Tư vấn về giấy ủy quyền trong lĩnh vực đất đai theo quy định mới?

Luật sư tư vấn hoạt động ủy quyền mua bán nhà đất, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Thứ nhất, chị gái của ban có thể thay mặt bạn thực hiện việc bán nhà đất. Tuy nhiên để có thể thực hiện giao dịch trên thì bạn cần phải thỏa mãn những điều kiện sau:

Chị của bạn là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Căn cứ vào điều 20 và điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ 18 tuổi trở lên và không bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi.

Thứ hai: Bạn phải lập một hợp đồng ủy quyền việc bán nhà đất cho chị của bạn.

Tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Về hình thức của hợp đồng ủy quyền thì :Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia. Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất của bạn phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Do đó, bạn có thể công chứng tại Hà Nội và gửi cho chị bạn.

Thứ ba, Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đất phải được Công chứng chứng thực

Khoản 1 điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định những giấy tờ cần thiết mà công chứng viên yêu cầu người công chứng phải xuất trình khi công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn như sau:

"a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có."

Như vậy căn cứ vào các điều luật trên thì giấy tờ bạn cần chuẩn bị để có thể tiến hành việc bán nhà đất thay mẹ bạn gồm:

- Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

- Sổ hộ khẩu của bạn.

- Chứng minh thư nhân dân của bạn và của chị bạn.

- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (nếu có)

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

-Việc em gái bạn ủy quyền cho bạn việc sử dụng mảnh đất và quyền được mua bán, chuyển nhượng trong thời hạn 50 năm tức là ở đây bạn là đại diện theo ủy quyền của em gái bạn đối với mảnh đất vì em gái bạn vẫn đứng tên mảnh đất trong GCNQSDĐ. Tuy nhiên, do bất đòng nên vợ chồng em gái bạn đang tiến hành ly hôn nên em gái bạn muốn bán mảnh đất này đi thì sẽ phải thông qua bạn tức là người đại diện ủy quyền của chủ sở hữu mảnh đất này là em gái bạn vì phạm vi ủy quyền mà bạn và em gái bạn đã thỏa thuận là bạn có quyền được mua bán, chuyển đổi mảnh đất trên theo quy định tại Điều 141 Bộ Luật dân sự năm 2015:

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

Theo như quy định trên thì bạn cần tiến hành thông báo cho người thứ ba tức là người mua đất về phạm vi thẩm quyền đại diện của mình để họ biết . Nhưng bạn cũng lưu ý tới hình thức của việc ủy quyền của bạn và em gái bạn việc ủy quyền trên cần phải được lập thành văn bản nên nếu như bạn và em gái bạn chưa thực hiện đúng quy định trên thì việc ủy quyền của bạn cho em gái bạn coi như không có hiệu lực và mọi thủ tục mua bán mảnh đất sẽ không liên quan đến bạn mà sẽ chỉ do em gái bạn là chủ sở hữu của mảnh đất đó thực hiện. Còn nếu 2 bạn đáp ứng đúng điều kiện về hình thức ủy quyền thì việc mua bán đất sẽ phải thông qua người đại diện là bạn.

Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Như bạn có trình bày ở trên thì giữa bạn và ông hàng xóm A có ký kết với nhau một văn bản ủy quyền và đã đưa cho ông A bản chính Giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất của nhà bạn, trong văn bản có ghi rõ "ủy quyền cho ông A đi làm hồ sơ thủ tục để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B" - là khách hàng của bạn, và bạn đang lo sợ về việc ông A cầm bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà bạn, và bạn lo sợ ông A sẽ cầm bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà bạn đem đi thế chấp ngân hàng. Về vấn đề này, có thể căn cứ theo những quy định của Pháp Luật như sau:

- Thứ nhất là về việc bạn đã ký với ông A một hợp đồng ủy quyền.

Căn cứ theo quy định tại Điều 562,563,565,566 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định cụ thể như sau:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền

1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

Như vậy, có nghĩa là như bạn có trình bày ở trên thì bạn đã ủy quyền cho ông A trong hợp đồng có ghi "ủy quyền cho ông A đi làm hồ sơ thủ tục để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B" như vậy, theo quy định trên, thì ông A chỉ được quyền đi làm hồ sơ thủ tục để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B mà không được làm bất kỳ một điều gì khác.

Đồng thời, mặt khác theo quy định tại Khoản 1 điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng có quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, có nghĩa là ông A sẽ không được quyền cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đi thế chấp ngân hàng được. Nếu ông A có đi thế chấp ngân hàng bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn, bạn có thể làm thủ tục khởi kiện ông A tại Tòa Án.

Xem thêm một số văn bản pháp lý liên quan: Luật Nhà ở năm 2014 và Luật công chứng 2014

Luật sư trả lời

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Đại diện theo uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp quy định tại Khỏan 3 Điều 140 Bộ luật dân sự 2015, bao gồm:

- Theo thỏa thuận;

- Thời hạn ủy quyền đã hết;

- Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

- Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;

- Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

- Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;

- Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Như vậy, nếu bạn mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền là rủi ro rất lớn. Bởi lẽ, bản chất của hợp đồng ủy quyền không phải là chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong rất nhiều trường hợp.

Ví dụ: 2 năm sau giá trị của mảnh đất lên cao, bên bán có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại đất. Hoặc người bán đất chết thì hợp đồng ủy quyền cũng đương nhiên chấm dứt, lúc này sẽ liên quan đến vấn đề chia di sản thừa kế của người bán đất,…

Tại khỏan 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định về chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, để đảm bảo tối đa quyền lợi và tránh các rủi ro với bạn, bạn có thể xem xét lựa chọn hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải được công công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau đó, làm thủ tục đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận/huyện nơi có đất.