1. Tư vấn về thủ tục sang tên căn hộ tập thể ?

Thưa Luật sư! Gia đình chồng tôi có nhờ thím tôi mua 1 căn hộ tập thể do công ty cổ phần Cơ Giới 6 và Cầu Thăng Long bán cho cán bộ nhân viên công ty. Vì thím làm trong công ty và đủ điều kiện được mua (Thời hạn 10 năm, tháng 4 năm 2017 hết hạn) nên nhà vẫn đứng tên thím tôi.

Hiện khu nhà tôi có 3 dãy, dãy 1 (8 nhà mặt đường), dãy 2 là dãy nhà tôi (8 nhà) đã được trả về thành phố quản lý, không thuộc công ty nữa và chưa có thông tin gia hạn thêm hay thu hồi. Dãy 3 ở sau dãy nhà tôi thì công ty mới bán năm 2014 (thời hạn 20 năm). Nhà tôi ở từ 2007 nhưng chưa sang tên, mới chỉ làm tạm trú (sổ KT2 hay KT4 gì đó)

1. Luật sư cho tôi hỏi thủ tục, chi phí để thím tôi sang tên cho nhà tôi là như thế nào ?

2. Luật sư cho tôi hỏi thủ tục để đăng ký hộ khẩu thường trú ở địa bàn ?

Tôi xin chân thành​ cảm ơn !

>> Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, do gia đình chồng bạn nhờ thím mua hộ căn hộ này và giấy tờ đang đứng tên thím nên để sang tên cho gia đình bạn thì trước hết gia đình bạn và thím phải đến phòng công chứng lập hợp đồng tặng cho căn hộ theo đúng quy định của pháp luật. Sau đó, cần làm tiếp thủ tục sang tên căn hộ đó cho gia đình bạn tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bước 1: gia đình bạn và thím phải thành lập một hợp đồng tặng cho và tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho đó. Khi đi công chứng cả hai bên phải cùng đi và mang theo: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các giấy tờ tùy thân của hai bên như sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy chứng nhận đăng kí kết hôn của hai vợ chồng bạn.

Bước 2: sau khi tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho xong thì phải tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính:

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Hợp đồng công chứng đã lập

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên tại ủy ban nhân dân huyện

- Đơn đề nghị đăng kí biến động do bên bán ký

- Hợp đồng tặng cho

- Biên lai nộp thuế

- Bản sao chứng minh thư nhân dân của bên nhận tặng cho

Bước 5: nộp lệ phí địa chính và nhận sổ đỏ

Thứ hai, căn cứ tại Điều 21 Luật Cư trú số 81/2006/QH11 của Quốc hội, Luật cư trú sửa đổi, bổ sung số 36/2013/QH13 của Quốc hội có quy định về thủ tục đăng ký thường trú như sau:

- Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại Công an huyện, quận, thị xã đối với thành phố trực thuộc trung ương; và tại Công an xã, thị trấn thuộc huyện, Công an xã, thành phố thuộc tỉnh đối với tỉnh.

- Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

1. Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

2. Giấy chuyển hộ khẩu;

3. Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh.

- Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Lưu ý: Điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương:

+ Thứ nhất, công dân có chỗ ở hợp pháp có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên nếu đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương, và có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên nếu nếu đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương.

+ Thứ hai, công dân được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc vào một trong các trường hợp sau đây:

• Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con;

• Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc chuyển về ở với anh, chị, em ruột;

• Người tàn tật, mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;

• Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ;

• Người thành niên độc thân về sống với ông, bà nội, ngoại;

• Ông bà nội, ngoại về ở với cháu ruột.

+ Thứ ba, công dân được điều động, tuyển dụng đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc theo chế độ hợp đồng không xác định thời hạn và có chỗ ở hợp pháp.

+ Thứ tư, công dân trước đây đã đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương, nay trở về thành phố đó sinh sống tại chỗ ở hợp pháp của mình.
Đối với các trường hợp nêu trên, nếu công dân đăng ký thường trú vào chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân, tổ chức thì phải có đủ các điều kiện sau:

• Chỗ ở đó phải bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố;

• Có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về điều kiện diện tích bình quân;

• Được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

2. Điều kiện sang tên nhà đất cho người khác chưa ?

Thưa luật sư, Mình mới mua 1 căn hộ của Cô mình Trước đó Cô mình mua của 1 người A và mới chỉ làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được công chứng, Cô mình chưa làm thủ tục đứng tên trong sổ đỏ.
Vậy khi mình mua lại căn hộ trên thì mình sẽ phải làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với Cô mình hay là người A - là người đứng tên trong sổ đỏ. Và cho mình hỏi các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất ?
Xin cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Theo đó, để thực hiện quyền chuyển nhượng thì người sử dụng đất cần có giấy chứng nhận. Do cô bạn chưa hoàn tất thủ tục sang tên nên không thể chuyển nhượng phần đất này cho bạn được. Việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện sau khi cô bạn làm xong thủ tục sang tên hoặc được thực hiện giữa bạn và người A sau khi thanh lý hợp đồng giữa người đó và cô bạn.

