Ví dụ về xác định giá đất theo phương pháp so sánh

1. Giới thiệu về phương pháp so sánh giá đất

Phương pháp này dựa trên giả định rằng các thửa đất có những đặc điểm tương đồng (về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng,...) sẽ có giá trị tương đương nhau trên thị trường.

Các bước thực hiện:

Xác định các thửa đất so sánh:

- Tìm kiếm: Tìm các thửa đất đã được giao dịch gần đây, có vị trí địa lý, diện tích, mục đích sử dụng và các đặc điểm khác tương đồng với thửa đất cần định giá.

- Phân tích: So sánh các yếu tố khác biệt giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh, chẳng hạn như:

+ Vị trí: Gần các tiện ích, giao thông, trung tâm thành phố,...

+ Diện tích: Lớn nhỏ, hình dạng

+ Mục đích sử dụng: Ở, thương mại, công nghiệp,...

- Điều chỉnh giá:

+ Xác định các yếu tố điều chỉnh: Dựa trên sự khác biệt giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh, xác định các yếu tố cần điều chỉnh giá. + Áp dụng hệ số điều chỉnh: Áp dụng các hệ số điều chỉnh tương ứng để đưa giá của các thửa đất so sánh về mức giá của thửa đất cần định giá.

- Tính giá trung bình:

+ Tính toán: Tính giá trung bình của các thửa đất so sánh sau khi đã điều chỉnh.

+ Kết luận: Giá trung bình này sẽ là giá ước tính của thửa đất cần định giá.

2. Quy định pháp luật về phương pháp so sánh giá đất

Căn cứ vào khoản 1 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPcủa Chính phủ về việc quy định phương pháp định giá đất, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định số 12/2024/NĐ-CP, phương pháp định giá đất theo hình thức so sánh được quy định như sau:

Phương pháp định giá đất thông qua so sánh là phương pháp được thực hiện bằng cách tiến hành điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng về một số yếu tố nhất định có ảnh hưởng đến giá đất. Các thửa đất này phải là những thửa đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo đúng quyết định trúng đấu giá. Quá trình điều chỉnh giá được tiến hành thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các thửa đất so sánh, sau khi đã loại trừ giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có), để xác định mức giá của thửa đất cần định giá.

Dựa trên cơ sở quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP, các điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất, đặc biệt là phương pháp so sánh, được quy định chi tiết như sau:

Phương pháp định giá đất dựa trên việc so sánh có thể được áp dụng khi có ít nhất ba thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất. Những thửa đất này phải có sự tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất. Các thửa đất này phải đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc là những thửa đất đã được đấu giá quyền sử dụng đất, và người trúng đấu giá đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan theo quyết định trúng đấu giá. Các thửa đất được so sánh này, từ đây gọi là "thửa đất so sánh", phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, trừ các trường hợp đặc biệt quy định tại các điểm a, b, c và d của khoản 4 Điều này, trong đó có thể có những ngoại lệ cụ thể không áp dụng phương pháp này.

Việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất không chỉ yêu cầu sự tương đồng về mục đích sử dụng mà còn phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bao gồm nhưng không giới hạn ở vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, và các điều kiện cụ thể khác liên quan đến giao dịch chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Các quy định này nhằm đảm bảo rằng quá trình định giá đất được thực hiện một cách khách quan và chính xác, phản ánh đúng giá trị thị trường của các thửa đất trong cùng khu vực hoặc có điều kiện tương đồng.

3. Quy trình xác định giá đất theo phương pháp so sánh

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá gồm:

- Mục đích sử dụng đất

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất định giá

Bước 2: Khảo sát, thu thập các thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

- Giá đất đã chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong khoảng thời gian không quá 24 tháng kể từ thời điểm định giá đất và ưu tiên thu thập từ các nguồn sau:

+ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản;

+ Phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với các trường hợp đã chuyển nhượng trên thị trường.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Việc lựa chọn các thửa đất so sánh khi áp dụng phương pháp so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên sau:

+ Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu giá quyền sử dụng đất gần nhất với thời điểm định giá;

+ Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

+ Có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá, không bị giới hạn bởi địa giới hành chính cấp xã, cấp huyện trong phạm vi tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Bước 3: Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Lưu ý: tất cả giá trị đều được lấy tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Giá trị tài sản gắn liền với đất = Giá trị xây dựng mới - Giá trị hao mòn, khấu hao 

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. 

Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng

- Đối với cây lâu năm: giá trị của tài sản gắn liền với đất là giá trị khai thác còn lại của loại cây lâu năm đó tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm của cây lâu năm đó hoặc bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc nếu chưa đến kỳ thu hoạch.

- Đối với rừng trồng, cây công nghiệp: giá trị của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; hoặc bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng nếu chưa có quy định.

Bước 4: Xác định giá của thửa đất so sánh

Xác định giá của thửa đất so sánh theo công thức sau:

Bước 5: Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%)

- Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;

- Các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh (cộng); các yếu tố của thửa đất so sánh vượt trội hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ);

- Các yếu tố của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

Bước 6: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được tính theo công thức sau:

Bước 7: Tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính theo từng thửa đất so sánh ở Bước 6

Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 15%.

Đối với trường hợp định giá thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu 03 thửa đất so sánh thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí, sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất cần định giá.

4. Ví dụ cụ thể về xác định giá đất theo phương pháp so sánh

1) Thông tin của thửa đất cần định giá

Thửa đất cần định giá X là thửa đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyện thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2), mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính thị trấn là 600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.

Thời điểm định giá là ngày 10 tháng 10 năm 2023.

(2) Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất so sánh

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.

Thông tin của thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:

- Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3:

Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá là 7.500.000 đồng/m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá đất là:

180 m2 x 7.500.000 đồng/ m2 = 1.350.000.000 đồng.

Giá trị hao mòn = 1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000 đồng.

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 là:

1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng = 1.080.000.000 đồng.

-. Xác định giá đất của thửa đất so sánh số 3

Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là: (5.000.000.000 đồng - 1.080.000.000 đồng)/ 100 m2 = 39.200.000 đồng/m2

- Điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá

+ Qua khảo sát thị trường, thu thập thông tin, điều chỉnh tỷ lệ đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do đơn vị xác định giá đất đề xuất như sau:

(i) Thửa đất có khoảng cách đến trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m kém thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 500m là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 700m là 3%, thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 800m là 5%.

(ii) Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m là 5%.

(iii) Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.

(iv) Thửa đất có diện tích 100 m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 120 m2 là 2%.

(v) Thửa đất có mặt tiền 6m thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 5m là 5%.

(vi) Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.

(vii) Thửa đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa đất không vuông vắn là 5%.

(viii) Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.

+ Việc điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/m2.

5. Ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh

- Ưu điểm của phương pháp so sánh:

+ Thực tế và gần gũi: Phương pháp này dựa trên các giao dịch thực tế trên thị trường, phản ánh giá trị mà người mua và người bán sẵn sàng chấp nhận.

+ Dễ hiểu và dễ áp dụng: Không đòi hỏi kiến thức chuyên sâu về các mô hình toán học phức tạp.

+ Linh hoạt: Có thể áp dụng được cho nhiều loại hình bất động sản và nhiều điều kiện thị trường khác nhau.

+ Đánh giá nhanh: Cung cấp kết quả định giá tương đối nhanh chóng.

- Nhược điểm của phương pháp so sánh:

+ Yêu cầu dữ liệu chất lượng cao: Cần có thông tin đầy đủ, chính xác và cập nhật về các giao dịch tương tự.

+ Tính chủ quan: Việc lựa chọn các thửa đất so sánh và các yếu tố điều chỉnh giá trị có thể chịu ảnh hưởng bởi sự đánh giá chủ quan của người định giá.

+ Khó khăn trong việc tìm kiếm các giao dịch tương đồng: Đối với các loại đất đặc biệt hoặc các khu vực thị trường ít giao dịch, việc tìm kiếm các giao dịch tương đồng có thể gặp khó khăn.

+ Không phản ánh được đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng: Phương pháp này chỉ tập trung vào so sánh giá, chưa thể phản ánh đầy đủ các yếu tố phi thị trường như tiềm năng phát triển, quy hoạch, v.v.

+ Ảnh hưởng của biến động thị trường: Giá cả bất động sản có thể biến động nhanh chóng, do đó kết quả định giá có thể nhanh chóng lỗi thời.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Cách tính giá đất theo mét vuông 
Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ.