Bồi thường về đất là gì? Điều kiện bồi thường về đất ở

Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn gắn liền mật thiết với đời sống, chỗ ở và sinh kế lâu dài của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước phải thu hồi đất để phục vụ các mục tiêu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, từ đó đặt ra yêu cầu bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Chính vì vậy, bồi thường về đất trở thành một chế định quan trọng của pháp luật đất đai, thể hiện tính nhân văn và công bằng trong quản lý, sử dụng tài nguyên đất. Đối với đất ở – loại đất gắn trực tiếp với nơi cư trú ổn định của người dân – việc xác định đúng khái niệm bồi thường và các điều kiện được bồi thường lại càng có ý nghĩa thiết thực, góp phần bảo vệ quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất và hạn chế những phát sinh, khiếu kiện trong thực tiễn.

1. Bồi thường về đất là gì?

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2024, bồi thường về đất được hiểu là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi. Quy định này thể hiện nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thực hiện quyền thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm sự công bằng, hạn chế thiệt hại cho người bị thu hồi đất, góp phần ổn định đời sống, sản xuất của người dân và tạo sự đồng thuận xã hội trong quá trình thực hiện các dự án phát triển.

Bên cạnh đó, bồi thường về đất còn phản ánh trách nhiệm của Nhà nước trong việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Thông qua việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường theo nguyên tắc phù hợp với giá đất cụ thể và điều kiện thực tế tại thời điểm thu hồi, pháp luật hướng tới việc bảo đảm người có đất bị thu hồi có điều kiện tái tạo lại tư liệu sản xuất, ổn định chỗ ở hoặc chuyển đổi sinh kế. Qua đó, chính sách bồi thường về đất không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững, hạn chế khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ hoạt động thu hồi đất.

2. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất  

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, qua đó xác lập những căn cứ pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thực hiện quyền thu hồi. Theo quy định này, việc bồi thường về đất chỉ được đặt ra đối với những trường hợp người có đất bị thu hồi thuộc đúng đối tượng được bồi thường và đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. 

2.1 Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định của khoản 1 điều 95 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thực hiện bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với các nhóm chủ thể sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm được Nhà nước bảo đảm quyền được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất ổn định, lâu dài và có sự gắn bó trực tiếp với đất đai.

- Cộng đồng dân cư

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình tín ngưỡng như chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ hoặc các công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp sử dụng chung cho cộng đồng quy định tại khoản 4 điều 178 Luật này, không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung, cũng thuộc đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp tại khoản 1 điều 44 của Luật này về công nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam cũng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, qua đó thể hiện chính sách nhất quán của Nhà nước trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của kiều bào.

- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

Các tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động và đang sử dụng đất hợp pháp (không phải đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng, tặng cho sau ngày 01/7/2004) được xem xét bồi thường về đất khi bị thu hồi, bảo đảm sự ổn định trong hoạt động tín ngưỡng, tôn giáo.

- Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần

Bao gồm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Tổ chức sử dụng đất thông qua các hình thức hợp pháp

Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền một lần; nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều thuộc diện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất và đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng được bồi thường về đất khi bị thu hồi.

- Tổ chức kinh tế và nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở

Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê thuộc nhóm được bồi thường về đất.

2.2. Điều kiện để được bồi thường về đất

Các trường hợp tại khoản 1 điều 95 Luật đất đai 2024 nêu trên chỉ được bồi thường về đất khi đáp ứng ít nhất một trong các điều kiện pháp lý để những trường hợp thuộc diện được bồi thường về đất thực sự được hưởng quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, việc bồi thường không chỉ căn cứ vào đối tượng sử dụng đất mà còn phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có hay không các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Cụ thể: 

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Như vậy, hệ thống các điều kiện được bồi thường về đất theo Điều 95 Luật Đất đai 2024 đã được quy định tương đối đầy đủ, chặt chẽ nhưng vẫn linh hoạt, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích chung.

