Mục lục bài viết

1. Cơ sở pháp lý quy định về bảng giá đất tại tỉnh Bình Phước giai đoạn 2020-2024

Cơ sở pháp lý để quy định về bảng giá đất tại tỉnh Bình Phước giai đoạn 2020-2024 được xác lập dựa trên Quyết định 18/2020/QĐ-UBND. Quyết định này do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Phước ban hành và có hiệu lực từ năm 2020 đến năm 2024. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, đặt nền tảng cho việc xác định giá đất trên toàn bộ địa bàn tỉnh Bình Phước trong giai đoạn này.

Quyết định 18/2020/QĐ-UBND bao gồm các quy định chi tiết về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước. Cụ thể, quyết định này quy định giá đất cho từng loại đất như sau:

- Đất nông nghiệp: Bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối. Mỗi loại đất nông nghiệp có mức giá cụ thể, phù hợp với giá trị kinh tế và mục đích sử dụng.

- Đất phi nông nghiệp: Bao gồm đất ở tại nông thôn và đô thị, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng, và các loại đất khác. Giá đất phi nông nghiệp được xác định dựa trên vị trí, mục đích sử dụng, và giá trị thị trường.

Quyết định 18/2020/QĐ-UBND đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định giá đất, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình thực hiện. Các tiêu chí này bao gồm:

- Vị trí đất: Giá đất được xác định dựa trên vị trí địa lý của thửa đất, bao gồm khu vực thành thị hay nông thôn, gần trung tâm hành chính, các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, và các tiện ích công cộng khác.

- Loại đất: Từng loại đất có giá trị khác nhau tùy theo mục đích sử dụng và giá trị kinh tế. Đất ở thường có giá trị cao hơn đất nông nghiệp.

- Tình trạng pháp lý: Đất có giấy tờ pháp lý đầy đủ, hợp lệ thường có giá trị cao hơn so với đất chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý.

- Các yếu tố kinh tế - xã hội: Giá đất còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế - xã hội như tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng giao thông, mức độ đô thị hóa, và các dự án phát triển quy mô lớn.

2. Bảng giá đất tại tỉnh Bình Phước giai đoạn 2020-2024

Bảng giá đất tại tỉnh Bình Phước cho giai đoạn 2020-2024 được quy định chi tiết trong Quyết định 18/2020/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Phước ban hành. Quyết định này bao gồm các quy định về giá đất ở đô thị, nông thôn, đất nông nghiệp, và đất phi nông nghiệp, được áp dụng trong vòng 5 năm từ năm 2020 đến năm 2024.

Giá đất ở đô thị

Đất ở đô thị bao gồm các phường thuộc thành phố Đồng Xoài, thị xã Bình Long, thị xã Phước Long và các thị trấn thuộc các huyện. Giá đất ở đô thị được xác định dựa trên ba vị trí:

- Vị trí mặt tiền đường: Đất ở đô thị có mặt tiền tiếp giáp các đường phố chính, các tuyến đường giao thông chủ yếu trên địa bàn các phường, thị trấn, đã có hạ tầng đồng bộ và có khả năng sinh lợi cao. Ví dụ, giá đất ở đường Quốc Lộ 14, phường Tân Phú, thành phố Đồng Xoài đoạn từ ngã tư Đồng Xoài đến đường Lê Duẩn là 27 triệu đồng/m2.

- Vị trí tiếp giáp hẻm/ngõ (sau đây gọi là hẻm): Đất ở đô thị có vị trí tiếp giáp các hẻm/ngõ. Đơn giá đất ở đô thị của thửa đất có vị trí mặt tiền đường phố, tuyến đường giao thông chính trên địa bàn các phường, thị trấn có phạm vi thửa đất ≤ 25m được quy định mức giá cụ thể tại Phụ lục 1 của Quyết định.

- Vị trí còn lại: Thửa đất không tiếp giáp đường giao thông. Đơn giá đất ở đô thị tại các phạm vi còn lại được xác định như sau:

+ Phạm vi 1: Giá đất được xác định bằng 100% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường/tuyến đường tại Phụ lục 1.

