1. Tranh chấp khởi kiện mua bán đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư! Cho phép tôi hỏi việc liên quan đến đất chuyển đổi từ ruộng thành trang trại của nhà tôi như sau: Năm 2005 bố tôi đã mua lại bằng miệng đất ruộng của ông bà nội, bác và cô tôi để làm trang trại tổng 1 mẫu 4. Bố tôi đã làm các thủ tục để chuyển đổi và dồn điền đổi thửa tập trung vào một chỗ. Hiện giờ gia đình tôi có đầy đủ giấy tờ chuyển đổi với tên của bố mẹ tôi là 50 năm.
Từ năm 2005 đến nay gia đình tôi vẫn trồng trọt chăn nuôi trên mảnh đất đó. Năm 2012 bố tôi qua đời. Giờ bà tôi làm đơn kiện ra xã kiện gia đình tôi chiếm đất, khẳng định không bán, chuyển nhượng hay sang cho gia đình tôi và đòi lại số đất đó! Thưa luật sư vậy chúng tôi có thể kiện lại được không? Chúng tôi có thắng được vụ kiện không ạ? Vì là người trong nhà nên gia đình tôi không hề có giấy tờ chứng minh đã được mua và nhượng lại. Nhưng không phải tự nhiên mà các thủ tục được cấp chính quyền thông qua và cho gia đình tôi chuyển đổi 50 năm đứng tên bố mẹ tôi! Ông, bà và các cô chú vẫn sống, trong mười mấy năm qua không hề có vấn đề kiện cáo gì. Đến khi bố tôi mất và hiện giờ đến mùa thu hoạch chúng tôi lại bị lôi vào vụ kiện vô lý này.
Mong quý luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Chúng tôi chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Pháp luật thì Đất đai thuộc về tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Để xác lập Quyền sở hữu thì người có đất phải có đầy đủ các giấy tờ do Pháp luật đất đai quy định. Khi đó người sử dụng đất và sở hữu nhà sẽ nộp tại Cơ quan có thẩm quyền để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà. Nếu không đủ điều kiện cấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ nêu rõ lý do từ chối cấp Giấy chứng nhận. Khi có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà rồi thì người có tài sản có quyền được: Cho; tặng; thừa kế; thế chấp; tầm cố; tán; đổi…..vv. Và các giao dịch này chỉ được xem là hợp pháp khi thực hiện theo đúng quy trình thủ tục mà Luật Đất đai năm 2013 quy định.

1. Xét về giao dịch giữa bố bạn và ông bà nội, bác và cô bạn là không phù hợp về hình thức:

Về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được quy định Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan". Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Nhưng trường hợp của bạn là việc cho tặng nhưng cho bằng miệng, không có giấy tờ giao dịch, không có công chứng hợp đồng cho tặng, cũng không phải là quan hệ thừa kế. Do vậy trường hợp này được xem như một quan hệ cho tặng miệng với nhau. Xét về mặt quan hệ Pháp luật thì ở đây “Quan hệ nội dung” đã có thể hoàn thành nếu người Ba em chứng minh được đó là đất của mình. Còn “quan hệ hình thức” thì chưa hợp lệ, hợp pháp bởi quan hệ cho tặng đất đai phải lập thành văn bản.

2. Xét về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Theo quy định trên, phải đáp ứng điều kiện sau đây thì được thực hiện được việc tặng cho quyền sử dụng đất:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Đất trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy: xét về Nội dung thì việc tặng cho là phù hợp với quy định pháp luật.

Như bạn đã cung cấp thì bố bạn đã thực hiện các thủ tục, đã có đầy đủ giấy tờ chuyển đổi với tên của bố mẹ bạn là 50 năm và gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ 2005 đến 2012 mà không có tranh chấp, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ về thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Như vậy, trường hợp của bạn là đã có đầy đủ quyền của người sử dụng đất vì gia đình bạn đã có giấy chuyển đổi đứng tên bố mẹ bạn. Về việc kiện của bà bạn về việc chiếm đất thì bạn có thể căn cứ vào lý do trên để bảo vệ quyền lợi cho gia đình.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

2. Tư vấn thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Hiện vợ chồng tôi đang sở hữu mảnh đất cho bố mẹ chồng để lại , và đã được cấp sổ đỏ, mảnh đất có 1 cái ao rộng 165m2. Bây giờ tôi rất muốn chuyển quyền sở hữu đất 165m2 đó lại cho 3 con gái. Hiện tại cái ao đó đã được lấp hết và trên sổ đỏ cũng ghi mảnh đất tổng là đất sử dụng lâu dài.
Bạn cho tôi hỏi giờ tôi muốn chuyển quyền sở hữu chỗ đất 165m2 ngày trước là ao đó lại cho 3 con gái đứng chung tên trên sổ đỏ thì có cần phải chuyển đất lúc trước là ao sang đất ở lâu dài không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: H.N

Tư vấn thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Điều kiện để thực hiện chuyển quyển sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Đất của bạn hiện tại có giấy chứng nhận và đang trong thời hạn sử dụng đất nên nếu thỏa mãn các điều kiện còn lại như theo quy định trên thì sẽ được chuyển quyền sử dụng đất cho 3 con gái.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở chỉ cần thiết phải tiến hành nếu chủ sử dụng đất muốn sử dụng đất đó vào mục đích để ở bởi nếu dùng đất nông nghiệp vào mục đích để ở là sử dụng đất trái mục đích và đây là một hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai:

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm...

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích...."

Kết luận: Khi bạn chuyển quyền sở hữu 165m2 ở trên thì bạn không cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Nếu chủ sử dụng có mục đích sử dụng đất đó làm đất ở thì khi đó cần phải xin chuyển mục đích.

3. Tư vấn về cách thức giải quyết tranh chấp đất đai ?

Xin các quý luật sư tư vấn giúp gia đình em sự việc như sau: Gia đình em và hộ liền kề tranh chấp đất đai do nhà em bị gia đình họ lấn chiếm 1,5m đất mặt đường theo bản đồ 299. Tại xã sau khi đối chiếu với bản đồ 299 họ đưa ra kết luận gia đình em bị lấn chiếm 1,5m đất mặt đường.

Tuy nhiên sau 03 năm kiện tụng gia đình em bị Tòa án nhân dân Huyện và Tỉnh Phú Thọ xử thua phải bồi thường thiệt hại cho gia đình bên cạnh, đồng thời, yêu cầu xã huỷ tấm bản đồ trên xã vì cho rằng bản đồ sai. Trên bản đồ là đất mặt đường, tuy nhiên, khi xử án Huyện và tỉnh quy đất ra mét vuông và cho rằng cả 2 gia đình thừa đất không có quyền kiện tụng. Thêm nữa gia đình bên đó mới làm lại bìa đất và thêm vào bìa mới 2m đất mặt đường so với bìa cũ năm 1993. Bìa cũ hiện UBND xã đang giữ nhưng gia đình em rất lo họ đã cấu kết huỷ đi chứng cứ đó. Hiện nay gia đình em đã gửi đơn lên Tòa án nhân dân Tối cao chờ giải quyết nhưng lại nhận được giấy triệu tập của toà án vì gia đình bên kia kiện bắt nhà em bồi thường.

Trước mắt quý luật sư cho em hỏi khi đang chờ Toà án tối cao giải quyết gia đình em có phải bồi thường không? Xin giúp đỡ gia đình em! Em xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai qua điện thoại, gọi : 1900.6162

Trả lời :

Theo thông tin bạn cung cấp thì vụ việc tranh chấp đất đai của gia đình bạn và hàng xóm đã được giải quyết cả ở Tòa án nhân dân cấp huyện và Tòa án nhân dân cấp tỉnh, tức đã qua giai đoạn xét xử phúc thẩm, cả hai bản án của Tòa án đểu xử yêu cầu gia đình bạn phải bồi thường cho gia đình bên cạnh. Căn cứ theo khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Trong trường hợp này, gia đình bạn đang chờ Tòa án nhân dân tối cao xem xét giải quyết, chứ không phải đã có quyết định thụ lý đơn yêu cầu kháng nghị của chủ thể có thẩm quyền. Chính vì vậy, căn cứ vào bản án phúc thẩm thì gia đình bạn bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường theo quy định. Trừ trường hợp, nhận được thông báo thụ lý đơn của Tòa án nhân dân Tối cao hoặc có Quyết định hoãn thi hành án hoặc Quyết định đình chỉ thi hành án hoặc Quyết định tạm đình chỉ thi hành của Thủ trưởng cơ quan thi hành án theo quy định tại các Điều 48, Điều 49, Điều 50 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Trong trường hợp, cơ quan Tòa án giải quyết án oan cho gia đình bạn, bản án của Tòa án sai với quy định của pháp luật, không đúng với căn cứ thực tế thì gia đình bạn phải đợi có quyết định cuối cùng của Tòa án nhân dân cấp cao hoặc Tòa án nhân dân tối cao tuyên hủy các bản án trước đó, đồng thời, lúc này, gia đình bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn về việc đền bù tài sản trên đất của công ty ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi là một cổ đông của Công ty cổ phần. Trước khi có quy hoạch năm 2012 được sự nhất trí của lãnh đạo Công ty cổ phần, gia đình tôi tự bỏ kinh phí để làm nhà, xưởng mộc cột bằng gỗ, mái lợp Fibrô trên diện tích đất của Công ty cổ phần (công ty có đầy đủ giấy tờ về đất, hàng năm công ty nộp đầy đủ tiền sử dụng đất cho nhà nước). Đất hiện tại không có tranh chấp, đang sử dụng ổn định, đến tháng 5/2015 UBND huyện có quy hoạch thu hồi diện tích đất này để làm mặt bằng dân cư. Đến ngày 23/6/2015 lãnh đạo công ty cổ phần trực tiếp ra làm việc và trao đổi với Ban GPMB của UBND huyện. Cụ thể như sau: Ban GPMB trả lời với công ty cổ phần là UBND huyện không đền bù, hỗ trợ số tài sản của gia đình tôi tạo lập trên đất mượn của công ty. (UBND ấn định công ty tự cho gia đình cổ đông dựng nhà thì công ty tự giải quyết, huyện không chịu trách nhiệm đền bù.

