04 ví dụ về phương pháp định giá đất theo Luật đất đai 2024

1. Giới thiệu về phương pháp định giá đất theo Luật đất đai 2024

Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 của Luật Đất đai 2024, các nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất đã được quy định một cách cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch, chính xác và phù hợp với thị trường. Các phương pháp định giá đất theo Luật đất đai 2024 bao gồm:

- Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Phương pháp này dựa trên việc phân tích và so sánh các yếu tố đã ảnh hưởng đến giá đất của các thửa đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Điều quan trọng là trong quá trình so sánh, giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) phải được loại trừ để xác định chính xác giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất và chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng của loại tiền gửi bằng đồng Việt Nam tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh. Lãi suất này được tính dựa trên số liệu của 03 năm liền kề đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá.

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp này dựa trên việc ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất hoặc khu đất và trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính. Các ước tính này được thực hiện trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, dựa trên các yếu tố như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, và số tầng cao tối đa của công trình, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá với giá đất thị trường, đảm bảo rằng giá đất được định giá phản ánh đúng thực tế của thị trường tại thời điểm định giá.

- Phương pháp khác: Ngoài các phương pháp đã nêu, Chính phủ còn có thẩm quyền quy định các phương pháp định giá đất khác, chưa được quy định tại các điểm a, b, c, d của khoản này. Tuy nhiên, các phương pháp này chỉ được áp dụng sau khi nhận được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

2. Ví dụ 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

2.1. Mô tả phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến và được áp dụng rộng rãi trong định giá đất. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc so sánh giá của thửa đất cần định giá với các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Điểm mấu chốt của phương pháp này là việc xác định và điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của các thửa đất để đưa ra một mức giá chính xác cho thửa đất cần định giá. Các yếu tố cần được xem xét bao gồm mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, các yếu tố khác như tiện ích, giao thông và môi trường xung quanh. 

2.2. Cách áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất

Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, bước đầu tiên là thu thập thông tin về các giao dịch đất đai tương tự đã diễn ra trong khu vực gần thời điểm định giá. Các giao dịch này phải có các đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá, chẳng hạn như mục đích sử dụng đất, quy mô, vị trí, và điều kiện pháp lý. Sau khi có được danh sách các thửa đất so sánh, chuyên gia định giá sẽ tiến hành điều chỉnh giá trị của các thửa đất này dựa trên sự khác biệt giữa các yếu tố. Các điều chỉnh này có thể tăng hoặc giảm giá trị tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố. Cuối cùng, chuyên gia sẽ xác định mức giá hợp lý nhất cho thửa đất cần định giá dựa trên các giá trị đã điều chỉnh của các thửa đất so sánh.

2.3. Ví dụ thực tế về phương pháp so sánh trực tiếp

Để minh họa cho phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xem xét một ví dụ cụ thể. Giả sử bạn cần định giá một thửa đất có diện tích 200 m² nằm ở trung tâm thành phố. Trong quá trình tìm kiếm, bạn phát hiện có ba thửa đất tương tự đã được giao dịch gần đây: thửa thứ nhất có diện tích 210 m², thửa thứ hai 190 m² và thửa thứ ba 200 m², tất cả đều nằm trong cùng một khu vực và có mục đích sử dụng tương tự. Giá giao dịch của ba thửa đất lần lượt là 10 tỷ đồng, 9,5 tỷ đồng và 10,2 tỷ đồng. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt như diện tích và vị trí cụ thể trong khu vực, chuyên gia định giá kết luận rằng mức giá hợp lý cho thửa đất cần định giá là khoảng 10 tỷ đồng.

