1. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất khi bị thu hồi ra sao ?

Thưa luật sư: Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại được hiểu như thế nào theo pháp luật đất đai ? Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào ?
Xin cám ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thu hồi đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định như sau:

1. Về khái niệm: Chi phí đầu tư vào đất còn lại được hiểu là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP), cụ thể:

- Chi phí san lấp mặt bằng;

- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

2. Về điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại: Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:

- Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Cụ thể hóa quy định này Khoản 1, 2 và 3 Điều 3

Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT), theo đó hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm các giấy tờ sau đây:

+ Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

+ Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;

+ Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

- Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

3. Về công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại: Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau: (Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

P = P1 + P2 + P3 + P4 x T2

T1

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại nêu trên được triển khai thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT

- Việc xác định giá trị các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải căn cứ vào đơn giá, định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;

- Đối với khoản chi phí đầu tư vào đất mà việc đầu tư thực hiện trong nhiều lần, nhiều năm thì khi xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được cộng dồn chi phí của tất cả các lần, các năm đó.

Thứ hai, đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại mục a nêu trên nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;

c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện tại mục a nêu trên nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;

d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;

đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất.

Bài viết được Luật gia, Luật sư của Công ty Luật Minh Khuê thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến, tuyên truyền kiến thức pháp luật trong cộng đồng, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai - nhà ở mà Công ty Luật TNHH Minh Khuê cung cấp, có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về thu hồi đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Cơ sở hiến định về thu hồi đất vì mục đích công cộng ở Việt Nam

Để phục vụ cho mục đích công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế -xã hội, thời gian qua, Nhà nước ta đã tiến hành thu hồi có đền bù một số tài sản của cá nhân, tổ chức, trong đó có đất đai. Việc thu hồi này dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Riêng đối với tài sản là đất đai, thì những nguyên tắc hiến định về sở hữu và quản lý tài sản thuộc sở hữu toàn dân tại Điều 17, Điều 18 của Hiến pháp năm cũ 1992 phải được nhắc tới. Tuy nhiên, nhìn từ góc độ kỹ thuật lập hiến và lập pháp, tác giả cho rằng, có một số vấn đề cần bàn thêm về các quy định này cũng như về việc giải thích, hướng dẫn và vận dụng trong thực tế nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả của công tác thu hồi đất vì mục đích công cộng[1].

1. Nguyên tắc hiến định cơ bản và các quy phạm hiến định chi tiết

Thông qua việc tìm hiểu các quy định trong Hiến pháp cũ năm 1992, ta nhận thấy các quy phạm trong Hiến pháp không hoàn toàn giống nhau. Một số quy phạm chứa đựng nguyên tắc; còn các quy phạm khác (quy phạm hiến định chi tiết) chỉ làm công việc quy định chi tiết các nguyên tắc đó để tạo điều kiện thuận lợi cho việc cụ thể hóa và áp dụng trong các ngành luật.

Quy phạm chứa đựng nguyên tắc (nguyên tắc hiến định cơ bản) là các quy phạm thể hiện bản chất chế độ và tạo cơ sở nền tảng để quy định chi tiết các điều khác. Các điều chứa đựng quy phạm nguyên tắc thường tập trung ở những điều đầu tiên của Hiến pháp, nhưng cũng có thể nằm rải rác trong toàn bộ nội dung Hiến pháp. Ví dụ, ở nước ta, trong Hiến pháp cũ năm 1992: nguyên tắc nhà nước của dân, do dân và vì dân, tất cả quyền lực nhà nước thuộc về nhân dân (Điều 2); nguyên tắc Đảng lãnh đạo và hoạt động trong khuôn khổ pháp luật (Điều 4); nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17, 18) v.v.. là các nguyên tắc cơ bản. Còn lại, nhiều điều lại quy định chi tiết các nguyên tắc cơ bản nên phải tuân thủ các điều có tính nguyên tắc.

Quan niệm trên thật ra đã quen thuộc với các nước tiên tiến trên thế giới, và như là một nguyên tắc, họ mặc nhiên thừa nhận các điều trong Hiến pháp không hoàn toàn “bình đẳng với nhau”. Đối với Việt Nam, việc nhìn nhận sự khác biệt trong các quy phạm hiến định này dẫn đến hai quy tắc suy luận dưới đây:

Các quy phạm hiến định chi tiết buộc phải tuân thủ các quy phạm hiến định nguyên tắc

Trong trường hợp vấn đề cần bàn cụ thể ở đây là thu hồi đất vì mục đích công cộng, thì một trong những nguyên tắc nền tảng được ghi nhận trong Hiến pháp cũ năm 1992 về sở hữu phải được quan tâm hàng đầu là: đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17, Điều 18). Trên cơ sở đó, tổ chức và cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất với tư cách là người sử dụng đất. Như vậy, ở nước ta, tổ chức và cá nhân không có quyền sở hữu đối với đất đai.

