Quyền và nghĩa vụ của người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo

Trong hệ sinh thái quảng cáo hiện đại, nếu người quảng cáo là chủ thể khởi tạo thông điệp và người kinh doanh dịch vụ quảng cáo là đơn vị thực thi chiến lược, thì người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo chính là chủ thể cung cấp "không gian vật lý" và "nền tảng hạ tầng" để các giá trị thương mại tiếp cận cộng đồng. Từ những bảng hiệu tấm lớn trên các tòa nhà cao tầng, không gian tại các trung tâm thương mại cho đến thân xe buýt hay các phương tiện giao thông, sự hiện diện của quảng cáo luôn gắn liền với quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản của các tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, việc khai thác giá trị kinh tế từ không gian và phương tiện không chỉ đơn thuần là một giao dịch dân sự tự nguyện mà còn chịu sự điều chỉnh khắt khe của pháp luật về quy hoạch đô thị, an toàn xây dựng và trật tự công cộng.

Hành lang pháp lý về quảng cáo đã xác lập một hệ thống quyền và nghĩa vụ đặc thù cho người cho thuê địa điểm, phương tiện, nhằm đảm bảo rằng việc tối ưu hóa lợi nhuận thương mại không xâm phạm đến mỹ quan đô thị, an toàn giao thông và quyền lợi của người tiêu dùng. Việc nhận diện rõ ràng phạm vi trách nhiệm của chủ thể này – từ khâu kiểm soát tính pháp lý của nội dung quảng cáo đến việc duy trì sự an toàn của hạ tầng kỹ thuật – là yêu cầu cấp thiết để hạn chế các tranh chấp dân sự và rủi ro hành chính. Nghiên cứu về quyền và nghĩa vụ của người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo hiện nay không chỉ có ý nghĩa đối với các chủ sở hữu tài sản mà còn là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước thực thi hiệu quả vai trò giám sát, hướng tới một không gian quảng cáo văn minh và an toàn. 

1. Người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo là ai?

Trong cấu trúc của một giao dịch quảng cáo điển hình, pháp luật phân định rõ bốn nhóm chủ thể chính: người quảng cáo, người kinh doanh dịch vụ quảng cáo, người phát hành quảng cáo và người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo. Việc xác định đúng danh tính và đặc điểm của người cho thuê là bước đầu tiên để áp dụng các chế tài và nghĩa vụ tương ứng.

1.1. Chủ thể theo quy định pháp luật

Theo quy định tại Luật Quảng cáo, người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo là tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với các không gian, vật thể mà tại đó các sản phẩm quảng cáo được trưng bày, thể hiện. Chủ thể này không trực tiếp tạo ra nội dung quảng cáo hay thực hiện kỹ thuật in ấn, thi công, nhưng lại là người nắm giữ "quyền lực" về vị trí – yếu tố quyết định hiệu quả của một chiến dịch quảng cáo ngoài trời (OOH).

Quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp là điều kiện tiên quyết. Một người chỉ được coi là "người cho thuê" đúng luật khi họ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc hợp đồng thuê lại tài sản có điều khoản cho phép cho bên thứ ba thuê lại mặt bằng để quảng cáo. Sự thiếu hụt căn cứ pháp lý này có thể dẫn đến việc hợp đồng thuê mặt bằng quảng cáo bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết.

1.2. Phân loại địa điểm và phương tiện quảng cáo

Sự đa dạng của hạ tầng quảng cáo dẫn đến việc phân loại người cho thuê dựa trên đối tượng tài sản mà họ sở hữu. Sự phân loại này không chỉ mang tính định danh mà còn xác định các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình cấp phép khác nhau mà chủ thể đó phải tuân thủ.