Về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định:

"Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:


a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:


b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.


b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.

c) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, nếu chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì khai, nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư này.

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

đ) Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất."

Chào Luật sư, Em có một vấn để muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp. Mảnh đất gia đình em đang ở là do ông bà nội để lại, nhưng từ trước tới nay tất cả phần đất đều đứng tên chung một người là Chú em. Nay Chú em cũng đã mất, em muốn làm giấy tách riêng quyền sử dụng đất phần đất gia đình em đang ở thì phải làm những thủ tục gì và đến những cơ quan nào để làm? Rất mong luật sư tue vấn giúp em. Chân thành cám ơn Luật sư!

=> Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu việc cấp này được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục thì quyền sử dụng miếng đất thuộc về chú bạn nên khi chú bạn mất đi, miếng đất này sẽ được để thừa kế cho những người thừa kế. Nếu bạn muốn tách riêng quyền sử dụng phần đất gia đình bạn sinh sống thì phải được những người thừa kế đồng ý tặng cho quyền sử dụng phần đất này.

Trước tiên, những người thừa kế của chú bạn phải làm biên bản thỏa thuận phân chia di sản, sau đó mới tiến hành thủ tục sang tên tại cơ quan quản lý đất đai cấp huyện nơi có di sản.

Thưa luật sư, xin hỏi: Lối đi ra đường của hàng xóm nhà em ra đường công cộng lầy lội, nên 10 năm trước nhà hàng xóm đã xin phép làm đường đi tắt qua vườn nhà em để thuận tiện hơn trong việc đi lại ra đường quốc lộ, và dần nó trở thành lối đi quen thuộc của nhà hàng xóm. Năm ngoái gia đình hàng xom có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác ( gọi là ông C ). Hiện nay gia đình em và gia đình ông C xảy ra mâu thuẫn nên gia đình em đã bịt lối đi lại. Ông C cho rằng gia đình em đã xâm phạm vào quyền lợi của nhà họ và đã khởi kiện. Em muốn luật sư tư vấn giúp em và thêm nữa gia đình em có quyền bịt lối đi đó lại không ạ!

=> Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền sử dụng bất động sản liền kề làm lối đi như sau:

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Theo đó, nếu ông C không có lối đi nào khác hoặc lối đi qua nhà bạn được coi là thuận tiện và hợp lý nhất thì ông C có quyền yêu cầu mở lối đi và 2 bên có thể thỏa thuận về khoản đền bù tương ứng.

Thưa luật sư, tôi có 1 số thắc mắc mong được bạn tư vấn giứpNăm 1998 bác tôi sau khi bán nhà đã chuyển lên nhà tôi sau đó đến năm 2001 muốn mua mảnh đất đó để ở và hứa lúc nào có tiền sẽ trả tiền mua đất cho chúng tôi, gia đình tôi đã đồng ý và làm giấy tờ chuyển nhưởng cho bác tôi nhưng lúc đó do bác tôi không có tiền nên không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và hiện tại vẫn chưa làm được nhưng từ đó đến nay gia đình tôi vẫn chưa nhận được tiền bán đất như thỏa thuận. Nay chung tôi muốn thu hồi lại mảnh đất đó có được không.Mong công ty phản hồi cho tôi sớm nhấtTôi rất cảm ơn

=> Trong trường hợp này cần xác định xem giấy tờ chuyển nhượng giữa gia đình bạn với bác bạn đã hợp pháp chưa và các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng ra sao. Nếu hợp đồng là hợp lệ mà bên kia không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thì bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu họ trả tiền hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo các điều khoản về chấm dứt trong hợp đồng. Còn nếu hợp đồng không được lập theo đúng quy định thì giao dịch này là vô hiệu, lúc này sẽ được xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo đó, bạn có thể lấy lại quyền sử dụng miếng đất.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi công ty luật sư khi mua bán đất đai canh tác dưới đường dây cao thế . người bán cũng mua trước đó qua giấy tờ viết tay không có giấy chứng nhận mà làm giấy viết tay giữa người bán và các bên xung quanh có giá trị pháp lý gì không ạ và khi mua bán như thế cần làm thủ tục như thế nào ? Cảm ơn!

=> Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Việc giao dịch chỉ được thể hiện bằng giấy viết tay có thể bị vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức.

