1. Tư vấn lấy lại đất thừa kế có tranh chấp ?

Thưa quý công ty! Gia đình tôi hiện đang có tranh chấp về đất đai và muốn xin ý kiến tư vấn của quý công ty. Sự việc cụ thể như sau: Cụ A có 4 người con, 2 người con trai là B C, 2 người con gái là D và E. Người anh cả B sống với cụ A còn C làm ăn, định cư xa nhà.

Cụ A có hai thửa đất, trong đó thửa số 1 là đất thổ cư do tổ tiên để lại (không có giấy tờ) và thửa đất số 2 được Nhà nước giao từ năm 1956 trong cuộc cải cách ruộng đất (không có giấy tờ). Khi cụ A còn sống cụ có nói sẽ để lại toàn bộ đất đai nhà cửa cho hai con trai là B và C (có con gái là D chứng kiến).

Tuy nhiên, lợi dụng lúc cụ tuổi già không còn minh mẫn, B đã chia thửa đất số 1 của cụ cho hai con trai là X và Y. X được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/1/1999 còn Y cũng được cấp Giấy chứng nhận vào ngày 11/1/2011. Thửa đất số 2 cũng bị B kê khai và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 12/11/1999. Cụ A qua đời từ năm 2006. Năm 2007, C quay về xin chia đất thì B nói đất đó toàn bộ là đất của B. B có giấy chứng nhận đàng hoàng và B đã chia hết cho các con. Trong khi họp gia đình vài năm trước đó, B có nói: “ Chỗ đất của em C trên thửa đất số 1 mẹ để lại cho thì anh mượn để làm nhà cho cháu X, sau này em có quay về thì anh trả lại cho em”.

Xin hỏi theo quy định của pháp luật C có đòi lại được phần đất cha mẹ chia cho mình không ?

Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới công ty. Về câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin được trả lời như sau:

Trước khi B đăng ký xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng 2 thửa đất là tài sản của cụ A.Việc người nào có được quyền sử dụng các thửa đất sau khi cụ mất phụ thuộc vào vấn đề di chúc của cụ. Như bạn đã mô tả, khi còn sống, cụ có nói sẽ để lại toàn bộ đất đai cho 2 con trai là B và C (có con gái D chứng kiến). Đây được coi là di chúc miệng của cụ A. Tuy nhiên, di chúc này không có hiệu lực pháp lý. Bởi xét theo khoản 5 điều 630 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về di chúc hợp pháp và Điều 632 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về người làm chứng cho việc lập di chúc, thì di chúc miệng của cụ A không có hiệu lực pháp lý, bởi dù con gái D của cụ A có thể không phải đối tượng không được làm chứng việc lập di chúc theo điều 632, nhưng theo khoản 5 điều 630, di chúc miệng phải được lập trước ít nhất 2 người làm chứng.

"Điều 630. Di chúc hợp pháp

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng".

Như vậy, trong trường hợp này, cụ A coi như không có di chúc. Tài sản của cụ sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, chia đều cho 4 người con theo quy định tại khoản 1 điều 650 và điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 nếu việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của B là sai.

"Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

Vì vậy, để được hưởng thừa kế, cần làm rõ việc người con trai B xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 2 thửa đất của cụ A là đúng hay sai. Như bạn mô tả, 2 thửa đất của cụ A không hề có giấy tờ về đất đai, vì vậy khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phải được UNBD huyện xác nhận, xem xét, xử lý theo quy định tại điều 2 mục I Công văn 1427/CV/ĐC về việc xem xét những giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều 2 mục I.2.4 Thông tư 346/1998/TT - TCĐC thì mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

" Điều 2

1. Người sửdụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì đượccơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. "

" Điều 2 Mục I công văn 1427/CV/ĐC

2- Đối với những người hiện đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ hợp pháp, cần được xem xét khi tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

a) Người được thừa kế quyền sử dụng đất, gắn liền với nhà ở hoặc tải sản, mà không có tranh chấp về thừa kế nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ;

b) Người tự khai hoang đất đai từ 1980 trở về trước, mà phù hợp với quy hoạch và liên tục sử dụng cho đến nay và không có tranh chấp, người sử dụng đất đã làm đầy đủ các nghĩa vụ cho Nhà nước;

c) Người nhận chuyển nhượng đất ở thực sự có nhu cầu được chính quyền địa phương xác nhận;

d) Người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, được chính quyền xã, phường, thị trấn xác nhận và làm đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước."

Tuy nhiên, theo ý chí của cụ A - sẽ để lại tài sản là quyền sử dụng đất cho 2 con trai, việc UBND xác nhận việc B đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể xảy ra sai sót (B lợi dụng cụ A không minh mẫn để tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận), và bạn phải chứng minh được điều này. Nhà nước sẽ thu hồi lại Giấy chứng nhận đã cấp nếu xảy ra trường hợp quy định tại điều 106 Luật Đất đai 2013

" Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. "

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Tính toán bồi thường thiệt hại trong tranh chấp hợp đồng ? Quyền thừa kế đất đai ?

