Luật sư tư vấn:

Thưa quý khách hàng ! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của bạn liên quan đến nội dung cụ thể như sau: Rà soát hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

1. Nội dung bất lợi cho Bên Mua:

Thứ nhất, tại Khoản 6.2.15 Điều 6 Hợp đồng quy định về bên mua cam kết và đảm bảo số tiền bên mua:

6.2.15. Bên Mua cam kết và đảm bảo: Số tiền bên Mua dùng để mua Căn hộ là hợp pháp, hợp lệ và thuộc quyền sở hữu trọn vẹn của bên mua…”

Việc cam kết và đảm bảo về viêc trên không thể thực hiện được vì trên thực tế để xác định số tiền là hợp pháp thì phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận chứ bản thân Bên Mua nhiều khi không biết tiền nào là hợp pháp.

Thứ hai, tại Khoản 6.2.17 quy định về trường hợp Bên mua bị thất lạc, làm hư hỏng bản gốc Hợp đồng….được bên Bán cấp lại bản sao đối với những giấy tờ đó.

+ Nên bổ sung cấp cho Bên Mua khi bị thất lạc vì bản gốc Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể Bên Mua buộc phải sử dụng để thực hiện một số thủ tục pháp lý tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Ví dụ: Liên quan đến chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi  tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì:

“Điều 33. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

5. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;

b) Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư”

Thứ ba, tại Điểm (iv) Khoản 8.1.4 Điều 8 Hợp đồng quy định:

>> Xem thêm:  Mua bán căn hộ chung cư đang chờ cấp sổ hồng có hợp pháp không ?

(iv) Nếu tỷ lệ chênh lệch (lớn hơn hoặc nhỏ hơn) giữa diện tích bàn giao thực tế so với diện tích sử dụng căn hộ nêu tại Điều 2 Phụ lục 01 của Hợp đồng từ 05% (năm phần trăm) trở lên thì bên Mua có quyền:….hoặc (3) đơn phương chấm dứt Hợp đồng và áp dụng các biện pháp chế tài đối với bên Bán theo thỏa thuận tại Hợp đồng này …”

+ Ở đây, chưa rõ các biện pháp chế tài đối với Bên Bán là gì?

Thứ tư, Khoản 8.4 Điều 8 Hợp đồng này quy định:

“… Trường hợp Bên Mua hoặc người được Bên Mua ủy quyền hợp pháp không đến nhận bàn giao Căn hộ theo thông báo của Bên Bán trong thời hạn 14 ngày hoặc đến kiểm tra nhưng không nhận bàn giao Căn hô mà không có lý do chính đáng  ( trừ trường hợp thuộc diện thỏa thuận tại Điều 6.1.7 của Hợp đồng).

+  Ở đây, phải hiểu lý do chính đáng là thế nào? Nếu trong trường hợp Bên Mua cho là chính đánh mà Bên Bán lại cho rằng lý do không chính đáng thì sao?

Thứ năm, Đoạn 2 tại mục (iv) Điểm 8.1.4  Khoản 8.1 Điều 8 của Hợp đồng áp dụng cho tất cả nội dung từ mục (i) đến (iv) hay chỉ áp dụng cho mục (iv).

Nội dung đoạn 2 này có lợi cho Bên Mua trong trường hợp diện tích bàn giao thực tế lớn hơn diện tích sử dụng căn hộ nêu tại Hợp đồng vì theo quy định tại Đoạn 2 này thì khi Bên Mua không thực hiện việc kiểm tra, đối chiếu, đo đạc thì được coi là đã đồng ý về diện tích thực tế khi bàn giao.

Thứ sáu, tại Khoản 12.1.1 có quy đinh:

“ 12.1. Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Mua chậm trễ thanh toán Giá bán căn hộ như sau:

12.1.1. Nếu  quá 10 (mười) ngày kể từ ngày đến hạn phải thanh toán Giá bán Căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 3.3 và Phụ lục 03 của Hợp đồng mà Bên Mua không thực hiện….”

Và Khoản 12.2.1 có quy định:

“ 12.2. Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên bán chậm trễ bàn giao Căn hộ cho bên Mua như sau:

12.2.1. Trường hợp Bên Mua đã thanh toán đầy đủ và đúng hạn Giá bán Căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong Hợp đồng nhưng quá thời hạn 91 (chín mươi mốt) ngày kề từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao Căn hộ nêu tại Điều 8.2 (i) của Hợp đồng…”

+ Rõ ràng, ở đây thời hạn bên Mua được quá hạn mà không phải chịu xử lý chỉ có 10 ngày trong khi đó thời hạn quá hạn để Bên B bị xử lý vi phạm lên đến 91 ngày ( con số này sau khi đã trừ đi gia hạn thời điểm bàn giao 02 lần theo Điểm  (ii) Khoản 8.2 Điều 8 Hợp đồng).

2. Nội dung không phù hợp quy định pháp luật hiện hành

>> Xem thêm:  Thủ tục đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thứ nhất, tại Khoản 12.1.1 và Khoản 12.2.1 về việc xử lý vi phạm khi Bên Mua chẫm trễ thanh toán và Bên Bán chậm trễ bàn giao có nội dung liên quan đến lãi suất: 150% lãi suất tín dụng quá hạn đối với khoản tín dụng. Điều khoản này hiện nay không còn  phù hợp vì theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 thì:

“ Điều 468. Lãi suất

1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.

Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.

3.  rường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ”.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề Quý khách hàng yêu cầu. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và những thông tin do Quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật TNHH Minh Khuê.