đủ số tiền bán nhà sẽ có nguy cơ bị lật ngược là tôi chỉ bán căn nhà với giá khai trên hợp đồng mua bán công chứng.
Xin Luật sư cho tôi ý kiến nên có những thủ tục giấy tờ gì để đảm bảo quyền lợi cho bên phía tôi ?
Tôi chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 119 Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS) thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự.

Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Như vậy để bán căn nhà trên, thì ban cần phải lập một hợp đồng đặt cọc bằng văn bản theo như quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 122, Luật nhà ở năm 2014 quy định về hình thức của hợp đồng nhà ở như sau:

"Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng."

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường xã về tình trạng ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở đó Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân huyện chứng thực.

Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan Công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Như vậy để bán căn nhà trên theo đúng quy định của pháp luật thì bạn lập một hợp đồng mua bán nhà ở và phải công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua EmailTư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam ?