1. Có được cùng đứng tên trên hợp đồng mua căn hộ chung cư ?

Xin chào luật sư, Hiện tại tôi có một vấn đề liên quan đến việc cùng sở hữu nhà đất và rất cần sự tư vấn của luật sư,: Tôi và bạn tôi ( đều đang độc thân ) có cùng nhau góp tiền để mua một căn hộ chung cư bình dân theo tỉ lệ 50-50. Hợp đồng với chủ đầu tư đã ký và người đứng tên trong hợp đồng mua bán chỉ có bạn tôi. Căn hộ đang ở trong tình trạng hoàn thiện, chưa bàn giao và chưa có sổ hồng.
Nay tôi và bạn tôi quyết định để cả hai cùng đứng tên chủ sở hữu của căn hộ này, nên tôi có liên hệ và nhờ chủ đầu tư hỗ trợ nhưng phía chủ đầu tư trả lời với tôi rằng: bạn bè - không phải vợ chồng thì không thể cùng nhau đứng tên sở hữu tài sản.
Vậy luật sư cho tôi hỏi là :
Câu trả lời của phía chủ đầu tư có đúng không, và theo pháp luật thì tôi và bạn tôi có thể cùng đứng tên sở hữu căn hộ này không?. Nếu không được tôi phải làm sao để chứng minh mình cũng góp tiền mua căn hộ này ? .Nếu được, vậy câu trả lời của phía chủ đầu tư là không đúng vậy tôi phải có quyền yêu cầu phía chủ đầu tư phải hỗ trợ mình trong việc này không ạ ?
Tôi rất cám ơn và rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.
Người gửi: Lâm Thị Bích T

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162

Trả lời

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Bạn nói : Tôi và bạn tôi ( đều đang độc thân ) có cùng nhau góp tiền để mua một căn hộ chung cư bình dân theo tỉ lệ 50-50. Hợp đồng với chủ đầu tư đã ký và người đứng tên trong hợp đồng mua bán chỉ có bạn tôi. Căn hộ đang ở trong tình trạng hoàn thiện, chưa bàn giao và chưa có sổ hồng. Nay tôi và bạn tôi quyết định để cả hai cùng đứng tên chủ sở hữu của căn hộ này, nên tôi có liên hệ và nhờ chủ đầu tư hỗ trợ nhưng phía chủ đầu tư trả lời với tôi rằng: bạn bè - không phải vợ chồng thì không thể cùng nhau đứng tên sở hữu tài sản

1. Câu trả lời của phía chủ đầu tư có đúng không, và theo pháp luật thì tôi và bạn tôi có thể cùng đứng tên sở hữu căn hộ này không?

Xin trả lời câu trả lời này của phía chủ đầu tư là sai . Bạn và người bạn của bạn hoàn toàn có quyền đứng tên trên hợp đồng mua bán và các giấy tờ khi làm thủ tục chuyển nhượng sang tên. Vì theo khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy thì rõ ràng theo khoản 2 Điều 98 thì pháp luật vẫn cho phép 2 người không nhất thiết phải là vợ chồng mới có quyền đứng tên trên các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.Cũng theo khoản 4 Điều 98 Luật đất đất thì vợ- chồng cùng có quyền đứng tên giấy chứng nhận khi đó thì tài sản sẽ là sở hữu chung hợp nhất.Còn trường hợp của hai bạn thì đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của các bạn là sở hữu chung theo phần chứ không phải là sở hữu chung hợp nhất. Và khi đó hai bạn phải thỏa thuận lập biên bản bằng giấy tờ có công chứng để đảm bảo cho quyền lợi của cả hai nếu như trong trường hợp có xảy ra tranh chấp giữa hai bạn.

Vì hợp đồng đã ký chỉ có tên của một người, nay các bạn cùng muốn đứng tên trên hợp đồng thì các bạn và người bán ( chủ đầu tư) tự nguyện thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà cũ và hai bên có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ hợp đồng và công chứng văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng trên.

2, Bạn có quyền chứng minh việc mình góp vốn mua căn hộ này bằng cách hai bạn lập biên bản thỏa thuận về cả hai cùng góp vốn mua căn nhà chung cư đó.Tuy nhiên nếu như trong trường hợp trên hai bạn đã thỏa thuận được với nhà thầu để hai người cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu thì thở thuận này cũng không cần thiết.Còn nếu như hai bạn chưa làm được thủ tục cùng đứng tên trên căn chung cư đó thì hai người có thể làm hợp đồng thỏa thuận về việc hai bên cam kết góp tiền ,số tiền của mỗi bên và thỏa thuận người đứng tên trên sổ hồng cũn được.Thì khi sau này nếu chẳng may có tranh chấp giữa hai bạn thì thỏa thuận này là bằng chứng để chứng minh.Tuy nhiên thỏa thuận này hai bạn cũng phải đi đăng ký tại phòng công chứng vì bắt buộc các thỏa thuận liên quan đến giao dịch về bất động sản phải được công chứng.

