Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Ônh Lê Minh H đại diện đứng tên sổ đỏ cho hội người cao tuổi. Sau khi ông H Mất, đến năm 2007 hội người cao tuổi cho ông Lê Minh HU hợp đồng Sử dụng mảnh đất và và quản lý rừng phi lao (trong thời gian 30 năm còn lại).
6/5/2019 ông HU chuyển nhược quyền sử dụng đất và rừng phi lao cho Tôi là Lê Công A (giấy viết tay).
6/2020 tỉnh TH có Quyết định cho Doanh nghiệp tư nhân NH (thuộc địa bàn xã) là chủ đầu tư dự án "khu nghỉ dưỡng cao cấp ...ha". Trong đá có 3300m2 đất trên đấy có cây cối và hoa mầu (trong sổ đính kèm) và UBND Huyện đứng ra thu hồi và đền bù.
???
1. tôi sẽ được đền bù như thế nào, giá tính ra sao
2. tôi có được thương lượng giá đền bù với chủ đầu tư không
P/S quyết định thu hồi tôi chỉ được đền bù 30tr cho cây cối hoa màu, và không được đền bù tiền đất cũng như hỗ trợ ổn định sản xuất hỗ trợ chuyển đổi nghề (tôi là lao động tự do)
TRẢ LỜI:
CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Để giải đáp vướng mắc của Qúy khách. Đầu tiên cần xác định được mục đích thu hồi đất trong tình huống này là gì?
Về mục đích thu hồi đất
Điều 16 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.”
Theo quy định này, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong ba trường hợp:
Thứ nhất, Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thứ hai, Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
Thứ ba, Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Như thông tin Qúy khách cung cấp, Tháng 6 năm 2020 tỉnh Thanh Hóa có Quyết định cho Doanh nghiệp tư nhân Ngọc Hà (thuộc địa bàn xã) là chủ đầu tư dự án "khu nghỉ dưỡng cao cấp 12ha". Trong đó có 3300m2 đất, trên đất có cây cối và hoa màu và UBND Huyện đứng ra thu hồi và đền bù. Như vậy, việc thu hồi đất này không thuộc một trong ba trường hợp nêu trên.
Mặt khác, Khoản 1 Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định khi nhà nước thu hồi đất thì sẽ phải đảm bảo và đáp ứng các Điều kiện nhất định về trình tự thủ tục thu hồi. Tuy nhiên, trong trường hợp này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Bản chất là doanh nghiệp tư nhân thỏa thuận, thương lượng với người dân để người dân đồng ý chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp, mục đích thực hiện dự án đầu tư. Vì vậy, Qúy khách hoàn toàn có quyền thỏa thuận về giá đền bù mà chủ đầu tư thu hồi.
Việc xác định mục đích thu hồi đất trong trường hợp này rất quan trọng. Nếu mục đích thu hồi thuộc một trong các trường hợp Nhà nước được quyết định thu hồi đất, thì trình tự, thủ tục và giá bồi thường phải tuân thu quy định của Luật đất đai và các Nghị định liên quan. Lúc này, giá đất sẽ phải tuân thủ theo bảng giá đất do UBND tỉnh Thanh Hóa quy định. Tuy nhiên, qua thông tin Qúy khách cung cấp Luật Minh Khuê thấy rằng trường hợp này không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Do đó, việc thương lượng, thỏa thuận về giá bồi thường là quyền của Qúy khách được thực hiện với chủ đầu tư.
Ngoài ra, trong thông tin mà Qúy khách cung cấp có nội dung: UBND huyện đứng ra thu hồi và đền bù. Vậy Qúy khách cần xác định thêm, trong trường hợp này, khi UBND huyện đứng ra thu hồi thì UBND huyện dựa trên Quyết định hay văn bản nào? Tại sao đây là dự án của doanh nghiệp tư nhân mà UBND huyện lại đứng ra thu hồi? Phải chăng trường hợp này Qúy khách xác định chưa đúng mục đích thu hồi đất?
Trường hợp nếu Qúy khách xác định đúng mục đích thu hồi đất: là doanh nghiệp tư nhân thu hồi để thực hiện dự án đầu tư thì lúc này một câu hỏi lớn đặt ra là UBND huyện đứng ra thu hồi đất trên cơ sở, quyết định nào?
Vì vậy, trong tình huống này rất cần thiết xác định mục đích thu hồi đất và ai là người ra quyết định thu hồi đất. Qúy khách cần kiểm tra rõ và cung cấp thêm cho Luật Minh Khuê để Luật Minh Khuê tiếp tục xem xét vấn đề.
Trường hợp nếu thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thì trình tự, thủ tục thu hồi phải được thực hiện theo điều 69 Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.
4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng."
Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
Bước 3: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Bước 4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về thu hồi đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê
