1.Căn cứ xác lập quyền sở hữu

Theo BLDS Điều 170, “Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây: do lao động, do hoạt động sản xuất kinh doanh hợp pháp; được chuyển giao quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thu hoa lợi, lợi tức; tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến; được thừa kế tài sản; chiếm hữu trong các trường hợp do pháp luật quy định đối với vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên; chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai phù hợp với thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 BLDS; và các trường hợp khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, các căn cứ xác lập quyền sở hữu dự liệu tại Điều 170 BLDS được xếp thành hai nhóm:

Nhóm quyền sở hữu được chuyền giao: có nhiều phân nhóm nhỏ:

+ Theo nguồn gốc của việc chuyển giao, quyền sở hữu được xác lập có thể do luật định (như thừa kế theo pháp luật, quốc hữu hóa); bằng con đường tư pháp (như thanh toán doanh nghiệp trong tình trạng phá sản, buộc bồi thường thiệt hại, tịch thu sung công quỹ) hoặc hành chính (như xử phạt hành chính, giao quyền sử dụng đất); do ý chí của chủ sở hữu bằng giao dịch một bên (di chúc) hoặc bằng hợp đồng (bán, tặng cho, trao đổi).

 + Theo phạm vi đối tượng chuyển giao, ta có chuyển giao tổng quát (như để lại di sản thừa kế, sáp nhập các doanh nghiệp) hoặc chuyển giao đặc định (như bán, tặng cho, di tặng).

 + Theo động cơ vật chất của việc chuyển giao, ta có chuyển giao có đền bù (như bán, trao đổi, giao quyền sử dụng đất có thu tiền) hoặc không có đền bù (tặng cho, thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Nhóm quyền sở hữu được xác lập trực tiếp: do lao động sáng tạo, do chiếm giữ, sáp nhập, chiếm hữu tài sản,...mà quyền sở hữu được hình thành và thừa nhận. Trong phần này, nội dung nghiên cứu chỉ giới hạn trong nhóm quyền sở hữu được xác lập theo phương thức trực tiếp và những vấn đề có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu theo phương thức đó.

2.Xác nhập quyền sở hữu theo thời hiệu 

Thời hiệu

- Theo Điều 154 BLDS: "Thời hiệu là thời hạn do pháp luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì chủ thể được hưởng quyền dân sự, được miễn trừ nghĩa vụ dân sự hoặc mất quyền khởi kiện vụ án dân sự, quyền yêu cầu giải quyết việc dân sự."

>> Xem thêm:  Sở hữu trí tuệ là gì ? Quyền sở hữu trí tuệ là gì ? Bảo vệ quyền SHTT

Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu - được ghi nhận tại Điều 247 BLDS như sau: "Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản, thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu" trừ trường hợp "chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu nhà nước, không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu” thì người chiếm hữu tài sản đó cũng không thể trở thành chủ sở hữu hợp pháp được. Tuy nhiên, rõ ràng luật viết đã không quy định rõ cách tính thời hiệu trong việc xác lập quyền sở hữu theo căn cứ này. Về mặt lý luận, có thể lý giải vấn đề này theo nhiều cách:

Cách thứ nhất, không có sự kết nối việc chiếm hữu - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính từ ngày người xác lập quyền sở hữu do thời hiệu thực sự chiếm hữu tài sản một cách ngay tình. Nếu người này chuyển nhượng tài sản cho người khác lúc còn sống hoặc di tặng tài sản mà chưa kịp xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu, thì thời hiệu được tính lại từ đầu cho người chiếm hữu mới.

 Cách thứ hai, có kết nối việc chiếm hữu với điều kiện tất cả những người chiếm hữu liên tiếp đều ngay tình - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình đầu tiên. Những người nối tiếp nhau nhận tài sản sau này (qua một giao dịch dân sự) được cộng thêm thời gian chiếm hữu của người chiếm hữu trước vào thời gian chiếm hữu của mình trong việc tính thời hiệu, với điều kiện tất cả đều là người chiếm hữu ngay tình. Nếu trong chuỗi người chiếm hữu nối tiếp nhau có một người không ngay tình, thì thời hiệu lại được tính lại từ đầu kể từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình đầu tiên sau người chiếm hữu không ngay tình đó. Riêng người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc sẽ kế tục sự ngay tình hoặc không ngay tình của người chết.

Cách thứ ba, có kết nối việc chiếm hữu nhưng quyền sở hữu do thời hiệu chỉ được xác lập cho người chiếm hữu ngay tình - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu đầu tiên, bất kể ngay tình hay không ngay tình. Nhưng, cần chú ý rằng chỉ có người chiếm hữu ngay tình mới có thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Người thừa kế của một người chiếm hữu ngay tình cũng xác lập được quyền sở hữu theo thời hiệu, dù bản thân có thể không ngay tình.