3, Bạn có quyền được yêu cầu chủ nhà đầu tư giúp đỡ bạn trong trường hợp này.Khi đó bạn và chủ nhà đầu tư hãy cùng thỏa thuận với nhau về việc hủy bỏ hợp đồng đã kí giữa chủ đầu tư với bạn của bạn.Để hủy hợp đồng cũ thì hai bên nên làm thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã có rồi đi công chứng hủy hợp đồng.đồng thời với việc đó bạn và chủ đầu tư phải lập hợp đồng mới có tên cả hai bạn cùng mua nhà và bắt buộc cũng phải công chứng.Bạn lưu ý ,bạn công chứng hợp đồng cũ ở đâu thì bạn phải đến đó để công chứng việc hủy hợp đồng.(theo điều 44 Luật công chứng)

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Hỏi về việc mua lại nhà thuộc sở hữu nhà nước ?

Dạ cho hỏi trường hợp má tôi đã thuê cửa hàng của Hợp Tác Xã cách đây đã gần 30 năm và xem như nhà ở của mình để thờ cha, mẹ và chồng. Năm nào cũng hợp đồng và nộp tiền đầy đủ.
Đến nay nguyện vọng duy nhất của má tôi là muốn mua lại cái nhà đó theo giá thị trường để ở và buôn bán nhưng Huyện Phú Ninh lại không chấp nhận và đòi đem ra đấu giá nhưng má tôi không đồng ý vì lý do duy nhất là má không có nhà. Vậy theo luật thì trường hợp má tôi có mua được cái nhà đó không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp nhà mà mẹ bạn đang ở là nhà cũ thuộc diện được bán và bạn có đủ điều kiện được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định nêu trên thì bạn được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và được nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất liền kề với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nếu phần diện tích này không có tranh chấp, khiếu kiện và phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở.

Cụ thể

1. Điều kiện để mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Theo Điều 25 Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22-4-2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định đối với nhà ở cũ thuộc diện được bán thì đối tượng được mua và điều kiện bán nhà ở được và Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

"Người mua phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở, đã đóng tiền thuê nhà ở đầy đủ theo quy định, có đơn đề nghị mua nhà ở và nhà ở đó không có tranh chấp, khiếu kiện;"

Người thuê nhà ở cũ phải thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà thì không phải ký lại hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp hợp đồng thuê nhà ở hết hạn và các bên phải ký lại hợp đồng theo quy định;

- Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở và không có tên trong hợp đồng thuê nhà ở nhưng có tên trong quyết định phân phối, bố trí nhà ở thì phải làm thủ tục ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở;

- Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở mà không có tên trong hợp đồng thuê nhà ở và không có tên trong quyết định phân phối, bố trí nhà ở, nhà ở đó không có tranh chấp thì phải được cơ quan quản lý nhà ở chấp thuận bằng văn bản và phải làm thủ tục ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở (theo Điều 14 Nghị định 34/2013/NĐ-CP).

Đối với phần diện tích đất liền kề với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thực hiện bán nhà ở theo quy định của Nghị định 34/2013/NĐ-CP thì chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất liền kề với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nếu phần diện tích này không có tranh chấp, khiếu kiện và phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở (theo Điều 35 Nghị định 34/2013/NĐ-CP).

2. Trình tự thủ tục mua lại nhà thuộc sở hữu nhà nước

2.1. Hồ sơ đăng kí mua nhà

- Đơn đề nghị mua nhà ở cũ;

- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực hộ khẩu gia đình hoặc Giấy đăng ký kết hôn;

- Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở.

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở (nếu có).

2.2. Trình tự thực hiện

Người mua nhà ở phải nộp hồ sơ đề nghị mua nhà tại đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định);

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở. Trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất. Sau khi Hội đồng xác định giá bán nhà ở xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà ở của Hội đồng xác định giá bán nhà ở trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định.

Đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán nhà ở họp để xác định giá; sau đó trình Bộ Quốc phòng ban hành quyết định bán nhà ở cũ;

Căn cứ vào báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, ban hành quyết định bán nhà ở cũ, trong đó nêu rõ đối tượng được mua nhà ở, địa chỉ nhà ở được bán, giá bán nhà ở cũ và giá chuyển quyền sử dụng đất và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở biết để phối hợp thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở;

Sau khi nhận quyết định bán nhà ở cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở thông báo cho người mua nhà biết thời gian cụ thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;

Thời gian thực hiện bán nhà ở cũ là không quá 45 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến khi ký hợp đồng mua bán. Thời gian này không tính vào thời gian nộp nghĩa vụ tài chính và thời gian cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải gửi danh sách người mua nhà ở đã được cấp giấy và sao một (01) bản Giấy chứng nhận cho Sở Xây dựng lưu để theo dõi;

Trường hợp quá 90 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở có thông báo thời gian ký hợp đồng mua bán nhà ở mà người mua chưa thực hiện ký hợp đồng, nếu có thay đổi về giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì cơ quan quản lý nhà ở phải báo cáo Ủy ban nhân cấp tỉnh phê duyệt giá mới trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua nhà ở.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Mẫu hợp đồng thế chấp căn hộ nhà chung cư mới nhất

Luật Minh Khuê xin giới thiệu mẫu hợp đồng thế chấp căn hộ nhà chung cư:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

-----------

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ

Chúng tôi gồm có:

Bên thế chấp (sau đây gọi là bên A)(1):

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Bên nhận thế chấp (sau đây gọi là bên B)(1):

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp căn hộ nhà chung cư theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1

NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM

1. Bên A đồng ý thế chấp căn hộ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B.

2. Nghĩa vụ được bảo đảm là (8): ................................................................

.......................................................................................................................

.......................................................................................................................

ĐIỀU 2

TÀI SẢN THẾ CHẤP

Căn hộ thuộc quyền sở hữu của bên A theo .......................................................

............................................................................................................................... (5), cụ thể như sau:

- Địa chỉ : .............................................

- Căn hộ số: ...................... tầng ........................

- Tổng diện tích sử dụng: ......................

- Diện tích xây dựng: ...................................

- Kết cấu nhà: .............................................

- Số tầng nhà chung cư: ................tầng

Căn hộ nêu trên là tài sản gắn liền với thửa đất:

- Thửa đất số: ...............................................................................................

- Tờ bản đồ số:.................................................................................................

- Địa chỉ thửa đất: ...........................................................................................

- Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ..............................................)

- Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ..................................... m2

+ Sử dụng chung: .................................... m2

- Mục đích sử dụng:..........................................

- Thời hạn sử dụng:...........................................

- Nguồn gốc sử dụng:.......................................

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ..................................................

..................................................................................................................

ĐIỀU 3

GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP

Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: ......................đồng

(bằng chữ: ...................... ........... đồng) theo văn bản xác định giá trị tài sản thế chấp ngày ...../......../........

ĐIỀU 4

NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

1. Nghĩa vụ của bên A:

- Giao các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên B;

- Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được bên B đồng ý bằng văn bản;

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;

- Tạo điều kiện thuận lợi cho bên B kiểm tra tài sản thế chấp;

2. Quyền của bên A:

- Được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp;

- Nhận lại các giấy tờ về tài sản thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.

- Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng các giấy tờ về tài sản thế chấp.

ĐIỀU 5

NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

1. Nghĩa vụ của bên B:

- Giữ và bảo quản các giấy tờ về tài sản thế chấp, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên A;

- Giao lại các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên A khi bên A hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.

2. Quyền của bên B

- Kiểm tra hoặc yêu cầu bên A cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;

- Yêu cầu bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;

- Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức đã thoả thuận.

ĐIỀU 6

VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ

1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên .................. chịu trách nhiệm thực hiện.

2. Lệ phí liên quan đến việc thế châp căn hộ theo Hợp đồng này do bên .................. chịu trách nhiệm nộp.

ĐIỀU 7

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP

1. Trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên B có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức (9):

.....................................................................................................................................

......................................................................................................................................

......................................................................................................................................

2. Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho bên B sau khi đã trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp.

ĐIỀU 8

PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này

a) Căn hộ không có tranh chấp;

b) Căn hộ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về căn hộ nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU ....... (10)

......................................

.................................................................................................................

..................................................................................................................

...................................................................................................................

ĐIỀU .......

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Bên A

(Ký và ghi rõ họ tên)(11)

Bên B

(Ký và ghi rõ họ tên)(11)

LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH

UỶ BAN NHÂN DÂN XÃ/PHƯỜNG/THỊ TRẤN .....................

Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ ....................................................)

tại ...........................(12), tôi ........................, Chủ tịch/Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn ............................. huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh ..................... tỉnh/thành phố ...........................

CHỨNG THỰC:

- Hợp đồng thế chấp bằng căn hộ nhà chung cư được giao kết giữa bên A là ....................... và bên B là ……..........................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm chứng thực, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- ............................................................................................................................

..............................................................................................................................

