Bảng giá đất cũ theo Luật Đất đai 2013 áp dụng đến bao giờ?

1. Bảng giá đất cũ theo Luật Đất đai 2013

Bảng giá đất cũ là một tài liệu pháp lý quan trọng, được xây dựng và công bố theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (đã hết hiệu lực). Nó bao gồm danh sách và mức giá cụ thể cho các loại đất tại từng khu vực, được phân loại theo các mục đích sử dụng đất như đất ở, đất nông nghiệp, đất công nghiệp, và các loại đất khác. Bảng giá này được xây dựng dựa trên các yếu tố như giá trị thị trường hiện tại, tình hình kinh tế, chính sách phát triển đô thị, và các yếu tố địa phương khác. Quá trình xây dựng bảng giá đất cũ bao gồm việc thu thập dữ liệu về giao dịch đất đai, khảo sát thực địa, và tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và quy hoạch.

Bảng giá đất cũ đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá đất đai trong một khoảng thời gian nhất định, đóng góp vào việc quản lý và điều hành lĩnh vực đất đai một cách hiệu quả. Vai trò của nó bao gồm:

+ Bảng giá đất cũ cung cấp cơ sở pháp lý cho việc định giá đất trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cấp quyền sử dụng đất. Nó đảm bảo rằng giá đất được áp dụng đồng bộ và công bằng, giúp giảm thiểu sự phân biệt và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

+ Bảng giá đất cũ giúp các cơ quan nhà nước quản lý và điều chỉnh giá trị đất đai theo đúng quy định, từ đó hỗ trợ quy hoạch và phát triển đô thị một cách hợp lý. Nó giúp các cơ quan chức năng kiểm soát việc sử dụng đất và thuế đất một cách chính xác, từ đó đảm bảo sự phát triển bền vững của khu vực.

+ Việc công bố bảng giá đất cũ cung cấp thông tin quan trọng cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp, và cá nhân trong việc lập kế hoạch và quyết định đầu tư. Nó giúp các bên liên quan dự đoán giá trị tài sản của mình và lập kế hoạch phát triển dự án một cách hiệu quả.

+ Dựa trên bảng giá đất cũ, các cơ quan nhà nước có thể điều chỉnh và xây dựng chính sách liên quan đến đất đai, như chính sách thuế, bồi thường, và giải phóng mặt bằng, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển và bảo vệ quyền lợi của người dân.

2. Quy định về thời hạn áp dụng bảng giá đất cũ

Theo Công văn 8288/BTC-QLCS năm 2024, việc áp dụng bảng giá đất sẽ tiếp tục theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025. Điều này có nghĩa là bảng giá đất hiện hành sẽ vẫn giữ nguyên hiệu lực và được sử dụng trong suốt thời gian này, tạo ra sự ổn định cần thiết cho các hoạt động liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết để phản ánh sự thay đổi trong thực tế giá đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh có quyền quyết định việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024. Quá trình điều chỉnh bảng giá đất sẽ được thực hiện theo một trình tự cụ thể như sau:

​- Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ lựa chọn một tổ chức đủ điều kiện để thực hiện định giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 13 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các hoạt động định giá, đảm bảo sự chính xác và phù hợp với thực tế.

​- Tổ chức được lựa chọn sẽ tiến hành điều chỉnh bảng giá đất dựa trên các quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Quá trình này bao gồm việc thu thập dữ liệu, phân tích và cập nhật giá đất sao cho phù hợp với tình hình hiện tại.

​- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình đề xuất việc ban hành bảng giá đất mới. Trong quá trình này, Sở sẽ tổ chức lấy ý kiến từ các cơ quan, tổ chức, và cá nhân có liên quan về hồ sơ dự thảo bảng giá đất. Sau khi thu thập ý kiến, Sở sẽ tiếp thu, giải trình, và hoàn thiện Tờ trình, cũng như dự thảo bảng giá đất và báo cáo thuyết minh liên quan.

​- Dự thảo bảng giá đất sẽ được trình lên Hội đồng thẩm định bảng giá đất để xem xét và thẩm định. Hội đồng sẽ thực hiện việc thẩm định và gửi văn bản kết quả thẩm định về Sở Tài nguyên và Môi trường.

​- Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp thu ý kiến thẩm định, thực hiện các chỉnh sửa cần thiết, và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất. Sau đó, Sở sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định việc điều chỉnh bảng giá đất. Thành phần hồ sơ để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.

3. Lý do tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ

- Đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản

Việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ mang lại sự ổn định cần thiết cho thị trường bất động sản, góp phần giữ vững sự cân bằng trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Khi bảng giá đất được duy trì ổn định, nó giúp giảm thiểu sự biến động giá đất đột ngột và không mong muốn. Điều này đặc biệt quan trọng trong một thị trường bất động sản nơi sự thay đổi giá có thể ảnh hưởng sâu rộng đến các quyết định đầu tư, mua bán và phát triển dự án.