Cách thứ tư, có kết nối việc chiếm hữu tính từ người chiếm hữu ngay tình đầu tiên - Thời hạn mười năm hoặc ba mươi năm nói trên được tính kể từ ngày chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình đầu tiên; những người chiếm hữu nối tiếp được cộng thêm thời gian chiếm hữu của người chiếm hữu trước vào thời gian chiếm hữu của mình để tính thời hiệu và người chiếm hữu vào năm thứ mười một hoặc năm thứ ba mươi mốt sẽ có quyền xác lập quyền sở hữu do thời hiệu. Kể từ người chiếm hữu kế tiếp sau người người chiếm hữu ngay tình đầu tiên, vấn đề ngay tình hay không ngay tình không được đặt ra nữa.

3.Gián đoạn thời hiệu 

- Theo BLDS Điều 158 khoản 2, thời hiệu hưởng quyền dân sự, miễn trừ nghĩa vụ dân sự bị gián đoạn khi có một trong các sự kiện sau đây:

 a) Có sự giải quyết của cơ quan có thẩm quyền đối với quyền và nghĩa vụ dân sự đang được áp dụng thời hiệu;

b) Quyền, nghĩa vụ dân sự đang được áp dụng thời hiệu mà bị người có quyền, nghĩa vụ liên quan tranh chấp. Qua nội dung điều luật này, chúng ta có thể rút ra một số nhận xét sau:

- Thứ nhất: thời hiệu xác lập quyền sở hữu không bị gián đoạn trong trường hợp tài sản bị mất hoặc bị đánh cắp. Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình có quyền thực hiện các biện pháp cần thiết nhằm truy tầm và thu hồi tài sản bị mất hoặc bị đánh cắp. Trong trường hợp tài sản được thu hồi, thì người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình lại tiếp tục chiếm hữu và thời gian tài sản bị mất vẫn được tính trong thời gian chiếm hữu liên tục của người này.

>> Xem thêm:  Quyền sở hữu tài sản là gì ? Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản được quy định thế nào ?

 - Thứ hai: việc giải quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu có tác dụng buộc người chiếm hữu hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu đích thực, thì không những chỉ làm gián đoạn thời hiệu mà còn loại trừ khả năng bắt đầu một thời hiệu mới Trái lại, nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sở hữu của người chiếm hữu (do nhầm lẫn), thì thời hiệu vẫn liên tục. - Thứ ba: việc tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, như đã nói, tự nó không ảnh hưởng đến sự chiếm hữu liên tục. Tranh chấp cũng không hẳn làm gián đoạn thời hiệu xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp người tranh chấp là chủ sở hữu đích thực của tài sản. Ta nói rằng tranh chấp có tác dụng làm gián đoạn thời hiệu với điều kiện treo. Giả sử người tranh chấp được thừa nhận là chủ sở hữu tài sản, thì thời hiệu xác lập quyền sở hữu cho người chiếm hữu bị gián đoạn từ ngày có tranh chấp và cũng không thể bắt đầu lại, dù người bị tranh chấp có tiếp tục chiếm hữu tài sản. Nhưng đó phải là tranh chấp chính thức, nghĩa là được đưa ra xem xét tại một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: sự tranh cãi thuần tuý dân gian không thể làm gián đoạn thời hiệu, ngay cả với điều kiện treo.

4.Hoãn thời hiệu 

- Thời hiệu xác lập quyền sở hữu cho người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình tương ứng với thời hiệu khởi kiện đòi lại tài sản của chủ sở hữu đích thực. Theo BLDS Điều 161 thì không được tính vào thời hiệu khởi kiện khoảng thời gian mà trong đó xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

 1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền hoặc nghĩa vụ dân sự của mình;

2. Chưa có người đại diện trong trường hợp người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;

3. Chưa có người đại diện khác thay thế hoặc vì lý do chính đáng khác mà không thể tiếp tục đại diện được trong trường hợp người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chết. Trong trường hợp thời hiệu được hoãn tính, thì sau khi sự kiện làm dừng thời hiệu chấm dứt, thời hiệu sẽ được tính tiếp bằng cách cộng khoảng thời gian tính vào thời hiệu trước khi xảy ra sự kiện vào khoảng thời gian bắt đầu từ lúc sự kiện chấm dứt. Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, hiệu lực của việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu phát sinh một cách đương nhiên. Người trước đây là chủ sở hữu tài sản sẽ bị bác đơn kiện đòi lại tài sản, một khi có đủ bằng chứng cho thấy bị đơn của vụ kiện đáp ứng đầy đủ các điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.Tuy nhiên, một cách hợp lý, người chiếm hữu cũng có thể từ chối việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.

5.Chuyển quyền sở hữu đối với nhà và đất 

Theo Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” thì: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao” và Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về “Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở” được xác định như sau: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Căn cứ các quy định trên thì việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể có sự khác nhau.

 - Đối với nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

>> Xem thêm:  Tài sản và quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

- Đối với nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật căn cứ theo quy định của Luật đất đai (Điều 503 Bộ luật dân sự năm năm 2015).

- Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014.

- Đối với tài sản là quyền sử dụng đất (không có nhà trên đất) thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai (Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Như vậy, trường hợp bạn hỏi là nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai (Điều 503 Bộ Luật Dân sự năm 2015).

Luật Minh Khuê (sưu tầm và biên tập)