Bên cạnh đó, đoạn 2 Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 lại quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Khi đó, việc trưng mua, trưng dụng tài sản là đất đai cũng phải tuân thủ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý được nêu tại Điều 17, 18 của Hiến pháp cũ năm 1992. Tuy niên, nội hàm của Điều 23 chỉ bao hàm “tài sản của cá nhân, tổ chức”, thì như vậy, theo câu chữ, có thể hiểu phạm vi điều này không điều chỉnh đối với loại tài sản là đất đai.

Trong thực tế, việc trưng mua, trưng dụng không chỉ liên quan đến các động sản mà có cả bất độngsản, đặc biệt là đất đai (Xem Luật trưng mua, trưng dụng tài sản năm 2008). Vậy, việc trưng mua, trưng dụng đất đai vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia sẽ được áp dụng trên cơ sở nào? Thể thức trưng mua, trưng dụng đất có do luật định hay không? Nếu chỉ “nhìn” từ Hiến pháp năm 1992, tất cả các câu hỏi này đều chưa được trả lời rõ ràng. Bởi lẽ, nhìn tổng thể, Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 chưa bao phủ nội hàm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Điều 17 của Hiến pháp cũ năm 1992 quy định. Vì vậy, điều luật này chưa thực sự thống nhất với nguyên tắc chung được ghi nhận trong Hiến pháp cũ năm 1992 là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý. Việc không thống nhất nói trên cần được giải quyết.

Khi đặt ra ngoại lệ cho một nguyên tắc hiến định, quy phạm hiến định phải định rõ điều kiện, trường hợp và phạm vi áp dụng một cách nghiêm ngặt

Thật ra, đoạn 2 Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 được xem là điều quy định chi tiết, đặt ra một trường hợp ngoại lệ đối với tài sản của cá nhân, tổ chức. Có thể hiểu rằng: tài sản của cá nhân, tổ chức được bảo vệ bởi nhà nước, không bị quốc hữu hóa (đoạn 1, Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992). Tuy nhiên, khi nhà nước trưng dụng, trưng mua các tài sản đó vì mục đích, quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia, thì các đoạn còn lại của Điều 23 được đưa ra áp dụng. Và bởi vì, đoạn 2 Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 đặt ra ngoại lệ của nguyên tắc nên nó được “siết chặt” bằng các điều kiện áp dụng:

1. Trưng mua, trưng dụng chỉ được thực hiện trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia;

2. Trưng mua, trưng dụng chỉ có thể được thực hiện bởi nhà nước, thông qua các cơ quan, cán bộ nhà nước được nhà nước giao quyền;

3. Trưng mua, trưng dụng có bồi thường;

4. Việc bồi thường được thực hiện theo thời giá;

5. Thể thức của việc trưng mua, trưng dụng do luật định.

Vì vậy, nếu việc trưng mua, trưng dụng tài sản theo các đoạn 2 Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 bao hàm cả trưng mua, trưng dụng tài sản là đất đai thì cần tuân thủ nguyên tắc về sở hữu đất đai được quy định tại Điều 17, 18 của Hiến pháp cũ năm 1992 và phải thống nhất về câu chữ trong vấn đề chủ sở hữu và người sử dụng đối với tài sản là đất đai. Vấn đề có thể được giải quyết thông qua công tác giải thích pháp luật. Trong chừng mực nào đó, nội hàm cụm từ “tài sản của cá nhân hoặc tổ chức” tại Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 có thể được mở rộng bao hàm cả cách hiểu quyền về tài sản, trong đó có quyền sử dụng tài sản hợp pháp được nhà nước giao – quyền sử dụng đất. Còn ngược lại, nếu việc trưng mua, trưng dụng tài sản của cá nhân, tổ chức không bao hàm tài sản là đất thì phải nêu rõ ràng trong Hiến pháp, bởi nó liên quan trực tiếp đến các quyền cơ bản của công dân, trong đó có quyền vềtài sản.