Đối với địa điểm là nóc nhà hoặc tường bao, người cho thuê thường là chủ sở hữu tòa nhà hoặc Ban quản trị chung cư (đối với các phần diện tích chung). Ngược lại, đối với phương tiện giao thông, người cho thuê có thể là các cá nhân sở hữu xe hơi dán decal hoặc các doanh nghiệp vận tải sở hữu đội xe lớn. Mỗi nhóm tài sản này đều bị ràng buộc bởi các quy định chuyên ngành: bất động sản gắn liền với Luật Xây dựng, phương tiện giao thông gắn liền với Luật Giao thông đường bộ.

2. Quyền lựa chọn người quảng cáo và dịch vụ quảng cáo 

Khoản 1 Điều 15 Luật Quảng cáo 2012 quy định người cho thuê có quyền "Lựa chọn người quảng cáo, người kinh doanh dịch vụ quảng cáo". Đây là quyền mang tính định hướng, cho phép chủ tài sản chủ động trong việc quản lý hình ảnh và an toàn cho hạ tầng của mình.

2.1. Quyền tự do giao kết hợp đồng và bảo vệ giá trị tài sản

Bản chất của việc cho thuê địa điểm quảng cáo là một giao dịch dân sự dựa trên nguyên tắc tự nguyện. Người cho thuê không bị bắt buộc phải ký kết hợp đồng với bất kỳ bên nào nếu họ nhận thấy nội dung quảng cáo hoặc phương thức thi công của bên thuê không phù hợp với mục đích sử dụng tài sản của mình.

Quyền lựa chọn này đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ giá trị thương mại của bất động sản. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng hạng A sẽ ưu tiên lựa chọn các nhãn hàng quốc tế hoặc các dịch vụ tài chính, công nghệ để thuê mặt bằng quảng cáo nhằm duy trì sự sang trọng và đồng nhất về hình ảnh. Việc cho phép quảng cáo các sản phẩm nhạy cảm hoặc có thiết kế hình ảnh gây phản cảm có thể làm giảm giá trị cho thuê của các diện tích văn phòng bên trong tòa nhà đó. Do đó, người cho thuê cần thực hiện quyền này như một bộ lọc để bảo vệ tài sản gốc.

2.2. Tiêu chí lựa chọn đối tác uy tín để bảo vệ hạ tầng

Việc lựa chọn đối tác không chỉ dựa trên giá thuê mà còn phải dựa trên năng lực chuyên môn và uy tín pháp lý của bên thuê. Một đơn vị kinh doanh dịch vụ quảng cáo uy tín sẽ đảm bảo các yếu tố sau cho người cho thuê:

• Năng lực thi công và kỹ thuật: Đảm bảo rằng việc lắp đặt khung sắt, bảng hiệu không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của tòa nhà, không gây thấm dột tường hay sụt lún mặt bằng.
• Tuân thủ quy trình pháp lý: Các công ty lớn thường có bộ phận chuyên trách thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng hoặc thông báo sản phẩm quảng cáo, giúp người cho thuê tránh được các phiền hà về hành chính.
• Chế độ bảo hành và bảo trì: Sự uy tín thể hiện ở việc đơn vị thuê cam kết kiểm tra định kỳ tình trạng của biển bảng, đặc biệt là trước các mùa mưa bão để ngăn ngừa sự cố rơi đổ.

Khi người cho thuê thực hiện quyền lựa chọn một cách khắt khe, họ đã tự thiết lập một rào cản ngăn chặn rủi ro từ sớm. Việc ký kết hợp đồng với những cá nhân hoặc tổ chức "không chuyên" thường dẫn đến tình trạng lắp đặt cẩu thả, sử dụng vật liệu kém chất lượng, từ đó gây ra những thiệt hại không đáng có cho tài sản của người cho thuê.

3. Trách nhiệm về pháp lý và an toàn của phương tiện quảng cáo 

Khoản 2 Điều 15 quy định người cho thuê phải "Chịu trách nhiệm về căn cứ pháp lý của việc cho thuê địa điểm quảng cáo, phương tiện quảng cáo và an toàn của phương tiện quảng cáo". Đây là nghĩa vụ cốt lõi, xác định rằng người cho thuê không chỉ đơn giản là nhận tiền rồi thôi, mà phải đồng hành cùng sự tồn tại của phương tiện quảng cáo đó trên tài sản của mình.

3.1. Quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp

Người cho thuê phải đảm bảo rằng họ có quyền cho thuê vị trí đó. Trong các vụ tranh chấp, việc xác định "ai là người có quyền ký hợp đồng" thường xuyên xảy ra, đặc biệt là tại các khu chung cư hoặc nhà có nhiều đồng sở hữu. Nếu một cá nhân tự ý cho thuê tường bao chung của khu tập thể để đặt bảng quảng cáo mà không có sự đồng ý của tập thể cư dân, hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu và người cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

Hồ sơ pháp lý mà người cho thuê cần cung cấp cho bên thuê thường bao gồm:

• Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/nhà ở.
• Văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu (nếu có).
• Các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện kinh doanh nếu người cho thuê là một tổ chức doanh nghiệp.

3.2. Tiêu chuẩn an toàn và trách nhiệm bảo trì

An toàn của phương tiện quảng cáo là một nghĩa vụ liên tục và nghiêm ngặt. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 17:2018/BXD, mọi bảng quảng cáo, hộp đèn, màn hình chuyên quảng cáo phải tuân thủ các quy định về vị trí, kiểu dáng, chất liệu và kết cấu xây dựng.

Người cho thuê có nghĩa vụ giám sát và yêu cầu bên thuê thực hiện đúng các tiêu chuẩn an toàn sau:

• Phòng chống cháy nổ: Hệ thống điện cho màn hình LED hoặc đèn chiếu sáng bảng hiệu phải được lắp đặt bởi đơn vị có chuyên môn, có thiết bị ngắt tự động và không được che chắn các lối thoát nạn của công trình.
• An toàn kết cấu: Bảng quảng cáo gắn vào tường phải có tính toán về lực nhổ của bu lông, bảng trên nóc nhà phải có khung thép chịu lực gió bão theo phân vùng khí hậu địa phương.
• Duy tu định kỳ: Người cho thuê cần kiểm tra thực địa để phát hiện các dấu hiệu gỉ sét của khung sắt, sự lỏng lẻo của các mối nối để yêu cầu bên thuê xử lý ngay lập tức.

Sự mất an toàn của phương tiện quảng cáo không chỉ gây thiệt hại cho chính nó mà còn đe dọa tính mạng người qua đường. Pháp luật quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra là trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu.

Việc sao chép nguyên văn Điều 15 vào hợp đồng là không đủ để bảo vệ người cho thuê. Cần phải "chi tiết hóa" các nghĩa vụ này thành các điều khoản thực thi cụ thể. Ví dụ, thay vì nói "chịu trách nhiệm an toàn", hợp đồng nên quy định: "Bên thuê có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba cho bảng quảng cáo; Bên thuê phải cung cấp báo cáo kiểm tra an toàn kết cấu cho Bên cho thuê mỗi 06 tháng".

Việc chi tiết hóa này giúp phân định rõ: nếu có sự cố xảy ra do thiên tai, lỗi tại ai? Nếu có sự cố do lỗi lắp đặt, mức bồi thường là bao nhiêu? Điều này giúp người cho thuê chuyển dịch một phần rủi ro pháp lý sang bên thuê một cách minh bạch và có căn cứ.

4. Trách nhiệm liên đới khi lắp dựng công trình quảng cáo sai phép

Một trong những quy định khắt khe nhất đối với người cho thuê là trách nhiệm liên đới tại Khoản 3 Điều 15 Luật quảng cáo 2012: "Liên đới chịu trách nhiệm trong trường hợp lắp, dựng công trình quảng cáo không đúng với giấy phép xây dựng hoặc chưa được cấp giấy phép xây dựng".

Thế nào là "lắp, dựng công trình quảng cáo"? - Thuật ngữ này được hiểu theo quy định của Luật Xây dựng. Việc lắp, dựng công trình quảng cáo không chỉ đơn thuần là treo một tấm bạt, mà là quá trình xây dựng các kết cấu khung, trụ, giá đỡ có quy mô nhất định. Dưới góc độ pháp lý, các trường hợp sau được coi là xây dựng công trình quảng cáo và phải xin giấy phép:

• Màn hình chuyên quảng cáo ngoài trời diện tích từ 20m² trở lên.
• Bảng quảng cáo, biển hiệu diện tích trên 20m² gắn vào công trình sẵn có nhưng có kết cấu khung kim loại.
• Bảng quảng cáo đứng độc lập diện tích một mặt từ 40m² trở lên.

Bất kỳ hành vi nào vi phạm các ngưỡng diện tích này mà không có giấy phép đều bị coi là lắp dựng sai phép. Rủi ro lớn nhất đối với người cho thuê là việc bị cơ quan chức năng xử lý vi phạm hành chính, bao gồm phạt tiền và buộc tháo dỡ công trình. Việc tháo dỡ này không chỉ làm mất đi nguồn thu nhập từ việc cho thuê mà còn gây hư hại trực tiếp đến bề mặt tường hoặc nóc nhà của người cho thuê.

Nghiêm trọng hơn là rủi ro về trách nhiệm dân sự. Khi một công trình quảng cáo không phép bị đổ sập gây tai nạn, người bị thiệt hại có quyền kiện cả bên thuê và bên cho thuê. Trong trường hợp này, vì công trình là bất hợp pháp, các công ty bảo hiểm có thể từ chối bồi thường, và người cho thuê sẽ phải dùng tài sản cá nhân để chi trả cho các thiệt hại về tính mạng, sức khỏe của nạn nhân.

Để bảo vệ mình khỏi trách nhiệm liên đới, người cho thuê cần thực hiện quy trình kiểm soát hồ sơ nghiêm ngặt trước khi cho phép bên thuê tiến hành lắp dựng:

• Yêu cầu cung cấp giấy phép: Trước khi thi công, bên thuê phải gửi bản sao Giấy phép xây dựng công trình quảng cáo do cơ quan có thẩm quyền (thường là Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện tùy phân cấp) cấp.
• Đối chiếu thực địa: Người cho thuê phải đối chiếu kích thước, vị trí trên giấy phép với thực tế thi công. Nếu giấy phép cho phép 20m² nhưng bên thuê lắp 30m², người cho thuê phải yêu cầu dừng lại ngay lập tức.
• Lưu giữ hồ sơ: Người cho thuê cần lưu giữ một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm giấy phép, bản vẽ thiết kế đã được duyệt để làm bằng chứng chứng minh mình đã thực hiện đúng trách nhiệm kiểm tra khi có đoàn thanh tra hoặc khi có sự cố xảy ra.

Việc thực hiện các bước trên giúp người cho thuê chứng minh được rằng họ không "dung túng" cho hành vi vi phạm pháp luật của bên thuê, từ đó có cơ sở để xin miễn trừ hoặc giảm nhẹ trách nhiệm liên đới.

5. Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 

Khoản 4 Điều 15 Ngoài các quy định chuyên biệt trong Luật Quảng cáo, người cho thuê còn phải thực hiện các nghĩa vụ chung của một chủ thể kinh doanh và một công dân trước pháp luật.

5.1. Nghĩa vụ thuế khi phát sinh thu nhập từ việc cho thuê

Cho thuê mặt bằng, phương tiện quảng cáo là một hoạt động tạo ra thu nhập, do đó phát sinh nghĩa vụ thuế. Đây là nội dung mà nhiều cá nhân thường bỏ qua, dẫn đến rủi ro bị truy thu và phạt chậm nộp.

