Trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các dự án quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là điều tất yếu. Tuy nhiên, thu hồi đất không chỉ đơn thuần là việc chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân mà còn kéo theo những tác động trực tiếp đến đời sống, sản xuất và sinh kế của họ. Trên thực tế, nhiều người sử dụng đất đã đầu tư không ít công sức, tiền của để cải tạo, nâng cao giá trị sử dụng của đất trong suốt quá trình canh tác, sản xuất. Chính vì vậy, quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại ra đời nhằm bảo đảm sự công bằng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời thể hiện nguyên tắc tôn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân khi đất đai bị thu hồi.
1. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là gì?
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là một khái niệm pháp lý quan trọng, được quy định trong Luật Đất đai 2024 nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Chi phí đầu tư vào đất còn lại là khoản chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã bỏ ra để đầu tư trực tiếp trên thửa đất, phù hợp với mục đích sử dụng đất đã đăng ký hoặc được phép sử dụng, nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất vẫn chưa được thu hồi hoặc chưa được bù đắp.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại có thể bao gồm nhiều khoản khác nhau, từ các khoản chi để cải tạo, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình phụ trợ, đến việc trồng cây lâu năm hoặc thực hiện các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ sản xuất, kinh doanh hoặc sinh hoạt trên đất. Điểm mấu chốt là các khoản chi này phải được thực hiện hợp pháp, đúng mục đích sử dụng đất, và chưa được hoàn vốn hoặc khai thác lợi ích trước khi Nhà nước thu hồi. Điều này đảm bảo rằng người sử dụng đất không bị thiệt hại tài chính do việc thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng hoặc phát triển kinh tế - xã hội.
Việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại được coi là biểu hiện của nguyên tắc công bằng và nhân văn trong quản lý đất đai. Nó vừa ghi nhận giá trị thực tế mà người sử dụng đất đã đầu tư, vừa khuyến khích người dân và tổ chức sử dụng đất một cách hiệu quả, đầu tư đúng mục đích và có kế hoạch lâu dài. Ngoài ra, cơ chế này cũng tạo điều kiện để Nhà nước quản lý đất đai một cách minh bạch, bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ lợi ích quốc gia và cộng đồng mà không gây thiệt hại không đáng có cho người dân và tổ chức đã đầu tư hợp pháp vào đất.
Tóm lại, chi phí đầu tư vào đất còn lại không chỉ là một khoản chi phí tài chính mà còn là quyền lợi hợp pháp được Nhà nước công nhận và bảo vệ trong quá trình thu hồi đất, đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích công và quyền lợi của người sử dụng đất.
2. Khi nào được bồi thường chi phí đầu tư vào đất?
Theo khoản 1 điều 107 Luật đất đai 2024 các trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất quy định tại Điều 96 của Luật này
Quy định này nhằm phân biệt rõ những trường hợp đất được giao miễn phí và những trường hợp được bảo vệ quyền lợi bồi thường khi bị thu hồi. Cụ thể, đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được bồi thường theo Điều 96, người sử dụng đất vẫn được nhận bồi thường hợp lý khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân trong các quyết định thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng hoặc phát triển kinh tế – xã hội.
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất
Quy định này thể hiện sự linh hoạt trong chính sách đất đai, cho phép hỗ trợ các tổ chức trong một số hoàn cảnh nhất định, đồng thời vẫn duy trì cơ sở pháp lý cho việc quản lý, sử dụng đất. Việc miễn tiền sử dụng đất không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ của tổ chức đối với đất, nhưng giúp giảm gánh nặng tài chính, đồng thời khuyến khích tổ chức sử dụng đất đúng mục đích, phục vụ lợi ích chung hoặc các dự án được Nhà nước ưu tiên.
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này
Quy định này, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt nêu tại khoản 2 Điều 99 của Luật Đất đai 2024, nhằm hỗ trợ người thuê đất, giảm bớt gánh nặng tài chính, đồng thời khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích. Mặc dù được miễn tiền thuê, quyền và nghĩa vụ của người thuê đất vẫn được duy trì theo hợp đồng thuê và quy định pháp luật, đảm bảo tính minh bạch, quản lý đất đai và thúc đẩy các dự án phát triển kinh tế – xã hội theo chủ trương của Nhà nước.
- Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê
Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích và do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê là loại đất được Nhà nước quản lý nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng, như xây dựng các công trình công cộng, bảo vệ môi trường, hoặc phục vụ các dự án nông nghiệp tập thể. Việc cho thuê loại đất này được thực hiện theo quyết định của UBND cấp xã, vừa đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp của người thuê vừa giữ nguyên mục đích công ích của đất. Quy định này giúp tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất nông nghiệp, bảo đảm lợi ích chung của cộng đồng và khuyến khích khai thác đất hiệu quả, đúng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội địa phương.
- Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối là loại đất mà Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức theo hình thức khoán, nhằm đảm bảo khai thác và sử dụng đất hiệu quả theo mục đích sản xuất. Việc giao khoán này giúp người sử dụng đất có trách nhiệm trực tiếp trong việc canh tác, quản lý và bảo vệ đất, đồng thời tạo điều kiện ổn định lâu dài cho hoạt động sản xuất, tăng năng suất và giá trị kinh tế của đất. Quy định này vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người nhận khoán, vừa phục vụ mục tiêu phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và sản xuất muối, phù hợp với chính sách quản lý và phát triển bền vững đất đai của Nhà nước.
- Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này
Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật Đất đai là phần đất vượt quá giới hạn tối đa mà pháp luật cho phép một hộ gia đình, cá nhân được sử dụng hợp pháp. Phần đất vượt hạn mức này thường không được hưởng các quyền lợi như bồi thường khi Nhà nước thu hồi, trừ những trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định. Quy định về hạn mức nhằm phân bổ đất nông nghiệp một cách công bằng, hợp lý giữa các hộ gia đình, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tránh tình trạng tích tụ đất lớn trong tay một số đối tượng, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho nhóm người sử dụng đất chính đáng trong khuôn khổ pháp luật.
Như vậy, các quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại đã xác định rõ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và duy trì sự công bằng trong phân bổ và khai thác đất đai.
3. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm các khoản chi phí nào?
Theo khoản 2 điều 107 Luật đất đai 2024 thì Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản phí sau đây:
Thứ nhất, chi phí san lấp mặt bằng. Đây là khoản chi phí mà người sử dụng đất đã bỏ ra để làm phẳng, nâng cao hoặc hạ thấp cao độ bề mặt đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Việc san lấp mặt bằng góp phần cải thiện điều kiện tự nhiên của thửa đất, giúp đất có thể đưa vào khai thác, xây dựng hoặc sản xuất một cách hiệu quả, an toàn và phù hợp với quy hoạch.
Thứ hai, chi phí cải tạo đất làm tăng độ màu mỡ, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Khoản chi phí này phản ánh công sức và nguồn lực đầu tư của người sử dụng đất nhằm nâng cao chất lượng đất nông nghiệp. Thông qua các biện pháp cải tạo như bón vôi, bón phân, cải tạo thủy lợi, chống xói mòn và xâm thực, đất được cải thiện về mặt sinh học và hóa học, từ đó nâng cao năng suất cây trồng, hiệu quả sản xuất và khả năng sử dụng đất bền vững lâu dài.
Thứ ba, chi phí gia cố khả năng chịu lực, chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh. Đây là khoản chi phí phát sinh khi người sử dụng đất thực hiện các biện pháp kỹ thuật nhằm tăng độ ổn định và khả năng chịu tải của nền đất. Việc gia cố nền móng giúp đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng, máy móc và hoạt động sản xuất, kinh doanh, đồng thời hạn chế các rủi ro về sụt lún, rung chấn, góp phần bảo vệ tài sản và duy trì hiệu quả đầu tư.
Thứ tư, kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa được khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Khoản chi phí này thể hiện trách nhiệm tài chính mà người sử dụng đất đã thực hiện thay cho Nhà nước trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đây là chi phí hợp pháp, phát sinh trên cơ sở phương án được phê duyệt, và phần chưa được khấu trừ vẫn được coi là giá trị đầu tư thực tế vào đất.
Thứ năm, các chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. Ngoài các khoản chi phí nêu trên, người sử dụng đất còn có thể phát sinh các chi phí hợp lý khác như chi phí khảo sát, đo đạc, cải tạo hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất. Các khoản chi phí này, nếu phục vụ trực tiếp cho mục đích sử dụng đất hợp pháp, đều được xem là một phần giá trị đầu tư vào đất.
4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính như thế nào?
Căn cứ khoản 4 Điều 17 Nghị định 88/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 2 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định Chi phí đầu tư vào đất còn lại trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Nghị định này được xác định như sau:
P = (P1 + P2 + P3 + P4) / T1 X T2
Trong đó:
- P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
- P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp
- P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;
- P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
Các chi phí P1, P2, P3 và P4 nêu trên phải quy đổi phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- T1: Thời hạn sử dụng đất;
- T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất
Như vậy, chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định trên cơ sở tổng các khoản chi phí hợp pháp đã đầu tư vào đất, sau khi được quy đổi theo giá thị trường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, và được phân bổ tương ứng với thời hạn sử dụng đất cũng như thời hạn sử dụng đất còn lại, bảo đảm phản ánh đúng giá trị đầu tư chưa thu hồi của người sử dụng đất.
Kết luận
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại không chỉ mang ý nghĩa bù đắp thiệt hại về mặt kinh tế mà còn là sự ghi nhận những giá trị lao động, đầu tư hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Việc áp dụng đúng và đầy đủ các quy định về bồi thường giúp hạn chế tranh chấp, khiếu nại, tạo sự đồng thuận trong nhân dân và góp phần bảo đảm tiến độ, hiệu quả của các dự án thu hồi đất. Qua đó, chính sách này đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định đời sống người dân, củng cố niềm tin vào pháp luật và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững, công bằng trong quản lý và sử dụng đất đai.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi để quý kháh tham khảo. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