.......................................................................................................................(13)

- Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:

+ Bên A ...... bản chính;

+ Bên B ....... bản chính;

Lưu tại Uỷ ban nhân dân một bản chính.

Số................................, quyển số ................TP/CC-SCT/HĐGD.

CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH

(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

4. Cá nhân nước ngoài có được mua căn hộ hình thành trong tương lai không ?

Thưa Luật sư! Cá nhân nước ngoài muốn mua căn hộ hình thành trong tương lai để kinh doanh: cho thuê, chuyển nhượng... phải làm như thế nào?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định

Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, chỉ các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới có thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Còn cá nhân người nước ngoài (người không mang quốc tịch Việt Nam) không được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở thương mại (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở) theo điều 159 Luật nhà ở 2014 và có quyền bán, cho thuê, chuyển nhượng theo quy định tại điều 161.

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

Theo Chương VII - Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Nghị định 99/2015/NĐ-CP: cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được sở hữu sẽ do Sở xây dựng công bố.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới 2020

5. Sang tên sổ hồng chung và Có làm riêng cho mỗi hộ một sổ hồng ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê! Tôi có sự việc mong nhận được sự tư vấn của công ty như sau: Tôi và bảy người khác cùng mua tám căn nhà liền kề cấp 4, được xây dựng trên diện tích đất 172 mét vuông. Với diện tích mỗi căn 21m (3m x 7m), thuộc xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè.
Việc mua bán tất cả đều làm giấy tay, và có ra phòng công chứng tư nhân để xác lập hợp đồng giao dịch. Bên bán vẫn chưa sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Đến nay đã 03 năm, chúng tôi bên mua có nhờ bên bán giúp làm thủ tục sang tên và tách riêng cho mỗi hộ 1 sổ riêng. Bên bán đồng ý và yêu cầu chúng tôi cung cấp toàn bộ hồ sơ cho bên bán đi đăng ký sang tên và tách sổ. Bên mua chịu hoàn toàn chi phí, lệ phí và thuế. Tôi vui mừng vì sẽ được đăng ký cấp sổ và tách riêng cho từng hộ, sẽ không còn làm phiền đến những hộ đồng sở hữu khi có phát sinh mua bán sau này. Nhưng tôi vẫn có một số thắc mắc sau:

1. Sau khi nhận lại đầy đủ hồ sơ bên mua, bên bán có thể sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để thực hiện việc cá nhân khác như đi vay thế chấp, mua bán tiếp cho người khác ?

2. Với trường hợp giao dịch và diện tích nhà như vậy, có được phép đăng ký và xin cấp sổ riêng cho từng hộ không? Nếu không được tách riêng, thì nên làm thế nào để việc mua bán lại sau này vẫn không phụ thuộc những người cùng mua?

Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1/ Vấn đề 1:

Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà như sau:

"Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Như vậy, hợp đồng của bạn và bên bán nhà hoàn toàn đúng với quy định của pháp nên sẽ có hiệu lực pháp lý và được pháp luật bảo hộ nếu như có tranh chấp xảy ra.

Ngoài ra, luật cũng quy định rõ về nghĩa vụ của bên bán nhà như sau:

"Điều 451. Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật."

Theo như bạn nói nếu trong trường hợp bên bán nhà sử dụng hồ sơ của bạn để thực hiện những việc cá nhân như thế chấp, cầm cố, bán tiếp cho người khác thì đã vi phạm nghiêm trọng vào nghĩa vụ của bên bán nhà đó là bảo quản nhà trong thời gian chưa giao vầ thực hiện đúng các thủ tục mua bán trong đó có việc sang tên nhà đất. Nên nếu có xảy ra sự việc trên thì bạn có thể kiện người bán ra toà với hành vi vi phạm hợp đồng.

2/ Vấn đề 2: diện tích tối thiểu tách thửa và bán nhà khi có nhiều đồng sở hữu

* Diện tích tách thửa tối thiểu của huyện Nhà bè

Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định:

“4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Như vậy, việc tách thửa phải đạt điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

Theo Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực kể từ ngày 25 tháng 10 năm 2014:

Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu đối với đất ở thuộc huyện Nhà Bè như sau:

- Đối với thửa đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 120m2 và chiều rộng mặt tiền hơn 7m

- Đối với thửa đất có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80m2 và có chiều rộng mặt tiền hơn 5m.

Theo đó, diện tích nhà ở hiện tại của bạn không đủ điều kiện để tách thửa.

* Việc bán nhà khi có chung nhiều đồng sở hữu:

Theo quy định tại Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 về định đoạt tài sản chung thì:

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại”.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 96 Luật nhà ở 2014:

"1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản.

Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự."

Căn cứ quy định trên, để bán được căn nhà đó thì bạn cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả người là chủ sở của mảnh đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?