+ Phạm vi 2: Giá đất được xác định bằng 50% mức giá đất phạm vi 1, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

+ Phạm vi 3: Giá đất được xác định bằng 40% mức giá đất phạm vi 1, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

+ Phạm vi 4: Giá đất được xác định bằng 30% mức giá đất phạm vi 1, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

+ Phạm vi 5: Giá đất được xác định bằng 20% mức giá đất phạm vi 1, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

Giá đất ở nông thôn

Đất ở nông thôn là đất tại các xã trên địa bàn các huyện, thị xã, thành phố. Giá đất được xác định cho hai vị trí:

- Vị trí mặt tiền đường: Đất ở tại nông thôn có mặt tiền tiếp giáp các tuyến đường giao thông. Ví dụ, giá đất ở tại đường ĐT 759B, xã Thanh Hòa, huyện Bù Đốp đoạn từ ngã ba đường vào ấp 7 (ngã ba Cây Sao) đến giáp ranh thị trấn Thanh Bình là 2,7 triệu đồng/m2.

- Vị trí còn lại: Thửa đất không tiếp giáp đường giao thông. Đơn giá đất ở nông thôn của thửa đất có vị trí mặt tiền đường giao thông trên địa bàn các xã thuộc các huyện, thị xã, thành phố có phạm vi thửa đất ≤ 30m được quy định mức giá cụ thể tại Phụ lục 1 của Quyết định. Trong trường hợp thửa đất có phạm vi thửa đất >30m thì đơn giá đất ở nông thôn tại các phạm vi còn lại được xác định như sau:

+ Phạm vi 1: Giá đất được xác định bằng 100% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường/tuyến đường tại Phụ lục 1.

+ Phạm vi 2: Giá đất được xác định bằng 50% mức giá phạm vi 1, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

+ Phạm vi 3: Giá đất được xác định bằng 40% mức giá phạm vi 1, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

+ Phạm vi 4: Giá đất được xác định bằng 30% mức giá phạm vi 1, nhưng không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

Giá đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất nuôi trồng thủy sản. Giá đất nông nghiệp được phân thành bốn vị trí dựa trên các tiêu chí sau:

- Vị trí 1: Thửa đất mặt tiền đường phố, đường quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện và đường xã.

- Vị trí 2: Thửa đất mặt tiền đường giao thông liên thôn, liên ấp, liên khu phố.

- Vị trí 3: Thửa đất mặt tiền các đường giao thông còn lại.

- Vị trí 4: Các vị trí đất còn lại.

Giá đất nông nghiệp được tính bằng 30% giá đất ở có cùng khu vực, vị trí, phạm vi trong các trường hợp như đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được xác định là đất ở, và đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Giá đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được xác định theo các tỷ lệ phần trăm của giá đất ở có cùng khu vực, vị trí:

- Đất thương mại, dịch vụ: Giá đất bằng 90% giá đất ở có cùng khu vực, tuyến đường, vị trí.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Giá đất bằng 70% giá đất ở có cùng khu vực, tuyến đường, vị trí.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất nghĩa trang, nghĩa địa: Giá đất bằng 60% giá đất ở có cùng khu vực, tuyến đường, vị trí.

Trong trường hợp phục vụ cho mục đích kinh doanh thì giá đất được xác định bằng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ.

Chi tiết về bảng giá đất tỉnh Bình Phước giai đoạn 2020-2024 được quy định rõ ràng tại Phụ lục của Quyết định 18/2020/QĐ-UBND tại đây.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến bảng giá đất tại Bình Phước

Yếu tố tự nhiên

- Địa hình, khí hậu, đất đai: Địa hình Bình Phước có sự đa dạng với đồi núi, cao nguyên và đồng bằng, ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và phát triển đất. Khí hậu nhiệt đới gió mùa, với mùa mưa và mùa khô rõ rệt, ảnh hưởng đến hoạt động nông nghiệp và sinh hoạt. Chất lượng đất đai cũng đóng vai trò quan trọng, khi đất phì nhiêu, màu mỡ thường có giá trị cao hơn.