Sự ổn định của bảng giá đất giúp các nhà đầu tư và người tiêu dùng dự đoán chính xác hơn về chi phí và giá trị của bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro và tăng cường sự tự tin trong các giao dịch. Đồng thời, việc giữ nguyên bảng giá đất cũ giúp duy trì sự công bằng và tránh hiện tượng đầu cơ giá đất, điều này có thể dẫn đến giá đất tăng vọt không kiểm soát được.

- Thuận tiện cho quản lý nhà nước

Tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ cũng mang lại sự thuận tiện đáng kể cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát và điều phối thị trường đất đai. Khi bảng giá đất được giữ nguyên, các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng hơn trong việc giám sát và quản lý các hoạt động liên quan đến đất đai, bao gồm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế, và giải quyết các tranh chấp.

Việc duy trì bảng giá đất hiện tại giúp giảm bớt công việc phức tạp và chi phí liên quan đến việc cập nhật, điều chỉnh và công bố bảng giá mới. Các cơ quan chức năng có thể tiếp tục sử dụng các hệ thống quản lý hiện tại mà không phải thực hiện các cải cách lớn về cơ sở dữ liệu giá đất, từ đó tiết kiệm nguồn lực và thời gian.

Hơn nữa, trong bối cảnh thực tế có thể phát sinh nhiều yếu tố tác động đến giá đất như biến động kinh tế, chính trị, và các chính sách điều chỉnh, việc tiếp tục áp dụng bảng giá cũ giúp duy trì sự đồng nhất và dễ dự đoán trong quản lý đất đai. Điều này không chỉ giúp tạo ra sự tin tưởng trong cộng đồng doanh nghiệp và người dân mà còn hỗ trợ các chiến lược phát triển dài hạn của địa phương.

4. Những vấn đề liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất cũ

- Sự chệnh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất theo quy định

Một trong những vấn đề nổi bật khi tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ là sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất được ghi nhận trong bảng giá. Trong khi bảng giá đất được xây dựng dựa trên các tiêu chí và dữ liệu tại thời điểm lập bảng, giá đất thực tế trên thị trường thường biến động mạnh mẽ và có thể thay đổi theo từng giai đoạn.

Các yếu tố như nhu cầu thị trường, tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng, và các chính sách địa phương có thể làm cho giá đất thực tế cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể so với giá đất theo bảng. Sự chênh lệch này có thể dẫn đến những khó khăn trong việc định giá chính xác và ảnh hưởng đến các quyết định liên quan đến mua bán và đầu tư bất động sản.

- Ảnh hưởng đến các giao dịch mua bán và chuyển nhượng

Việc áp dụng bảng giá đất cũ có thể có tác động sâu rộng đến các giao dịch liên quan đến đất đai. Trong trường hợp giá đất thực tế vượt quá giá đất theo bảng, các giao dịch mua bán và chuyển nhượng có thể gặp phải các vấn đề về định giá, gây khó khăn cho các bên tham gia trong việc đạt được sự thỏa thuận hợp lý. Điều này có thể dẫn đến tình trạng giá trị thực tế của bất động sản không được phản ánh chính xác, ảnh hưởng đến lợi ích của cả người bán và người mua.

Ngược lại, khi giá đất thực tế thấp hơn giá theo bảng, điều này có thể dẫn đến tình trạng gia tăng chi phí cho các giao dịch và làm giảm khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản địa phương. Các nhà đầu tư và người mua có thể cảm thấy bị thiệt thòi khi giá đất thực tế không tương xứng với giá trị ghi nhận trong bảng giá, từ đó có thể dẫn đến sự mất niềm tin và giảm thiểu các hoạt động đầu tư và giao dịch.

- Yêu cầu điều chỉnh bảng giá đất

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất theo bảng, cũng như để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong các giao dịch, việc điều chỉnh bảng giá đất là một yêu cầu cần thiết trong một số trường hợp.

Các cơ quan chức năng cần xem xét và đánh giá tình hình thị trường định kỳ, đồng thời áp dụng các tiêu chí và dữ liệu cập nhật để điều chỉnh bảng giá đất sao cho phù hợp với thực tế. Điều này có thể bao gồm việc tiến hành các nghiên cứu thị trường, thu thập ý kiến từ các bên liên quan, và thực hiện các khảo sát giá đất để cập nhật thông tin chính xác nhất.

Việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ giúp khắc phục sự chênh lệch hiện tại mà còn đảm bảo rằng giá đất được phản ánh chính xác hơn trong các giao dịch và quyết định đầu tư. Đồng thời, điều này giúp tăng cường sự minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế địa phương và thị trường đất đai.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Ban hành bảng giá đất có hệ số điều chỉnh phải sát thực tế. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.