2. Cách thức sang tên sổ đỏ là tài sản thừa kế ?

Thưa luật sư! Xin chào luật sư tôi xin được hỏi câu hỏi về quyền thừa kế tài sản: Gia đình tôi có bố mẹ chồng, anh trai chồng và chồng tôi. Năm 2009 anh trai chồng tôi lập gia đình, có một đứa con gái được một tuổi nhưng đến năm 2010 anh trai chồng tôi mất vì bệnh tật, chị dâu vẫn ở chung cùng gia đình nhà chồng đến năm 2012 bố chồng tôi chết vì bệnh tật. Đến năm 2014 chị dâu tôi tự ý cùng con gái bỏ về nhà ngoại ở và đã nhập khẩu tại nơi cư trú của nhà ngoại.

Luật sư tư vấn:

Nếu bạn và các anh chị em đều muốn để mẹ bạn đứng tên mảnh đất này các anh chị em của bạn có thể mở cuộc họp gia đình và biên bản họp phải có chữ ký của tất cả mọi người đồng ý để mẹ bạn đứng tên.

Việc UBND yêu cầu các anh chị em bạn từ chối hưởng quyền thừa kế di sản, tài sản là đúng theo thủ tục vì theo trường hợp trên thì bố bạn không để lại di chúc nên tài sản được chia theo pháp luật.

Điều 650 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về những trường hợp thừa kế theo pháp luật, cụ thể như sau:

"Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:

a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;

c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế".

Về nguyên tắc tài sản, di sản được chia theo hàng thừa kế cụ thể ở đây hàng thừa kế thứ nhất gồm mẹ bạn, các anh các chị ruột của bạn và bạn theo :

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

Do đó yêu cầu trên của UBND là đúng pháp luật. Còn về vấn đề bạn và các anh chị của bạn vẫn muốn hưởng thừa kế sau khi mẹ bạn mất vẫn được vì từ chối ở đây là từ chối nhận tài sản thừa kế của bố bạn để lại, còn sau này tài sản của mẹ bạn để lại các anh chị em của bạn vẫn được quyền hưởng thừa kế bình thường theo quy đinh của pháp luật kể cả sổ tài sản, di sản mà bố bạn để lại cho mẹ bạn.

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại

3. Nên tặng cho quyền sử dụng đất hay để lại thừa kế ?

Thưa Luật sư, tôi là con trai duy nhất trong gia đình, có 2 chị gái và 1 em gái đã lập ra đình. Quyền sử dụng đất hiện nay là mẹ tôi đứng tên- mẹ tôi hiện 83 tuổi. Hiện nay do nhu cầu cần thế chấp Quyền sử dugj đất để vay vốn kinh doanh, do mẹ tôi sức yếu không ra văn phòng công chứng được.
Hiện nay mẹ tôi muốn chuyển Quyền sử dụng đất cho tôi, thì cần lập di chúc, hay giấy cho tặng cho quyền sử dụng đất? Thủ tục gồm những gì và mẫu di chúc như thế nào là hợp với pháp luật hiện hành ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: Huy

- Câu hỏi thứ nhất: Mẹ bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất cho bạn, đồng thời cũng tại thời điểm này bạn cần có quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn kinh doanh, thì phương án tốt nhất là mẹ bạn làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn.

Bởi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm bạn thực hiện sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Còn việc lập di chúc sẽ chỉ có hiệu lực vào thời điểm mở thừa kế - thời điểm người lập di chúc qua đời. Do đó, phương án lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ đáp ứng tốt nhất yêu cầu của bạn.

- Câu hỏi thứ hai, phương án tư vấn của chúng tôi dành cho bạn là lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, chúng tôi xin tư vấn cho bạn về trình tự, thủ tục như sau:

+ Bước 1: bạn cùng với mẹ của bạn có mặt tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng để lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Bước 2: thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm có:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. Hợp đồng tặng cho đã được công chứng;

3. Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có);

4. Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên;

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp huyện/quận.

Trường hợp mẹ bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn thuộc trường hợp được miễn thuế.

Một số lệ phí khác có thể phát sinh:

- Phí đo đạc: không quá 1.500 đồng/m2

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

- Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể nhưng không quá 100.000 đồng/1 lần cấp mới.

Trong trường hợp mẹ bạn muốn lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất thì bạn có thể tham khảo mẫu di chúc tặng cho quyền sử dụng đất Mẫu di chúc tặng cho nhà đất

>> Xem thêm:  Thời điểm có hiệu lực của di chúc chung vợ chồng là khi nào ? Di chúc miệng có hiệu lực không ?