2. Nguyên tắc hiến định và nguyên tắc pháp định

Theo quy định của pháp luật thì Hiến pháp là văn bản có tính tối thượng Trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Tính tối thượng trong trường hợp này có thể được hiểu như sau:

Hiến pháp có thể chỉ thị thẩm quyền giải thích một chế định pháp luật và hình thức để thực hiện công việc giải thích đó

Khác với các Hiến pháp trước đây, Hiến pháp cũ năm 1992 quy định: “thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” (Điều 23). Bằng tính tối thượng của mình, Hiến pháp “chỉ thị” thẩm quyền giải thích một chế định cho Quốc hội, chứ không phải là Chính phủ hay Tòa án nhân dân tối cao và các cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật khác, bằng hình thức thể hiện duy nhất là luật (đạo luật).

Hiến pháp phải được tuân thủ nghiêm ngặt

Khi Hiến pháp ghi nhận một quyền của công dân, các đạo luật không được phép quy định “trái ngược” hoặc hạn chế quyền hiến định đó. Ví dụ, từ Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam đã khẳng định “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” (Điều 12 của Hiến pháp cũ năm 1946). Tuy nhiên, do đặc thù của nhà nước xã hội chủ nghĩa, đất đai được xác định là thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19 của Hiến pháp cũ năm 1980, Điều 17 của Hiến pháp cũ năm 1992). Có thể nói, quyền sở hữu tài sản (ngoại trừ đất đai và một số tài sản quốc gia khác) là quyền hiến định; quyền sử dụng đất (đối với chủ thể được Nhà nước giao đất) cũng là quyền hiến định được quy định tại Điều 18 của Hiến pháp cũ năm 1992.

Theo nguyên tắc về tính tối thượng của Hiến pháp trong hệ thống pháp luật, để hạn chế một quyền hiến định, chỉ có Hiến pháp mới đủ tư cách làm việc này. Nếu quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hợp pháp là quyền hiến định, thì việc thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật (mà trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia) chỉ có thể được thực hiện khi Hiến pháp cho phép. Ngoài Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 quy định về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia (xem thêm Luật trưng mua, trưng dụng tài sản năm 2008), ta không thấy có một quy định nào trong Hiến pháp cũ năm 1992 đề cập đến thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế – còn gọi là đền bù và giải phóng mặt bằng (Khoản 1, Điều 38 Luật Đất đai cũ năm 2003). Có thể nói, theo Hiến pháp cũ năm 1992, cơ sở thu hồi đất – hạn chế một loại quyền hiến định của công dân – là chưa rõ ràng, chưa vững chắc và chưa được xác định đúng với tầm vóc của một quyền hiến định. Điều này dẫn đến những hạn chế nhất định trong công tác giải thích, hướng dẫn pháp luật.

Với tư cách là đạo luật quản lý nhà nước về đất đai, Luật Đất đai cũ năm 2003 có quy định phạm vi, điều kiện áp dụng, nguyên tắc bồi thường … khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế (Mục 4, chương II, Luật đất đai cũ năm 2003). Tuy nhiên, để thực hiện được luật này lại cần có các Nghị định hướng dẫn thi hành của Chính phủ, như: Nghị định 197/2004/CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Rõ ràng, tổng hợp các quy định này chưa thể xem là thể thức về thu hồi đất hoàn chỉnh, có hệ thống; nếu có, đó chỉ là những cách làm để giải quyết việc thu hồi đất cho hiện tại và cách tính giá đền bù cho các thiệt hại xảy ra. Điều này cho thấy, khi cơ sở hiến định chưa vững chắc, việc giải thích và quy định chi tiết thi hành sẽ phát sinh nhiều vấn đề nan giải, gây ra những hạn chế nhất định trong việc áp dụng, thực thi các nguyên tắc hiến định. Cụ thể, cách hiểu về thu hồi đất trong giải tỏa, đền bù có những “mức” khác nhau trong quá trình và lịch sử áp dụng.

Khi có Luật Đất đai cũ năm 1993 đến năm 1998, các quy định về thu hồi đất được hướng dẫn trong Luật Đất đai và Nghị định 90-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định 90-CP khẳng định tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có trên đất (Điều 1). Tuy nhiên trên thực tế, việc đền bù khi thu hồi đất chưa được thực hiện đồng bộ, có sự áp dụng khác nhau ở các tỉnh, thành và chủ yếu là hoán đổi đất khi thu hồi.

Từ khi có Nghị định 22/1998 ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các nguyên tắc của Hiến pháp cũ năm 1992 và Luật Đất đai cũ năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998) mới được chi tiết hóa trong việc thi hành. Tuy nhiên, vấn đề xác định giá trị bất động sản để đền bù và giá cả của quyền sử dụng đất vẫn còn chưa thống nhất trên thực tế.

Hiện nay, với sự ra đời của Luật Đất đai cũ năm 2003 và Nghị định 197/ 2004, các vấn đề về thị trường bất động sản, giá trị của quyền sử dụng đất mới được nhìn nhận tương đối ổn định, cũng như việc bắt đầu phân định rõ việc thu hồi đất cho mục đích công (lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia; ngoài ra có thêm lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế – phạm vi mục đích công ở đây là rất rộng, mở rộng hơn so với quy định của Hiến pháp cũ năm 1992) và mục đích kinh doanh thuần túy. Tuy nhiên, do chưa có thể thức về thu hồi đất rõ ràng, rành mạch nên cách thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống nhất tại các tỉnh, thành. ở một số nơi, chính sách đền bù, giải tỏa được thiết lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân. Tuy nhiên, ở nhiều nơi khác, thủ tục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt hại chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “giậm chân tại chỗ” vì không “giải quyết rốt ráo được vấn đề giải phóng mặt bằng” còn phổ biến, quy hoạch treo còn nhiều.

Nhìn chung, cho đến hiện nay, tất cả các vấn đề thực tế xung quanh giải tỏa, đền bù vẫn còn bất cập, khiếu nại tăng cao. Ví dụ, trong 9 tháng năm 2007, đã có 13.337 đơn gửi đến các cơ quan có thẩm quyền tại TP. Hồ Chí Minh để khiếu nại, tập trung chủ yếu trong lĩnh vực đền bù, giải tỏa[2]. Tình trạng “rò rỉ” quy hoạch vẫn còn, việc không minh bạch trong thủ tục vẫn tiếp diễn dẫn đến có sự không công bằng cho một số hộ dân trong giải tỏa, đền bù.

Tất cả những điều này có thể giải thích bằng nhiều nguyên nhân, song có một nguyên nhân cơ bản nhất là cơ sở hiến định về thu hồi và đền bù thiệt hại đối với đất chưa rõ ràng; thể thức về thu hồi đất chưa được hiến định hóa thống nhất và quy định có hệ thống. Kết quả là quyền hiến định của người sử dụng đất hợp pháp vẫn chưa được trao trọn vẹn đến tay người dân.

Từ góc nhìn đó cho thấy, thực tế Việt Nam khác hẳn với nhiều nước phát triển trên thế giới. ở các nước này, các quyền hiến định được xác định rành mạch và chỉ có Hiến pháp mới đủ tư cách hạn chế các quyền đó. Nếu Hiến pháp không cho phép, các đạo luật không được quyền hạn chế quyền hiến định, vì như vậy là vi phạm nguyên tắc tối thượng của Hiến pháp.

Như vậy, thông qua việc đối chiếu một số điều của Hiến pháp cũ năm 1992 và các văn bản luật, liên quan đến cơ sở hiến định và pháp định của chế định chuyển tài sản, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của các cá nhân, tổ chức thành sở hữu nhà nước hoặc giao về cho nhà nước quản lý sử dụng trong một thời gian nhất định trong trường hợp vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia (chứ không phải do vi phạm pháp luật), theo chúng tôi, nên chăng xem xét lại cách quy định Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân được quy định tại Điều 17 của Hiến pháp cũ năm 1992. Hoặc nếu không, giải thích nội hàm Điều 23 của Hiến pháp cũ năm 1992 đối với “tài sảncủa các cá nhân, tổ chức” theo hướng mở rộng cả về quyền tài sản hay “hiến định hóa” quyền của người sử dụng đất hợp pháp. Mặt khác, khi xem quyền sử dụng đất hợp pháp là quyền hiến định thì việc thu hồi quyền này vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia trong quy hoạch xây dựng cũng nên được xem là vấn đề hiến định với thể thức được khẳng định rõ ràng, mục đích thu hồi minh bạch được nêu trong Hiến pháp. Cần có một điều luật để ghi nhận quyền hiến định này ngay chính trong Hiến pháp, phù hợp với Điều 17, Điều 18 của Hiến pháp cũ năm 1992.

Trong điều kiện nền kinh tế hội nhập, khái niệm “người sử dụng đất” đã và đang không ngừng mở rộng và thay đổi. Sẽ không còn xa lạ khi một người nước ngoài, Việt kiều có quyền sử dụng đất tương tự như công dân Việt Nam. Điều này phù hợp với xu thế phát triển và khuyến khích đầu tư để phát triển nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, nếu cơ sở hiến định về bảo đảm quyền sử dụng đất chưa rõ ràng, các quyền để thực thi các nguyên tắc này, thể thức thu hồi đất từ người sử dụng hợp pháp chưa được thể chế trong Hiến pháp theo một thể thức thống nhất, chặt chẽ, thì điều này sẽ là rào cản cho quá trình hội nhập kinh tế và kêu gọi đầu tư. Không có bất kỳ nhà đầu tư nào có thể an tâm nhận chuyển quyền sử dụng đất ở một nơi mà khế ước giữa chủ đất (nhà nước) và người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức) chưa rõ ràng, các quyền hiến định về sử dụng và thu hồi đất chưa được hoàn toàn ghi nhận và bảo đảm trong Hiến pháp.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất mà chưa có giấy chứng nhận ?

Chào luật sư, em xin hỏi luật sư nội dung như sau : Gia đình em hiện có 3 Hộ gia đình cùng chung sống trên một thửa đất, từ năm 1977 đến nay đã được 40 năm. Vào tháng 4 năm 2002, gia đình đã tiến hành kê khai, đăng ký đất đai, được UBND phường xác nhận là đã có nhà của bệnh viện hóa giá, ở ổn định liên tục từ đó cho đến nay, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch khu dân cư, đồng thời công khai danh sách các trường đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, với thửa đất số : 102 tờ bản đồ số : 29 ; diện tích : 1240 m2 ; mục đích sử dụng : đất ở . Kèm theo các giấy tờ sau :
- Biên bản xác định ranh giới thửa đất .
- Hồ sơ kĩ thuật thửa đất .
- Biên lai đóng thuế nhà đất từ năm 1993 đến nay ( 1240 m2 đều đóng thuế đất ở ). Giấy tờ địa chính trên do UBND thành phố xác định năm 2002, loại đất : T ( thổ cư ).
Trong thời gian trên gia đình có làm đơn xin cấp GCNQSDĐ, nhưng nhiều lần đi hỏi làm đều được trả lời là đang nằm trong vùng quy hoạch chưa cấp được ( thời điểm đó chưa có QĐ thu hồi đất ).Năm 2013 gia đình em bị thu hồi 200 m2 đất ở thuộc dự án làm đường của thành phố Đông Hà - Quảng Trị, đến năm 2016 tiếp tục có dự án khác thu hồi toàn bộ diện tích đất còn lại của gia đình (1042 m2 ) em để xây khu tái định cư, nhưng lại áp giá 1042 m2 đó là đất vườn và không cấp tái định cư với lý do hạn mức công nhận đất ở là 200 m2.
Như vậy có hợp lý hay không ạ ??? em nên căn cứ vào đâu để đảm bảo quyền lợi ạ ?
Xin Luật sư tư vấn giúp, em xin cảm ơn .

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất ra sao ? Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo dữ liệu bạn đưa ra chúng tôi có thể xác định gia đình bạn đang có nhu cầu muốn được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, trong trường hợp này chúng tôi sẽ hỗ trợ cho bạn như sau:

Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."

Do đó, việc bồi thường khi thu hồi đất sẽ dựa trên loại đất thu hồi. Loại đất theo những giấy tờ hiện có của gia đình bạn được xác định là đất ở tuy nhiên cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại bồi thường theo giá đất vườn, việc bồi thường này đúng hay sai phải căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, việc xác định loại đất phải căn cứ vào giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất, ... tuy nhiên theo dữ liệu bạn đưa ra chúng tôi không thấy bạn có đề cập về những loại giấy tờ trên do đó việc xác định loại đất sẽ phải căn cứ theo Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 3. Xác định loại đất

Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

4. Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

5. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Sau khi xác định được loại đất thì việc bồi thường đất sẽ dựa trên loại đất mà gia đình bạn đang sử dụng. Do vậy, gia đình bạn có thể xác nhận được cơ quan nhà nước đã bồi thường cho bạn là đúng hay sai.

Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này."

Dữ liệu bạn đưa ra có nói gia đình bạn sử dụng mảnh đất từ năm 1977, tuy nhiên lại không nói rõ toàn bộ mảnh đất đã có nhà ở hay chưa do đó gia đình bạn có thể dựa vào quy định pháp luật trên để xác định cơ quan có thẩm quyền nhà nước áp giá 1042 m2 đó là đất vườn và không cấp tái định cư với lý do hạn mức công nhận đất ở là 200 m2 là đúng hay sai.