Theo các quy định mới nhất tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026, có những thay đổi quan trọng về ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:

Ví dụ: Nếu một hộ gia đình cho thuê tường bao đặt biển quảng cáo với giá 60 triệu đồng/tháng (tổng 720 triệu đồng/năm) vào năm 2026:

• Thuế GTGT phải nộp: 720 x 5% = 36 triệu đồng.
• Thuế TNCN phải nộp: (720 - 500) x 5% = 11 triệu đồng.
• Tổng số thuế: 47 triệu đồng.

Người cho thuê cần lưu ý rằng, nếu trong hợp đồng thỏa thuận "bên thuê nộp thuế thay", thì bên cho thuê vẫn phải là người đứng tên trên tờ khai thuế (sử dụng mã số thuế cá nhân) và có trách nhiệm giám sát việc nộp thuế của bên thuê để đảm bảo mã số thuế của mình không bị nợ đọng.

5.2. Nghĩa vụ phối hợp với cơ quan nhà nước

Người cho thuê có nghĩa vụ tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện việc thanh tra, kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất đối với phương tiện quảng cáo đặt trên tài sản của mình.

Nghĩa vụ phối hợp bao gồm:

• Cung cấp các giấy tờ, hồ sơ về quyền sử dụng địa điểm khi có yêu cầu.
• Thực hiện các biện pháp khẩn cấp theo yêu cầu của cơ quan chức năng như tắt điện màn hình quảng cáo, tháo dỡ tạm thời nội dung vi phạm hoặc nội dung không còn phù hợp với tình hình chính trị - xã hội.
• Phối hợp gỡ bỏ các quảng cáo rao vặt trái phép hoặc các quảng cáo đã hết hạn hợp đồng nhưng bên thuê không tự nguyện tháo dỡ.

Sự phối hợp này không chỉ là nghĩa vụ mà còn giúp người cho thuê duy trì mối quan hệ tốt với chính quyền địa phương, đảm bảo hoạt động cho thuê được diễn ra ổn định và lâu dài.

Kết luận

Quyền và nghĩa vụ của người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo đóng vai trò là "chốt chặn cuối cùng" trong việc bảo đảm tính hợp pháp và an toàn của một sản phẩm quảng cáo khi tiếp cận công chúng. Sự phân định rõ ràng giữa quyền khai thác tài sản và nghĩa vụ tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật, quy hoạch quốc gia đã tạo ra một cơ chế quản lý đa tầng, nơi mà chủ sở hữu tài sản không chỉ là bên hưởng lợi từ giao dịch cho thuê mà còn là người trực tiếp chịu trách nhiệm về diện mạo văn hóa và an toàn của môi trường xung quanh. Việc thực thi nghiêm túc các nghĩa vụ pháp lý – từ việc kiểm tra giấy phép quảng cáo đến bảo dưỡng định kỳ hạ tầng thiết bị – chính là giải pháp hữu hiệu để giảm thiểu các sự cố kỹ thuật và những tác động tiêu cực đến cảnh quan chung.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và sự đa dạng hóa của các loại hình phương tiện truyền thông, trách nhiệm của người cho thuê địa điểm, phương tiện quảng cáo ngày càng trở nên phức tạp và đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao hơn. Để lĩnh vực này phát triển bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa tính tự giác của chủ tài sản và sự giám sát minh bạch từ phía các cơ quan chức năng. Việc hoàn thiện các chế định về bồi thường thiệt hại và trách nhiệm liên đới trong trường hợp xảy ra sai phạm sẽ là động lực để người cho thuê nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật. Sau cùng, một không gian quảng cáo an toàn, thẩm mỹ và tuân thủ đúng quy định không chỉ mang lại giá trị kinh tế bền vững cho người cho thuê mà còn góp phần xây dựng một cộng đồng văn minh, nơi quyền lợi của doanh nghiệp luôn song hành với lợi ích chung của toàn xã hội.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết. Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!