Chúng tôi muốn hỏi:

1. Số tài sản (nhà, xưởng…) của gia đình tôi làm trên đất của Công ty cổ phần có được đền bù không?

2: Nội dung ấn định của Ban GPMB và UBND huyện áp đặt với công ty và gia đình tôi có đúng hay không?

3: Hiện nay gia đình tôi cần những thủ tục gì để đòi lại quyền lợi hợp pháp của gia đình?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: K.L

Tư vấn về việc đền bù tài sản trên đất của công ty ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Điều 92 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng."

Điều 64 và Điều 65 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

"Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:

a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Như vậy, nếu như gia đình bạn vi phạm một trong những quy định trên thì sẽ không được bồi thường đối với tài sản có trên đất.

Thứ hai, nội dung ấn định của Ban GPMB và UBND huyện áp đặt với công ty và gia đình bạn là không đúng. Hiện nay, Luật đất đai 2013 không có quy định rõ ràng về việc mượn đất, tuy nhiên pháp luật cũng không cấm hành vi này vì vậy gia đình bạn vẫn có thể được hưởng bồi thưởng các chi phí về tài sản có trên đất.

Thứ ba, bạn có thể khiếu nại để đòi quyền lợi của mình theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai như sau:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

* Trình tự, thủ tục khiếu nại quy định tại Luật khiếu nại, tố cáo 2011 như sau:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

"Điều 8. Hình thức khiếu nại

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhiều người đến khiếu nại trực tiếp thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức tiếp và hướng dẫn người khiếu nại cử đại diện để trình bày nội dung khiếu nại; người tiếp nhận khiếu nại ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này. Việc tiếp nhiều người cùng khiếu nại thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này;

b) Trường hợp nhiều người khiếu nại bằng đơn thì trong đơn phải ghi rõ nội dung quy định tại khoản 2 Điều này, có chữ ký của những người khiếu nại và phải cử người đại diện để trình bày khi có yêu cầu của người giải quyết khiếu nại;

c) Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Trường hợp khiếu nại được thực hiện thông qua người đại diện thì người đại diện phải là một trong những người khiếu nại, có giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc đại diện và thực hiện khiếu nại theo quy định của Luật này."

"Điều 9. Thời hiệu khiếu nại

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại."

>> Xem thêm:  Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất hiện nay ?

5. Đất chưa được sang tên sổ đỏ thì thuộc quyền sở hữu của ai ?

Xin chào Luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Ông A và bà B đang sử dụng 171,9 m2 đất ở thuộc thửa đất số 21, tờ bản đồ số 120 tại phường Bắc Lý, thành phố Đồng Hới. Thửa đất này có nguồn gốc được Bệnh viện Việt Nam- Cu Ba Đồng Hới giao cho bà C năm 1991 và được UBND phường Bắc Lý xác nhận đơn xin giao quyền sử dụng đất cho bà C và ông D ngày 25/3/1993.
Trường hợp này đã được UBND thành phố Đồng Hới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ bà C năm 2006, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận gia đình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tuy nhiên thửa đất này đã được bà C ông D chuyển nhượng cho ông B, bà A sử dụng ổn định từ năm 1998. Do vậy, hiện nay ông B, bà A đề nghị UBND thành phố thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà C năm 2006 và cấp giấy chứng nhận cho ông B bà A.
Xin hỏi khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông B có phải nộp tiền sử dụng đất nữa hay không? Nếu có thì phải nộp bao nhiêu?
Tôi xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Vậy nếu gia đình ông A và bà B có 1 trong các giấy tờ trên thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu gia đình ông bà không có các giấy tờ trên thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/ NĐ - CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai về tiền sử dụng đất như sau:

"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai và giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai