Mục lục bài viết
1. Bảng giá đất được hiểu là như thế nào?
Theo khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai 2024, "giá đất" được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất được tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Tuy nhiên, mặc dù cả Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực) và Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực) đều không đưa ra một định nghĩa cụ thể về "bảng giá đất", chúng ta có thể hiểu một cách đơn giản rằng bảng giá đất là bảng tổng hợp các mức giá đất của từng loại đất, căn cứ vào khu vực, vị trí cụ thể. Bảng giá này được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi đã được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Mục đích của bảng giá đất là nhằm xác định mức giá khung cho việc chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, thuế đất, hoặc các giao dịch khác liên quan đến đất đai trong phạm vi địa phương. Việc ban hành bảng giá đất giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc sử dụng đất đai, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động kinh tế liên quan đến đất đai.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được áp dụng trong nhiều trường hợp khác nhau nhằm xác định mức giá và tính toán các khoản chi phí liên quan đến đất đai. Cụ thể, bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất của họ. Bảng giá đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tính toán tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Ngoài ra, bảng giá đất còn được áp dụng để tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Một trong những ứng dụng quan trọng của bảng giá đất là trong việc tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, cũng như tính tiền xử phạt đối với những vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Bảng giá đất còn được sử dụng để tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bảng giá đất cũng là cơ sở để tính toán các khoản tiền liên quan.
Bảng giá đất cũng được sử dụng trong việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Trong trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, bảng giá đất cũng được áp dụng để tính tiền sử dụng đất. Cuối cùng, bảng giá đất còn được sử dụng trong việc tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Tất cả những ứng dụng này cho thấy sự quan trọng của bảng giá đất trong việc quản lý và sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch và hiệu quả.
2. Bảng giá đất ở tại quận Gò Vấp TPHCM mới áp dụng từ 31/10/2024
Bảng giá đất tại TP.HCM sẽ có sự thay đổi quan trọng từ ngày 31/10/2024 theo Bảng giá đất mới. Điều này có ảnh hưởng đến nhiều khu vực trong thành phố, trong đó quận Gò Vấp là một trong những địa phương có thay đổi đáng chú ý trong khoảng thời gian từ 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Cụ thể, đối với Bảng giá đất ở mới nhất tại quận Gò Vấp, các mức giá sẽ được quy định rõ ràng theo các vị trí đất khác nhau, dựa trên tiêu chí về mặt tiền đường, hẻm và các yếu tố liên quan.
Trong đó, Vị trí 1 được quy định tại Bảng 8 (Phụ lục 2 đính kèm) sẽ là mức giá cơ bản, áp dụng cho các thửa đất có mặt tiền tiếp giáp trực tiếp với các tuyến đường chính. Các vị trí còn lại sẽ được tính toán theo các tỷ lệ cụ thể như sau: Vị trí 2 áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên, mức giá sẽ bằng 50% mức giá của Vị trí 1. Tiếp theo, Vị trí 3 áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5m, mức giá sẽ bằng 80% của Vị trí 2. Cuối cùng, Vị trí 4 sẽ áp dụng cho các thửa đất có những vị trí còn lại, mức giá sẽ bằng 80% của Vị trí 3.
Ngoài ra, bảng giá đất còn quy định một số trường hợp đặc biệt, chẳng hạn như các thửa đất có độ sâu tính từ mép trong của đường (lòng đường, lề đường, vỉa hè) của mặt tiền đường từ 100m trở lên. Trong trường hợp này, giá đất sẽ giảm 10% so với mức giá của từng vị trí. Điều này nhằm phản ánh sự thay đổi trong khả năng tiếp cận và tiện ích của các thửa đất có mặt tiền đường rộng, tạo ra sự công bằng trong việc định giá đất đai.
Đặc biệt, các trường hợp có vị trí còn lại không được quy định rõ trong các bảng trên sẽ được áp dụng theo Bảng 7 (Phụ lục 1 đính kèm), mặc dù hiện tại thông tin chi tiết vẫn đang được cập nhật. Những thay đổi này sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán tiền sử dụng đất, thuế đất, cũng như các giao dịch liên quan đến đất đai tại quận Gò Vấp trong suốt thời gian áp dụng bảng giá đất mới.
