Bảng giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất tại TP.HCM theo Quyết định 11/2026

Sự chuyển dịch mạnh mẽ trong khung pháp lý đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã đạt đến một cột mốc quan trọng với sự ban hành của Quyết định số 11/2026/QĐ-UBND vào ngày 06 tháng 03 năm 2026. Văn bản này không đơn thuần là một quy định hành chính mà là một cuộc cải cách sâu rộng trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư trong bối cảnh hạ tầng đô thị đang phát triển với tốc độ chưa từng có. Trong giai đoạn 2026-2030, TP.HCM đối mặt với áp lực giải phóng mặt bằng khổng lồ để triển khai các dự án trọng điểm như Vành đai 3, hệ thống Metro và chương trình di dời hơn 20.000 căn nhà ven kênh rạch. Quyết định 11/2026 ra đời như một lời giải cho những nút thắt kéo dài, đồng thời cụ thể hóa các nguyên tắc tiến bộ của Luật Đất đai 2024 vào thực tiễn đặc thù của một siêu đô thị.

1. Quyết định 11/2026/QĐ-UBND có hiệu lực khi nào và áp dụng cho ai?

Quyết định số 11/2026/QĐ-UBND được UBND TP.HCM ký ban hành vào ngày 06/03/2026 và chính thức có hiệu lực thi hành ngay trong tháng 3 năm 2026. Đây là văn bản thay thế cho một loạt các quy định cũ vốn không còn phù hợp với thực tiễn thị trường, cụ thể là thay thế Quyết định 68, Quyết định 42 và Quyết định 30 ban hành năm 2024. Việc ban hành này tạo ra một sự thống nhất về mặt pháp lý trên toàn địa bàn Thành phố, bao gồm cả các khu vực có tính chất hành chính đặc thù như Thành phố Thủ Đức hay các khu vực sáp nhập từ các tỉnh lân cận trước đây.

1.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng tại địa bàn TP.HCM

Phạm vi điều chỉnh của Quyết định 11/2026 bao quát toàn bộ quy trình từ giai đoạn thông báo thu hồi đất, kiểm đếm, lập phương án bồi thường cho đến khi hoàn tất việc bố trí tái định cư và bàn giao mặt bằng. Đối tượng áp dụng của văn bản này bao gồm:

• Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tài chính, xây dựng và UBND các cấp từ Thành phố đến phường, xã, thị trấn.
• Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và các đơn vị tư vấn thẩm định giá đất.
• Người sử dụng đất bị thu hồi, bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Một điểm đáng chú ý trong phân cấp thẩm quyền là UBND cấp Tỉnh (Thành phố) sẽ trực tiếp quyết định thu hồi đất đối với các tổ chức, trong khi UBND cấp Huyện (Quận, Huyện và Thành phố Thủ Đức) thực hiện thu hồi đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư mà không phân biệt mục đích thu hồi.

1.2. Mối liên hệ giữa Quyết định 11/2026 và Luật Đất đai 2024

Quyết định 11/2026 được xây dựng trên nền tảng pháp lý của Luật Đất đai 2024 và các Nghị quyết tháo gỡ khó khăn của Quốc hội, đặc biệt là Nghị quyết số 254/2025/QH15. Mối liên hệ này thể hiện qua ba khía cạnh cốt lõi:

• Xác định giá đất theo thị trường: Tuân thủ quy định tại Điều 102 Luật Đất đai 2024, Quyết định 11 yêu cầu đơn giá bồi thường phải sát với giá thị trường và được điều chỉnh kịp thời khi có biến động.
• Bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất không có giấy tờ: Quyết định này cụ thể hóa chính sách hỗ trợ cho các trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, một điểm tiến bộ lớn của Luật mới nhằm giảm thiểu bất công xã hội.
• Đa dạng hóa hình thức tái định cư: Chuyển từ việc chỉ tập trung bồi thường bằng tiền sang cơ chế linh hoạt: bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác, bồi thường bằng nhà ở, hoặc kết hợp các hình thức này dựa trên nhu cầu thực tế của người dân.

2. Chi tiết bảng giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất tại TP.HCM

Từ ngày 01/01/2026, TP.HCM chính thức áp dụng Bảng giá đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024, thay thế cho hệ thống bảng giá cũ. Bảng giá này đóng vai trò là căn cứ quan trọng để xác định giá bồi thường, tuy nhiên mức bồi thường thực tế sẽ được tính toán dựa trên "Giá đất cụ thể" tại thời điểm thu hồi.

2.1. Bảng giá đất áp dụng năm 2026 tại các khu vực trọng điểm

HĐND TP.HCM đã thông qua bảng giá đất năm 2026 với mức tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc, phản ánh đúng giá trị thương mại của đất đai trong giai đoạn mới.

Ghi chú: Vị trí 2 được tính bằng 50% Vị trí 1; Vị trí 3 bằng 80% Vị trí 2; Vị trí 4 bằng 80% Vị trí 3. Đối với các khu đất có chiều sâu tính từ mép đường từ 100m trở lên, giá đất sẽ giảm 10% so với giá của từng vị trí tương ứng.

Đối với đất nông nghiệp, bảng giá được chia thành 4 khu vực với mức giá cao nhất cho đất trồng cây lâu năm là 1,44 triệu đồng/m2 tại Khu vực I. Các chuyên gia lưu ý rằng giá đất nông nghiệp cần được định giá bằng khoảng 60-70% giá đất ở trong cùng thửa để đảm bảo quyền lợi khi bồi thường.

2.2. Cách xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường

Giá bồi thường không được ấn định cứng nhắc theo bảng giá đất mà được xác định thông qua phương pháp định giá đất cụ thể. Quy trình này bao gồm các bước:

• Thuê tư vấn định giá: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thuê các đơn vị tư vấn độc lập để khảo sát giá giao dịch thực tế trên thị trường.
• Thẩm định giá: Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể (hoạt động theo chế độ tập thể, độc lập) sẽ thẩm tra phương án giá để đảm bảo tính khách quan.
• Áp dụng Hệ số K: Đây là hệ số điều chỉnh giá đất nhằm phản ánh sự biến động của thị trường và các yếu tố quy hoạch. TP.HCM đang xây dựng hệ số K cho hơn 11.000 tuyến đường, dự kiến ban hành trước ngày 01/07/2026.

Trong thời gian chờ ban hành hệ số K mới, các trường hợp bồi thường vẫn tiếp tục thực hiện theo bảng giá đất mới nhưng chưa nhân hệ số, trừ khi có quy định khác từ cơ quan có thẩm quyền.

3. Điều kiện và mức hỗ trợ tái định cư tại TP.HCM năm 2026

Chính sách tái định cư theo Quyết định 11/2026 tập trung vào việc đảm bảo an sinh xã hội cho những nhóm đối tượng dễ bị tổn thương nhất, đặc biệt là những người có diện tích đất thu hồi nhỏ hoặc không đủ khả năng tài chính để mua nhà mới.

3.1. Suất tái định cư tối thiểu và hỗ trợ chênh lệch

Đây là điểm nhân văn nhất của chính sách mới. Đối với các hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở và phải di chuyển chỗ ở, nếu số tiền bồi thường đất không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu, Nhà nước sẽ hỗ trợ phần chênh lệch này.

• Nếu tái định cư bằng nhà ở: Suất tối thiểu là căn hộ chung cư có diện tích không nhỏ hơn 30m2.
• Nếu tái định cư bằng đất ở: Suất tối thiểu là nền đất có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại khu vực đó.
• Xác định giá trị bằng tiền: Hội đồng bồi thường dự án sẽ rà soát các khu tái định cư có điều kiện hạ tầng tương đương để xác định mức tiền cụ thể cho một suất tái định cư tối thiểu, làm căn cứ chi trả hỗ trợ.

3.2. Hỗ trợ tự lo chỗ ở và hỗ trợ tiền thuê nhà (Tạm cư)

Người dân không bắt buộc phải nhận nhà/đất tái định cư của dự án. Nếu đủ điều kiện tái định cư nhưng có nhu cầu tự lo chỗ ở, người dân sẽ nhận được:

• Toàn bộ số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định.
• Một khoản tiền hỗ trợ bổ sung bằng 5% giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất ở.

Trong thời gian chờ nhận bàn giao nhà ở, đất ở tái định cư, người dân được hỗ trợ chi phí tạm cư để thuê nhà. Mức hỗ trợ được chia thành 4 khu vực, dao động từ 15 đến 24 triệu đồng mỗi hộ/tháng tùy thuộc vào địa bàn và quy mô số nhân khẩu trong gia đình.

4. Quy trình tính toán và nhận tiền bồi thường thực tế

Việc tính toán tiền bồi thường được thực hiện một cách minh bạch dựa trên các công thức toán học và quy trình kiểm đếm nghiêm ngặt.

4.1. Công thức tính toán tổng quát

Giá bồi thường = Diện tích đất thu hồi × Giá đất cụ thể × Hệ số K

Trong đó, nếu dự án áp dụng hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc nhà ở, tỷ lệ quy đổi sẽ được sử dụng để xác định diện tích tương ứng:

Tỷ lệ quy đổi (%) = (Giá đất bồi thường tại vị trí thu hồi / Giá đất hoặc nhà ở tại vị trí hoán đổi) × 100%

Diện tích quy đổi = Tỷ lệ quy đổi (%) × Diện tích đất thu hồi 

4.2. Hồ sơ cần chuẩn bị và cơ quan chi trả

Để nhận tiền bồi thường, người dân cần chuẩn bị bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ. Mặc dù tài liệu chi tiết đang được cập nhật, nhưng các giấy tờ cơ bản thường bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng) hoặc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp (có xác nhận của UBND cấp xã).
• Căn cước công dân, hộ khẩu hoặc giấy xác nhận thông tin cư trú.
• Biên bản kiểm đếm tài sản, vật kiến trúc trên đất đã có chữ ký xác nhận của các bên.

Cơ quan chịu trách nhiệm chi trả là Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (thường là Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng cấp Quận/Huyện) phối hợp với Kho bạc Nhà nước địa phương. Đối với các dự án hạ tầng trọng điểm, UBND TP.HCM đã chỉ đạo hoàn tất việc chi trả ngay trong quý 1 năm 2026 để đảm bảo tiến độ.

Cuối cùng, việc bàn giao mặt bằng sớm không chỉ giúp dự án về đích nhanh hơn mà còn mang lại lợi ích tài chính trực tiếp thông qua cơ chế thưởng của Thành phố. Tại các địa bàn đặc thù như Côn Đảo, người dân cần lưu ý hệ số nhân 1,8 lần cho các khoản di dời để yêu cầu tính đúng, tính đủ. Sự am hiểu pháp luật và thái độ hợp tác tích cực sẽ là nền tảng tốt nhất để người dân ổn định cuộc sống mới sau khi cống hiến đất đai cho sự phát triển chung của Thành phố Hồ Chí Minh.