- Tài nguyên thiên nhiên: Tỉnh Bình Phước sở hữu nhiều tài nguyên thiên nhiên như rừng, khoáng sản và nguồn nước. Những khu vực có nhiều tài nguyên thường có giá đất cao do tiềm năng khai thác và phát triển kinh tế.

- Môi trường: Môi trường sống, bao gồm cả không khí, nước và độ ô nhiễm, cũng ảnh hưởng đến giá đất. Khu vực có môi trường sạch, ít ô nhiễm thường thu hút dân cư và doanh nghiệp, dẫn đến giá đất cao hơn.

Yếu tố kinh tế - xã hội

- Vị trí địa lý, hạ tầng giao thông: Vị trí địa lý của Bình Phước, nằm giáp ranh với Campuchia và gần các tỉnh phát triển như Bình Dương, Đồng Nai, tạo ra lợi thế lớn về giao thương. Hạ tầng giao thông, bao gồm hệ thống đường bộ, cầu, cảng và các phương tiện vận tải công cộng, là yếu tố quan trọng quyết định giá đất. Khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, thuận tiện di chuyển sẽ có giá đất cao hơn.

- Mức độ đô thị hóa: Khu vực đô thị hóa nhanh chóng, với sự phát triển của các khu công nghiệp, khu dân cư và các dịch vụ tiện ích sẽ đẩy giá đất lên cao. Quá trình đô thị hóa mang lại nhiều cơ hội kinh doanh và dịch vụ, từ đó làm tăng giá trị đất.

- Cung cầu trên thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản ở Bình Phước phản ánh sự cân bằng giữa cung và cầu. Khi nhu cầu về đất ở, đất kinh doanh và đất nông nghiệp tăng cao mà nguồn cung hạn chế, giá đất sẽ tăng. Ngược lại, khi nguồn cung dồi dào mà cầu giảm, giá đất sẽ giảm.

- Chính sách của Nhà nước: Chính sách phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đất đai, đầu tư hạ tầng và các biện pháp quản lý nhà nước có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Ví dụ, việc quy hoạch phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới, hay chính sách ưu đãi đầu tư đều có thể làm thay đổi giá đất tại các khu vực liên quan.

4. Các phương pháp xác định giá đất

Phương pháp so sánh trực tiếp:

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, và tính pháp lý về quyền sử dụng đất. Những thửa đất này đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Dựa trên dữ liệu giá của các thửa đất tương tự, người định giá sẽ so sánh và xác định giá trị của thửa đất cần định giá. Điều này giúp đảm bảo rằng giá đất được xác định một cách chính xác và công bằng, phản ánh đúng giá trị thị trường tại thời điểm hiện tại.

Phương pháp chiết trừ:

Phương pháp này được sử dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất. Nó hoạt động bằng cách loại trừ phần giá trị của tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản, từ đó xác định giá trị riêng của đất.

Tổng giá trị bất động sản (bao gồm cả đất và tài sản trên đất) được xác định trước, sau đó trừ đi giá trị của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị đất.

Phương pháp thu nhập:

Đây là phương pháp định giá đất dựa trên mức thu nhập ròng bình quân mà đất có thể tạo ra hàng năm.

Giá trị đất được tính bằng cách lấy mức thu nhập ròng thu được trung bình một năm trên một đơn vị diện tích đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm. Lãi suất này được lấy từ các ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh vào thời điểm định giá đất.

Phương pháp thặng dư:

Phương pháp này được áp dụng cho những thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng. Nó được sử dụng để xác định giá trị đất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Xác định tổng doanh thu giả định từ việc phát triển đất theo quy hoạch, sau đó trừ đi các chi phí phát triển để xác định giá trị thặng dư của đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất.

Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành được nhân với hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá trị đất thực tế. Hệ số điều chỉnh này được cập nhật thường xuyên để phản ánh sự biến động của thị trường và đảm bảo giá trị đất được xác định một cách chính xác.

Xem thêm: 

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!