Ngoài ra, đối với việc chuyển nhượng đất canh tác dưới đường dây cao thế, bạn cần xác định xem đất này có thuộc loại đất được chuyển nhượng hay không vì có thể đất này nằm trong hành lang bảo vệ an toàn điện, không được phép sử dụng để canh tác hoặc chuyển nhượng.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

3. Chung cư giấy tờ đồng sở hữu muốn sang tên thì làm thế nào ?

Kính gửi luật sư, hiện tại tôi có căn chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Căn nhà này tôi mua trong thời kỳ hôn nhận, nay tôi đã ly hôn và được phân chia nửa tài sản, nữa còn lại chồng tôi nhường cho tôi luôn.
Và tôi đã có văn bản thỏa thuận phân chia có công chứng và đã có giấy kê khai thuế trước bạ chỉ còn đăng bộ sang tên là xong. Nhưng người đồng sở hữu với tôi làm khó không hợp tác cho mượn giấy chủ quyền còn lại. Nhưng chủ quyền này là tên Bà Nguyễn Thị L hiện nay đã mất, các con bà L đã lập sổ thừa kế và trước bạ năm 2012 đứng tên là Nguyễn thị T sau đó bà T cùng các chị em con của bà L cùng ký tên ủy quyền bán căn chung cư này lại cho bà Nguyễn Thị K nhưng bà K chưa khai báo thuế để trước bạ.
Vậy luật sư cho hỏi như vậy bà K đã có đủ tư cách để ký giấy tờ nhà này chưa? Trường hơp bà K đang giữ giấy chủ quyền của bà L nhưng không hợp tác cho tôi mượn giấy chủ quyền còn lại để tôi đăng bộ thì tôi có quyền khởi kiện bà K hay không?
Mong luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên bà L, do đó, người đồng sở hữu căn chung cư này với bạn là bà L. Căn cứ quy định tại điều 126, Luật nhà ở năm 2014 quy định:

"Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự."

Như vậy, Việc các con của bà L lập sổ thừa kế và trước bạ năm 2012 đứng tên bà T, sau đó bà T cùng các anh chị em (con của bà L) ủy quyền bán lại căn hộ chung cư này cho bà K là đúng quy định của pháp luật.

Khi bà K mua căn hộ này có sự đồng ý của bà T và những người anh chị em nên sau khi chuyển nhượng thì bà K có quyền sở hữu nhà ỏ và có đủ tư cách ký giấy tờ nhà của mình. Sau khi bà K mua căn hộ chung cư và được nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của bà L thì bà K phải tiến hành thay đổi tên chủ sở hữu nhà ở và khai báo thuế trước bạ, nhưng bà K không thực hiện những việc này nên theo quy định của pháp luật bà K sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Căn cứ quy định tại khoản 2, điều 98, Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.....

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện".

Như vậy, việc bà K làm khó bạn không cho bạn mượn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để sang tên bạn là vi phạm quy định của pháp luật. Do đó, bạn có quyền làm đơn kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Làm sao để chuyển quyền sử dụng đất cho một người con khi bố đã mất?

4. Sang tên quyền sở hữu nhà cần nộp những loại thuế nào ?

Thưa Luật sư, em có mua một căn hộ 4 tầng với giá 2 tỷ đồng. Nay em muốn sang tên quyền sở hữu nhà thì em phải nộp những loại phí và thuế gì ?
Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Sang tên quyền sở hữu nhà cần nộp những loại thuế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Về việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Điều 12 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:

Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn mua một căn hộ 4 tầng với giá 2 tỷ thì bạn cần làm các thủ tục sau đây:

Trường hợp của bạn là nhà đã được bàn giao cho người mua và bạn mua lại nhà từ cá nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản thì khi mua lại bạn cần xem xét các giấy tờ sau:

- Hợp đồng gốc với chủ đầu tư

- Các phiếu thu đóng tiền

- Hợp đồng chuyển nhượng nếu đã có mua bán.

Về trình tự thực hiện, các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư 16 trên. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước.

Về các khoản phí, thuế phải nộp:

Thứ nhất, lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở :

Bạn mua nhà chung cư, đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định :

Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

...

đ) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gn lin với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thứ hai, lệ phí trước bạ, theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5% giá trị nhà đất

Thứ ba, thuế thu nhập cá nhân : theo điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân thì:

"1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật."

Thứ tư, bạn còn có thể phải nộp lệ phí địa chính khác do được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính.

>> Xem thêm:  Tại sao ở Việt Nam sổ đỏ - không dễ để được cấp ?

5. Bố ốm nặng muốn sang tên sổ đỏ cho con cần những thủ tục gì ?

Thưa Luật sư, cháu muốn nhờ văn phòng tư vấn. Hiện nay bố cháu đang bị ốm và nằm điều trị tại nhà không đi lại được và muốn chuyển tên sổ đỏ mảnh đất mang tên bố sang tên cho con trai thì phải làm những thủ tục gì ạ?
Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

>> Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162

Trả lời:

Thủ tục sang tên toàn bộ sổ đỏ (đối với chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng) áp dụng chung cho cả đất thổ cư và nhà chung cư cao tầng được thực hiện như sau:

1. Thẩm quyền giải quyết: UBND Quận/huyện nơi có nhà đất

2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình

3. Cách thức thực hiện:

* Lưu ý: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

(*Lưu ý): Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước)

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

6. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

* Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày

Sau khi có thông báo th́ người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

* Thuế chuyển dịch gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

- Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

2. Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

4. Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc)

5. Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

* Thời hạn sang tên: 15 ngày

* Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ cho con ?