Em xin chào Luật sư Minh Khuê. Em tên là Trang đang công tác tại ủy ban nhân dân xã Nậm Xe, chức danh địa chính. Dân xã Nậm Xe có tranh chấp đất nương với xã Bản Lang như sau: Phần đất nương thuộc xã Bản Lang đã được dân xã Nậm Xe khai hoang và sử dụng từ lâu.Nhưng do tập quán du canh du cư và bỏ hoang đất nương từ 2-3 năm mới quay lại canh tác trên phần đất đó nên trong thời gian bỏ hoang dân xã Bản Lang đã sử dụng canh tác nên hiện nay 2 bên đang có sự tranh chấp. Vậy tình huống này giải quyết thế nào ạ? Mong có sự giúp đỡ tư vấn của luật sư!
Em cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi số1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 

2. Nội dung phân tích

-Do bạn nêu vấn đề không cụ thể, không rõ thời gian nên chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
-Theo quy định tại điều 101 luật đất đai năm 2013 và điều 21 nghị định 43/2014

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 21 Nghị định 43/2014 quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

=>Nếu nhứng mảnh đất đó được người dân xã Bản Lang khai hoang , sử dụng ổn đinh, lâu dài đúng mục đích và không có tranh chấp gi trước ngày luật này có hiệu lực thì được UBND xã nơi có đất cấp cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
=>Như vậy, Nguời dân Bản Lang phải có các giấy tờ chứng minh được đất khai hoag đó được sử dụng trước ngày luật này có hiệu lực, các giấy tờ được UBND xã xác nhận là sử dụng không có tranh chấp và sử dụng đúng mục đích không vi phạm pháp luật thì những mảnh đất đó sẽ thuộc quyền sở hữu của người dân Bản Lang.
Còn ngược lại, nếu không có chứng cứ chứng minh việc sử dụng đất ổn định và trước ngày luật này có hiệu lực thì phân đất đó sẽ không thuộc Bản Lang.

3. Vượt biên có được xem là từ bỏ quyền sở hữu tài sản không ?

Từ bỏ quyền sở hữu tài sản theo Điều 239 Bộ luật Dân sự 2015 hiện hành là việc cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu đối với tài sản nhưng có ý chí từ bỏ quyền sở hữu đó qua:

  • Hành vi tuyên bố công khai;
  • Hoặc hành vi chứng tỏ việc mình từ bỏ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó.

4. Vượt biên được xem là từ bỏ nhà đất khi nào?

Thứ nhất, trường hợp người sử dụng nhà đất bỏ lại tài sản do tản cư trong thời kỳ chiến tranh mà có để lại ủy quyền cho người khác quản lý, trông coi thì không được xem là từ bỏ nhà đất.

Căn cứ pháp lý được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 như sau:

Nếu chủ sở hữu nhà đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và cho đến ngày 1 tháng 7 năm 1996 chưa hết thời hạn uỷ quyền hoặc ủy quyền không xác định thời hạn, thì tiếp tục thực hiện ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Nếu chủ sở hữu nhà đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết trước ngày 1 tháng 7 năm 1996, thì giải quyết như sau:

  • Có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1 tháng 7 năm 1996, thì nhà ở đó được trả lại cho chủ sở hữu; nếu chủ sở hữu đã chết, thì công nhận quyền sở hữu cho những người thừa kế;
  • Không có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1 tháng 7 năm 1996 hoặc đã chết và trước khi chết không có yêu cầu lấy lại nhà, thì công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà ở đó;

Thứ hai, trường hợp người sử dụng nhà đất không có ủy quyền hoặc ủy quyền không hợp lệ (gọi chung là không có ủy quyền quản lý hợp pháp) thì được xem là từ bỏ quyền sử dụng của mình.

Căn cứ khoản 3 Điều 10 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định nếu chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền quản lý hợp pháp thì:

  • Công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà ở đó;
  • Nếu không có những người nói trên, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở đó cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực.
  • Trong trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực cũng không có người đang quản lý, sử dụng nói trên, thì nhà ở đó thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc được quyền ưu tiên mua.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được áp dụng tương tự theo Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11.

Thứ ba, như thế nào được xem là ủy quyền hợp pháp (Mục II Thông tư 02/1999/TT-BXD)

  • Uỷ quyền quản lý hợp pháp là việc ủy quyền bằng văn bản theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ủy quyền do chủ sở hữu xác lập tại địa phương nơi có nhà ở đó trước khi chủ sở hữu đi vắng.
  • Việc xác định ủy quyền quản lý hợp pháp nhà ở vắng chủ thực hiện theo các Nghị định số 19/CP ngày 29/6/1960, số 24/CP ngày 13/2/1961 của Hội đồng Chính phủ, Thông tư số 61/TTg ngày 17/2/1961 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ và Thông tư số 31/BXD ngày 18/10/1977 của Bộ Xây dựng.

Theo đó, Uỷ quyền quản lý không hợp pháp là việc chủ sở hữu có ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở của mình nhưng không đúng với quy định của pháp luật về ủy quyền quản lý nhà ở đã nêu trên.

5. Thủ tục khởi kiện đòi lại đất bỏ lại của người nước ngoài nhận thừa kế?

Trình tự, thủ tục giải quyết tại Tòa án

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án;
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
  • Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện

  • Khi nhận đơn khởi kiện, tòa án phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện
  • Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
  • Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp đủ điều kiện thì quyết định thụ lý vụ án

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 4: Phân công thẩm phán giải quyết, tiến hành hòa giải và chuẩn bị xét xử.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.