Mời quý bạn đọc tải xuống Bảng giá đất ở mới nhất tại quận Gò Vấp TPHCM tại đây
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định mới
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, và các yếu tố này có sự khác biệt giữa đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Đối với đất phi nông nghiệp, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm một số yếu tố quan trọng như vị trí, địa điểm của thửa đất và khu đất. Vị trí quyết định mức độ thuận lợi của đất đối với các hoạt động kinh tế, xã hội và hạ tầng. Các yếu tố về giao thông, như độ rộng, kết cấu mặt đường và việc tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường, cũng đóng vai trò lớn trong việc xác định giá trị đất, bởi giao thông thuận tiện sẽ tạo điều kiện tốt cho việc di chuyển và giao thương.
Ngoài ra, điều kiện về cấp thoát nước và cấp điện cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất, vì đây là các yếu tố cơ bản quyết định sự phát triển và sử dụng đất trong thực tế. Diện tích, kích thước và hình thể của thửa đất cũng là yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị của đất, bởi đất có diện tích lớn và hình thể hợp lý sẽ thuận tiện cho việc xây dựng và sử dụng. Quy hoạch xây dựng cũng là yếu tố không thể thiếu, bao gồm các chỉ tiêu như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn chiều cao công trình và số tầng hầm. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến khả năng khai thác, sử dụng đất trong tương lai.
Bên cạnh đó, hiện trạng môi trường, an ninh của khu đất cũng tác động trực tiếp đến giá đất, bởi đất ở khu vực có môi trường trong lành, an ninh ổn định luôn có giá trị cao hơn. Thêm vào đó, thời hạn sử dụng đất cũng là yếu tố cần xem xét, bởi đất có thời gian sử dụng lâu dài sẽ có giá trị cao hơn đất có thời hạn sử dụng ngắn. Cuối cùng, các yếu tố khác liên quan đến điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa và phong tục tập quán của địa phương cũng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất, vì những yếu tố này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của đất tùy vào nhu cầu và đặc điểm của cộng đồng.
Đối với đất nông nghiệp, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có sự khác biệt. Năng suất cây trồng, vật nuôi là yếu tố quan trọng, vì đất có năng suất cao sẽ có giá trị lớn hơn. Vị trí và đặc điểm thửa đất, đặc biệt là khoảng cách đến nơi sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, cũng rất quan trọng, bởi đất gần các khu vực sản xuất hoặc tiêu thụ sẽ có giá trị cao hơn. Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm như độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường và điều kiện địa hình cũng tác động mạnh đến giá trị của đất nông nghiệp. Các yếu tố này quyết định mức độ thuận lợi trong việc vận chuyển hàng hóa và phát triển sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, nhưng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức, hoặc đất trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất, giá trị không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Cuối cùng, cũng như đối với đất phi nông nghiệp, các yếu tố thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương có thể ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, đặc biệt là trong các khu vực có nền sản xuất nông nghiệp phát triển mạnh mẽ hoặc có đặc thù riêng.
Việc xác định giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, từ đặc điểm tự nhiên, hạ tầng giao thông cho đến các yếu tố quy hoạch và môi trường. Những yếu tố này sẽ thay đổi tùy theo từng loại đất, tạo ra sự đa dạng và phức tạp trong việc định giá đất đai ở các khu vực khác nhau.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan để tham mưu và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời xác định mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố này để có cơ sở xác định mức giá trong phạm vi đồng nhất. Các quy định này nhằm đảm bảo sự thống nhất và công bằng trong việc định giá đất, giúp các cơ quan chức năng có cơ sở pháp lý rõ ràng khi thực hiện các hoạt động liên quan đến đất đai. Một trong những nội dung quan trọng trong việc này là xác định cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc tính toán và áp dụng giá đất.
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành các quy định hoặc có những quy định chưa đầy đủ về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố, cũng như cách thức điều chỉnh đối với các mức độ chênh lệch này, thì các tổ chức thực hiện định giá đất cần đề xuất những giải pháp cụ thể. Những đề xuất này sẽ được trình bày trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, nhằm cung cấp thông tin đầy đủ và chi tiết để Hội đồng thẩm định giá đất có thể xem xét và giải quyết. Quá trình này nhằm đảm bảo rằng các phương án về giá đất được xây dựng trên cơ sở khoa học, thực tiễn và phù hợp với các quy định pháp lý hiện hành, đồng thời tạo ra một cơ chế linh hoạt để điều chỉnh khi cần thiết, giúp cho việc định giá đất trở nên công bằng, minh bạch và chính xác hơn.
Xem thêm bài viết: Dịch vụ thành lập công ty tại quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.