2.3. Các trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất 

Quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024 và điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi các trường hợp được bồi thường về đất, thể hiện rõ tính nhân văn, linh hoạt và phù hợp với thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam. Theo đó, bên cạnh các trường hợp có đầy đủ giấy tờ pháp lý, pháp luật còn ghi nhận và bảo vệ quyền lợi của nhiều chủ thể đang sử dụng đất ổn định nhưng vì những lý do lịch sử, khách quan mà chưa hoàn thiện hoặc chưa đúng thủ tục pháp lý về đất đai. Cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1,2,3,4,5 và 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024 vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài, phù hợp với quy hoạch nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do hạn chế về thủ tục hành chính hoặc yếu tố lịch sử.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 nhưng đã sử dụng đất ổn định và thuộc diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai 2024 cũng được bồi thường về đất. Việc cho phép bồi thường trong trường hợp này thể hiện sự khoan dung có điều kiện của Nhà nước, đồng thời khuyến khích người dân hợp thức hóa tình trạng sử dụng đất và tuân thủ pháp luật đất đai trong giai đoạn sau.

- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc sử dụng thông qua mua bán, thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định, nhưng đã được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014. Đối với các trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền trong khoảng thời gian từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì mới được xem xét bồi thường. Quy định này nhằm phân biệt rõ trách nhiệm giữa người sử dụng đất ngay tình và các hành vi vi phạm pháp luật sau khi hệ thống pháp luật đất đai đã được hoàn thiện hơn.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai. 

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định trước ngày 01/7/2004, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, vẫn thuộc diện được xem xét bồi thường về đất khi bị thu hồi. Quy định này thể hiện rõ chính sách ưu tiên bảo vệ sinh kế, đời sống của người nông dân – nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp và lớn nhất từ các quyết định thu hồi đất.

Như vậy, thông qua việc mở rộng các trường hợp và điều kiện được bồi thường về đất, khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP đã góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường theo hướng linh hoạt, nhân văn và sát với thực tiễn, vừa bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong những trường hợp đặc thù, vừa tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện và tạo sự đồng thuận xã hội trong quá trình Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu chung.

3. Các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất  

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2024, không phải mọi trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường về đất, mà việc bồi thường chỉ được thực hiện đối với những trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định. Theo đó, pháp luật đã xác định rõ các trường hợp không được bồi thường về đất, nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, kỷ cương trong quản lý đất đai và tránh việc lợi dụng chính sách bồi thường.

Trước hết, các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024 không được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Đây chủ yếu là những trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, như sử dụng đất không đúng mục đích, lấn chiếm đất đai, không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định hoặc các hành vi vi phạm khác đã được pháp luật xác định rõ. Việc không bồi thường trong các trường hợp này thể hiện nguyên tắc người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm đối với hành vi vi phạm của mình.

Thứ nhất, đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý theo quy định tại Điều 217 Luật Đất đai 2024 cũng không thuộc diện được bồi thường. Bởi lẽ, đối với loại đất này, Nhà nước là chủ thể trực tiếp quản lý, không phát sinh quan hệ bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất khi thu hồi, mà chỉ xem xét việc xử lý, điều chuyển theo mục đích quản lý nhà nước.

Thứ ba, đất bị thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024 cũng không được bồi thường về đất. Đây là các trường hợp thu hồi đất mang tính đặc thù, thường gắn với yêu cầu bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, xử lý các tình huống khẩn cấp, hoặc thu hồi đất theo quyết định hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền mà không làm phát sinh quyền được bồi thường về đất cho người đang sử dụng.

Cuối cùng, trường hợp người sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì cũng không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 3 Điều 96 của Luật này. Quy định này nhằm phân biệt rõ giữa việc bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp, ngay tình với các trường hợp sử dụng đất không có căn cứ pháp lý hoặc không đáp ứng điều kiện luật định.

Như vậy, Điều 101 Luật Đất đai 2024 đã xác lập ranh giới pháp lý rõ ràng đối với các trường hợp không được bồi thường về đất, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời hạn chế khiếu nại, tranh chấp phát sinh trong quá trình Nhà nước thu hồi đất.

Kết luận 

Bồi thường về đất, đặc biệt là bồi thường đối với đất ở, không chỉ nhằm bù đắp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi mà còn góp phần ổn định đời sống, bảo đảm an sinh xã hội cho người dân. Việc quy định rõ ràng các điều kiện được bồi thường về đất ở đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để các cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, bồi thường một cách minh bạch, công bằng và đúng pháp luật. Thực hiện tốt chính sách bồi thường về đất không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại mà còn góp phần củng cố niềm tin của người dân vào chính sách pháp luật đất đai, hướng tới sự phát triển bền vững và ổn định lâu dài của xã hội.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.