1. Tư vấn mua nhà đất đối với người nước ngoài tại Việt Nam ?

Xin chào Luật Minh Khuê, em nhờ luật sư tư vấn dùm em: Bạn em là người Canada, có quốc tịch Canada có thể mua đất, nhà chung với người Việt Nam không? Và có được đứng tên chung với người Việt Nam không? Em là người Việt Nam nhưng không sống ở Việt Nam thường xuyên, không có hộ khẩu gia đình và không có hộ khẩu riêng. Trước ngày 20/7/2013 em đã mua 1 mảnh đất ở Việt Nam nhưng chị gái của em đã đứng tên trên mảnh đất đó. Hiện tại, giờ em về có thể chuyển lại tên em đứng tên trên mảnh đất đó được không?
Mong luật sư giải đáp giúp em. Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 159, 160 Luật nhà ở 2014 quy định:

"Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam."

Như vậy, theo quy định trên thì người bạn của bạn phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và chỉ được sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu bảo đảm an ninh và bạn của bạn sẽ không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật thì mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam và khi đó mới có thể mua chung nhà cùng với người Việt Nam. khi bạn của bạn đã đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định trên thì người bạn của bạn sẽ được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung với người Việt Nam

>> Xem thêm:  Các trường hợp được thuê nhà ở công vụ hiện nay và loại nhà công vụ được thuê.

2. Mức phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tỉnh Bình Thuận

Cho tôi hỏi mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận tỉnh Bình thuận là bao nhiêu tiền theo quy định mới?

Căn cứ theo quy định tại: Nghị quyết 29/2017/NQ-HĐND

- Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất (bao gồm cả trường hợp Nhà nước có quyết định giao đất để quản lý, sử dụng):

+ Đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: 300.000 đồng/hồ sơ.

+ Các loại đất khác cho các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: 450.000 đồng/hồ sơ.

- Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất):

+ Đối với đất ở: 200.000 đồng/hồ sơ.

+ Đối với các loại đất còn lại: 300.000 đồng/hồ sơ.

>> Xem thêm:  Quy định về khoảng lùi đối với nhà ở liền kề có sân vườn ?

3. Mức phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tỉnh Đắk Nông?

Cho tôi hỏi mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận tỉnh Đắk Nông là bao nhiêu?

Căn cứ theo quy định tại: Nghị quyết 54/2016/NQ-HĐND

Nội dung thu

Mức thu (đồng/hồ sơ)

Đối với hồ sơ xin cấp quyền sử dụng đất để làm nhà ở, kể cả trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Hồ sơ có diện tích đất dưới 100 m2

150.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 100 m2 đến dưới 300 m2

300.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 300 m2 đến dưới 500 m2

450.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 500 m2 đến dưới 1.000 m2

700.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 1.000 m2 đến dưới 3.000 m2

1.000.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 3.000 m2 đến dưới 10.000 m2

2.000.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 01 ha đến dưới 05 ha

3.000.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 05 ha đến dưới 10 ha

4.000.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 10 ha đến dưới 50 ha

5.000.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 50 ha trở lên

6.000.000

Đối với hồ sơ xin cấp quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Hồ sơ có diện tích đất dưới 100 m2

300.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 100 m2 đến dưới 300 m2

500.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 300 m2 đến dưới 500 m2

700.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 500 m2 đến dưới 1.000 m2

1.000.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 1.000 m2 đến dưới 3.000 m2

1.500.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 3.000 m2 đến dưới 10.000 m2

2.500.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 01 ha đến dưới 05 ha

3.500.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 05 ha đến dưới 10 ha

4.500.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 10 ha đến dưới 50 ha

5.500.000

Hồ sơ có diện tích đất từ 50 ha trở lên

6.500.000

Lưu ý: Đối với trường hợp cấp lại, cấp đổi hồ sơ cấp quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, mức thu bằng 50% mức phí như trên

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị thuê nhà ở sinh viên (Phụ lục 6)

4. Mua nhà gói 30.000 tỷ phải không chịu thuế thu nhập các nhân ?

Cho tôi hỏi cách đọc các nội dung thông tin về nhà ở trên trang số 2 của sổ hồng hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khac gắn liền với đất?

Hướng dẫn cách đọc nội dung thông tin về nhà ở tại trang 2 của giấy chứng nhận

Theo Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về nhà ở tại trang 02 của Giấy chứng nhận có sự khác nhau giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư, cụ thể:
* Nếu là nhà ở riêng lẻ
- Loại nhà ở: Ghi loại nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở. Ví dụ: "Nhà ở riêng lẻ"; "Nhà biệt thự".
- Diện tích xây dựng: Diện tích được ghi rõ bằng số Ả Rập, theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
- Diện tích sàn: Ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng.
- Hình thức sở hữu: Ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp nhà ở có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
- Cấp (hạng) nhà ở: Xác định và ghi theo quy định phân cấp nhà ở của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn được sở hữu:
+ Trường hợp mua nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn.
+ Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-".
* Nhà ở là căn hộ chung cư
Theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin căn hộ chung cư được thể hiện trong Giấy chứng nhận như sau:
- Loại nhà ở: Ghi "Căn hộ chung cư số…".
- Tên nhà chung cư: Ghi tên hoặc số hiệu của nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo dự án đầu tư hoặc thiết kế, quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Diện tích sàn: Ghi diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
- Hình thức sở hữu: Ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
- Thời hạn được sở hữu như sau:
+ Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-"
+ Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ: Ghi tên từng hạng mục ngoài căn hộ chung cư và diện tích kèm theo (nếu có) mà chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác theo hợp đồng mua, bán căn hộ đã ký.

>> Xem thêm:  Tư vấn về vấn đề trích khao tài sản ?

5. Vướng mắc trong hoạt động cho vay mua nhà

Trong thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại (NHTM) nước ta đã đẩy mạnh việc cung ứng các sản phẩm ngân hàng bán lẻ trong đó có nghiệp vụ cho vay mua nhà trả góp. Đối tượng khách hàng nhắm đến của nghiệp vụ này thường là các cặp vợ chồng trẻ, hoặc các gia đình có mức thu nhập trung bình chưa đủ khả năng mua nhà.

Tuy nhiên, đối với bất kỳ NHTM nào thì điều kiện tiên quyết khi cung cấp sản phẩm này là người mua nhà phải thế chấp ngôi nhà sẽ mua cho ngân hàng cho đến khi nợ vay được thanh toán đầy đủ. Vấn đề đặt ra ở đây, là vào thời điểm ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng, người mua chưa có quyền sở hữu đối với căn nhà đó.

Câu chuyện sẽ rất đơn giản nếu chúng ta áp dụng điều 295 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó

Điều 295. Tài sản bảo đảm
1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Theo hướng dẫn tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

Điều 4. Tài sản bảo đảm
1. Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.”
2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”
3. Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
4. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp và có giá trị pháp lý đối với người thứ ba thì Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác không được kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, tài sản bảo đảm hình thành đến đâu (thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm đến đâu) thì bên nhận bảo đảm đương nhiên có các quyền đối với tài sản bảo đảm đến đó mà không buộc phải thực hiện bất kỳ các thủ tục pháp lý nào khác như phải ký lại hợp đồng bảo đảm khi tài sản đã hình thành, hay phải đăng ký giao dịch bảo đảm lại…

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đòi lại nhà ở khi người khác đã đứng tên sở hữu có được không ?