3. Ví dụ 2: Phương pháp chiết trừ

3.1. Mô tả phương pháp chiết trừ

Phương pháp định giá đất chiết trừ, hay còn được gọi là phương pháp thặng dư, là một trong những phương pháp được sử dụng phổ biến để định giá đất trong các trường hợp đặc thù, đặc biệt là khi đất đã có các công trình xây dựng hoặc tài sản gắn liền trên đó. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc chiết trừ giá trị của tài sản hoặc công trình trên đất khỏi tổng giá trị của thửa đất và tài sản, từ đó xác định giá trị thực của thửa đất không có tài sản gắn liền. Đây là phương pháp đặc biệt hữu ích khi định giá đất sử dụng cho mục đích phát triển bất động sản hoặc khi cần tách riêng giá trị đất và giá trị tài sản trên đất trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

3.2. Cách áp dụng phương pháp chiết trừ trong định giá đất

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ, bước đầu tiên là xác định tổng giá trị thị trường của thửa đất bao gồm cả tài sản gắn liền trên đó. Sau đó, giá trị của tài sản gắn liền sẽ được ước tính dựa trên các yếu tố như chi phí xây dựng, khấu hao, và giá trị hiện tại của tài sản. Giá trị này sau đó sẽ được chiết trừ khỏi tổng giá trị của thửa đất và tài sản, để xác định giá trị thuần của thửa đất. Quá trình này đòi hỏi sự chính xác trong việc định giá tài sản gắn liền và hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản để đảm bảo rằng giá trị đất được xác định là hợp lý và phản ánh đúng tình trạng thực tế của thửa đất.

3.3. Ví dụ thực tế về phương pháp chiết trừ

Để minh họa cho phương pháp chiết trừ, hãy xem xét một ví dụ cụ thể. Giả sử bạn cần định giá một thửa đất có diện tích 300 m², trên đó có một ngôi nhà ba tầng đã xây dựng cách đây 10 năm. Tổng giá trị thị trường của cả thửa đất và ngôi nhà được ước tính là 15 tỷ đồng. Sau khi tiến hành định giá, chuyên gia kết luận rằng giá trị hiện tại của ngôi nhà là 5 tỷ đồng, bao gồm cả chi phí xây dựng và khấu hao theo thời gian. Bằng cách chiết trừ giá trị của ngôi nhà (5 tỷ đồng) từ tổng giá trị thị trường (15 tỷ đồng), ta xác định được giá trị của thửa đất không có tài sản gắn liền là 10 tỷ đồng.

4. Ví dụ 3: Phương pháp thu nhập

4.1. Mô tả phương pháp thu nhập

Phương pháp định giá đất thu nhập là một trong những phương pháp chính được sử dụng để xác định giá trị đất, đặc biệt là đối với các loại đất có khả năng tạo ra thu nhập ổn định từ việc cho thuê, kinh doanh hoặc các hoạt động kinh tế khác. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc rằng giá trị của đất được xác định bằng khả năng sinh lời của nó trong tương lai. Cụ thể, giá trị của thửa đất được tính toán dựa trên thu nhập ròng mà đất có thể tạo ra hàng năm, và sau đó được chuyển đổi thành giá trị hiện tại thông qua một tỷ lệ chiết khấu hoặc lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Phương pháp này thường được áp dụng cho các loại bất động sản như trung tâm thương mại, nhà cho thuê, hoặc các khu đất nông nghiệp có sản lượng cao.

4.2. Cách áp dụng phương pháp thu nhập trong định giá đất

Khi áp dụng phương pháp thu nhập, bước đầu tiên là ước tính thu nhập ròng hàng năm mà thửa đất có thể tạo ra. Thu nhập này có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau, chẳng hạn như tiền thuê đất, lợi nhuận từ kinh doanh, hoặc thu nhập từ sản xuất nông nghiệp. Sau khi xác định được thu nhập ròng, chuyên gia định giá sẽ chia thu nhập này cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc cổ phần có quyền biểu quyết. Lãi suất này thường được tính dựa trên kỳ hạn 12 tháng và được lấy từ số liệu của các ngân hàng thương mại trong ba năm liền kề tính đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá. Từ đó, giá trị của thửa đất sẽ được tính toán và xác định dựa trên khả năng sinh lời thực tế của nó.

4.3. Ví dụ thực tế về phương pháp thu nhập

Để minh họa cho phương pháp thu nhập, hãy xem xét một ví dụ cụ thể. Giả sử bạn cần định giá một khu đất có diện tích 500 m², được sử dụng làm trung tâm thương mại cho thuê. Thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê mặt bằng là 1 tỷ đồng. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh trong ba năm liền kề là 5%. Sử dụng phương pháp thu nhập, ta chia thu nhập ròng hàng năm (1 tỷ đồng) cho lãi suất này (5%), và kết quả là giá trị của thửa đất được xác định là 20 tỷ đồng. Ví dụ này cho thấy cách phương pháp thu nhập được áp dụng trong thực tế để tính toán giá trị của đất dựa trên khả năng tạo ra thu nhập, đảm bảo rằng giá trị đất phản ánh đúng tiềm năng sinh lời của nó trong tương lai.

5. Ví dụ 4: Phương pháp thặng dư

5.1. Mô tả phương pháp thặng dư

Phương pháp định giá đất thặng dư, còn được gọi là phương pháp phát triển đất, là một phương pháp định giá đặc biệt thường được sử dụng cho các khu đất có tiềm năng phát triển cao, chẳng hạn như các dự án bất động sản, khu đô thị mới, hoặc các dự án công trình công cộng. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc xác định giá trị của thửa đất thông qua khả năng sinh lời tối đa từ việc phát triển nó. Cụ thể, phương pháp thặng dư tính toán giá trị đất bằng cách ước lượng tổng doanh thu mà thửa đất có thể tạo ra sau khi được phát triển thành các dự án cụ thể, sau đó trừ đi tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, chi phí hành chính, chi phí pháp lý và các chi phí khác liên quan đến dự án. Kết quả của quá trình này là giá trị còn lại, hay giá trị thặng dư, chính là giá trị thực của thửa đất trong tình trạng phát triển.

5.2. Cách áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất

Khi áp dụng phương pháp thặng dư, bước đầu tiên là xác định kế hoạch phát triển tối ưu cho thửa đất, bao gồm các yếu tố như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Sau đó, chuyên gia định giá sẽ ước tính tổng doanh thu tiềm năng mà dự án có thể tạo ra sau khi hoàn thành, chẳng hạn như doanh thu từ việc bán căn hộ, mặt bằng kinh doanh, hoặc cho thuê. Tiếp theo, tổng chi phí phát triển sẽ được tính toán, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí hành chính, chi phí pháp lý, và các chi phí khác liên quan đến việc phát triển dự án. Cuối cùng, giá trị thặng dư, tức là giá trị đất sau khi trừ đi tất cả các chi phí phát triển, sẽ được xác định. Phương pháp này đòi hỏi sự chính xác cao trong việc ước tính doanh thu và chi phí, cũng như hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng phát triển của thửa đất.

5.3. Ví dụ thực tế về phương pháp thặng dư

Để minh họa cho phương pháp thặng dư, hãy xem xét một ví dụ cụ thể. Giả sử bạn cần định giá một khu đất có diện tích 2.000 m², dự kiến sẽ được phát triển thành một dự án khu chung cư cao cấp với 200 căn hộ. Tổng doanh thu dự kiến từ việc bán các căn hộ này là 500 tỷ đồng. Chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng là 300 tỷ đồng, chi phí hành chính và pháp lý là 50 tỷ đồng, và các chi phí khác liên quan là 30 tỷ đồng. Sau khi trừ đi tổng chi phí phát triển (380 tỷ đồng) từ tổng doanh thu dự kiến (500 tỷ đồng), giá trị thặng dư của khu đất được xác định là 120 tỷ đồng. Đây chính là giá trị của thửa đất khi được phát triển thành dự án khu chung cư cao cấp.

Xem thêm: Ví dụ về xác định giá đất theo phương pháp so sánh

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!