Nếu toàn bộ mảnh đất của gia đình bạn đang sử dụng đã có nhà ở trên đất rồi thì cơ quan nhà nước phải công nhận toàn bộ thửa đất là đất ở, do đó khi mảnh đất của gia đình bạn bị thu hồi sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Nếu cơ quan có thẩm quyền của nhà nước làm sai, gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại để được giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Tư vấn về thỏa thuận bồi thường khi có thông báo thu hồi đất ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin được giải đáp như sau: Hiện nay gia đình tôi nhận được thông báo thu hồi đất nông nghiệp của UBND phường. UBND quận, ban GPMB quận cho rằng mảnh đất của gia đình tôi thuộc diện thu hồi đất không thuộc diện thỏa thuận. Trong khi chủ đầu tư dự án xây trường tư thục là công ty cổ phần hình thành từ cổ đông tư nhân, không hình thành từ vốn ngân sách,đầu tư với mục đích kinh doanh.
Vậy xin hỏi luật sư gia đình tôi có được thỏa thuận với chủ đầu tư không. nếu được thỏa thuận tôi phải làm những đơn gì?
Xin trân trọng cảm ơn và chờ hồi đáp!

Tư vấn về thỏa thuận bồi thường khi có thông báo thu hồi đất?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 2 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định về lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

"a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất."

Theo quy định trên thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lấy ý kiến của người dân trong khu vực có đất thu hồi. Điều đó đồng nghĩa với việc mọi người dân trong khu vực có đất thu hồi đều có quyền được đưa ra ý kiến, thỏa thuận về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Như vậy, việc UBND quận, ban giải phóng mặt bằng quận cho rằng mảnh đất của gia đình bạn trong khu vực thu hồi không thuộc diện thỏa thuận là không đúng với quy định của định của pháp luật. Trong trường hợp này, bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND quận để được giải quyết một cách thích đáng nhất.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài luật sư tư vấn trực tuyến 1900.6162 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Bồi thường khi di dời địa điểm kinh doanh?

5. Thu hồi, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đai ?

Xin chào luật Minh Khuê, tôi có vấn đề cần luật sư giải đáp như sau: Tại địa phương tôi có khoảng 54 hộ dân trước đây xây dựng nhà ở, canh tác quản lý sử dụng đất trên đất của nông trường cao su của công ty của nhà nước A (nay là công ty cổ phần B). Các hộ này chưa được cấp giấy CN.QSD đất, việc quản lý của địa phương là đất của công ty nhà nước A theo bản đồ vị trí khu đất từ năm 1992 cho đến nay (thời điểm trước khi thành lập bản đồ 1996).
Khi lập bản đồ các hộ nay đều có số thửa cụ thể, nhưng không được xem xét cấp giấy, lý do là đất của nông trường,. Các hộ này cũng đều biết đất trên là của nông trường. Hiện nay các hộ này nằm trong quy hoạch phải giải tỏa thực hiện dự án KDC. Cho em hỏi, các hộ trên có được bồi thường, hỗ trợ về tài sản vật chất kiến trúc hay không?, có được xem xét bố trí tái định cư hay không?. Căn cứ vào điều khoản nào để thực hiện. em trân trọng cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc cho chúng tôi.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 88 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại."

Chủ sở hữu tài sản hợp pháp ở đây có nghĩa là bạn là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà mà bạn đã xây dựng. Vì mảnh đất là thuộc quyền sở hữu của Công ty nhà nước, nên bạn và 54 họ dân khác không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp này. Tuy nhiên vẫn được cấp giấy chứng nhận nhà ở. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận nhà ở Khoản 1 Điều 31 Nghị địnH 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó."

Nếu bạn chứng minh được ngôi nhà mình xây trên đất là có căn cứ theo các điều kiện ở trên thì bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận tài sản trên đất. Khi đó, khi nhà nước thu hồi đất, bạn và 54 hộ dân khác sẽ được bồi thường thiệt hại về nhà, tài sản trên đất.

Điều 89 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành."

Như vậy, nếu chứng minh được việc xây dựng nhà ở là có căn cứ hợp pháp thì khi nhà nước thu hồi đất, thì các hộ gia đình sẽ được bồi thường bằng giá trị xây mới cả nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?