4. Tư vấn phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Cha mẹ tôi có 10 người con (4 trai và 6 gái). Năm 1998 cha tôi mất, mẹ tôi đứng tên toàn bộ quyền sử dụng đất (trước đó cha tôi đứng tên nhưng là tài sản chung của cha mẹ tôi).

Năm 2005 mẹ tôi có chia đất cho 3 người con trai và 1 người con gái (đã chuyển quyền sử dụng đất và làm sổ đỏ riêng). Năm 2015 gia đình tôi xảy ra tranh chấp, 3 chị gái tôi yêu cầu chia tài sản nhưng mẹ tôi và các anh chị em khác không đồng ý.

Tôi xin hỏi nếu 3 chị gái tôi thưa ra tòa thì tài sản sẽ xử lý thế nào? (gồm tài sản mẹ tôi đang sở hữu và phần đất mẹ tôi đã chia cho 4 người trước đó)

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.P

Nên tặng cho quyền sử dụng đất hay để lại thừa kế quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trước hết, do mẹ bạn còn sống nên nếu 3 chị của bạn kiện lên Tòa và được Tòa án chấp nhận đơn, tòa cũng sẽ chỉ giải quyết chia di sản do bố bạn để lại. Mà theo như bạn cung cấp thì căn nhà đó là tài sản chung của bố mẹ bạn, nên bố mẹ bạn về cơ bản mỗi người sẽ được hưởng 1/2 căn nhà, nên Tòa sẽ chỉ chia thừa kế trong phạm vi giá trị là 1/2 căn nhà (thuộc quyền sở hữu của bố bạn) mà thôi.

Ðiều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau:

"Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế".

Như vậy, sau thời hạn 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết), người thừa kế không còn quyền khởi kiện thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác; và sau thời hạn là 3 năm, cá nhân, tổ chức không còn quyền khởi kiện yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại. Như vậy pháp luật đã để trống cho người có quyền thời hiệu 10 năm để khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế, nếu không khởi kiện chia di sản thừa kế trong khoảng thời gian 10 năm như quy định của pháp luật thì xem như tự từ bỏ quyền của mình và phải tự gánh chịu bất lợi.

Vậy, theo như thông tin bạn cung cấp, bố bạn mất từ năm 1998 nhưng cho đến tận năm 2015 (sau 18 năm) thì 3 chị của bạn mới có đơn khởi kiện xin chia tài sản, như vậy đã quá thời hiệu khởi kiện chia thừa kế. Nếu 3 chị của bạn gửi đơn với nội dung chia thừa kế sẽ bị Tòa án trả lại đơn do hết thời hiệu.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến : 1900.6162.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến về đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất

5. Người ở nước ngoài bán nhà được thừa kế tại Việt Nam ?

Người nước ngoài có được thừa kế nhà tại Việt Nam không? Nếu được thừa kế thì có được quyền bán nhà ở tại Việt Nam không? Thủ tục mua bán nhà ở Việt Nam như thế nào?

Trả lời:

1. Người nước ngoài có được thừa kế nhà ở tại Việt Nam không ?

Theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì:

"Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, theo quy định trên thì người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở thông qua nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Trường hợp người nước ngoài thuộc nhóm đối tượng không được sở hữu nhà ở thì họ chỉ có thể được nhận giá trị của di sản thừa kế.

2. Thủ tục mua bán nhà ở tại Việt Nam thế nào ?

Hồ sơ thực hiện mua bán nhà đất

– Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, hộ chiếu, sổ hộ khẩu của hai bên.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà đất

Bước 1: Hai bên ký vào bản hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng cấp quận/huyện nơi có đất.

Hồ sơ chuẩn bị gồm có:

– Giấy chứng nhận chủ quyền và các giấy tờ liên quan khác.

– Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn của bên mua và bên bán đất.

– Giấy ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Người cần mua nhà đất nộp hồ sơ kê khai và đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 3: Bên mua hoặc bên bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. Trường hợp, nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thì trong hồ sơ có gửi kèm bản vẽ sơ đồ diện tích đất, nhà ở đã được thẩm tra bởi UBND cấp tỉnh.

Bước 4: Căn cứ vào hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, họ sẽ tiến hành kiểm tra, so sánh với thực tế và gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.

Bước 5: Khi nhận được thông tin từ cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình.

Bước 6: Bước cuối cùng trong thủ tục mua bán nhà đất là người nắm quyền chủ sở hữu mảnh đất phải nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Lệ phí, thuế phải nộp khi mua bán nhà đất

Thẩm quyền thu: Cơ quan thuế

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Lệ phí:

+ Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

+ Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Khuê, nếu còn vướng mắc xin vui lòng gọi đến số tổng đài 1900.6162 để được giải đáp và hỗ trợ.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư giải quyết các tranh chấp về thừa kế