Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kình tế, doanh nghiệp liên doanh ?

1. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh?

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì quy định về bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh:

- Khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa của tổ chức kinh tế, việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

+ Nếu toàn bộ hoặc một phần diện tích đất bị thu hồi không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được bồi thường bằng việc Nhà nước giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu dự án đã có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Nếu dự án đang trong thời gian xây dựng kết cấu hạ tầng và chưa có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì chủ dự án được bồi thường bằng tiền.

+ Nếu chỉ một phần diện tích đất bị thu hồi và phần còn lại đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất bị thu hồi. Nếu trên diện tích đất thu hồi đã có mồ mả thì bố trí di dời mồ mả đó vào khu vực đất còn lại của dự án. Nếu khu vực đất còn lại của dự án đã chuyển nhượng hết thì chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phục vụ việc di dời mồ mả tại khu vực có đất thu hồi. Việc giao đất tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc giao đất tại noi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại điểm này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định tại khoản 2 Điều 74 của Luật đất đai trong các trường hợp sau:

+ Đất do tổ chức kinh tế góp vốn theo quy định tại Điều 184 của Luật đất đai có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài;

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tái định cư, tái đặt cơ sở hạ tầng công cộng và các công trình khác, đối tượng tái định cư có thể được Nhà nước hỗ trợ một phần chi phí tái định cư, tái đặt cơ sở hạ tầng công cộng và các công trình khác theo quy định của pháp luật. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án công trình công cộng, kinh tế - kỹ thuật quan trọng, đảm bảo quốc phòng - an ninh, cần thiết cho việc phát triển đô thị, kinh tế - xã hội hoặc bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường thì chủ sử dụng đất được Nhà nước bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất tại khu vực khác. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tái định cư, tái đặt cơ sở hạ tầng công cộng và các công trình khác theo quy hoạch phân khu đô thị, chủ sử dụng đất được Nhà nước bồi thường bằng đất ở cùng khu vực phù hợp với mục đích sử dụng đất hoặc bằng tiền.

2. Quy định bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp 

Theo Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, họ sẽ được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp sẽ được bồi thường về diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định và diện tích đất do được nhận thừa kế. Ngoài ra, đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này, không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, việc bồi thường và hỗ trợ sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

- Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, sẽ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định. 

=> Việc xác định diện tích đất nông nghiệp bồi thường, chi phí đầu tư vào đất còn lại và giá trị bồi thường đất nông nghiệp phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà nước và người sử dụng đất. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao đất, nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan quản lý nhà nước địa phương theo quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa nhà nước và người sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất đã xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về công trình đó và phải chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xử lý công trình trái phép trên đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người sử dụng đất bị thiệt hại về tài sản hoặc sản xuất kinh doanh do việc Nhà nước thu hồi đất, người đó có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Việc xử lý, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

3. Điều kiện để được bồi thường đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh

Theo Luật Đất đai năm 2013, Khoản 8, Điều 3 quy định rằng Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Khoản 11, Điều 3 của cùng Luật quy định rằng Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Uỷ ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 64 và Điểm đ, Khoản 1, Điều 76 của Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, khi Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) và giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất. Do đó, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường các khoản chi phí đã nộp trước đó. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể được hỗ trợ tái định cư và bồi thường chi phí tái định cư, nếu Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích công ích. Ngoài ra, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, người sử dụng đất không được bồi thường về đất, tuy nhiên, họ vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Tóm lại, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất cần phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan đến việc cho thuê và sử dụng đất, đồng thời cần phải nắm rõ các quyền lợi và trách nhiệm của mình khi Nhà nước thu hồi đất.

4. Các trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh

Các trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh được quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do được giao đất để xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghệ cao, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh, khu dân cư mới, khu tái định cư hoặc các dự án đầu tư xây dựng các công trình, các hạng mục thuộc ngành đường sắt, đường bộ,... hoặc các dự án đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

- Khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

- Điều kiện để tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh được bồi thường đất theo quy định của Luật Đất đai là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư (nếu có).

- Nếu tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư (nếu có), hoặc không thể xác định được chủ sở hữu, chủ sử dụng thực tế của đất thì đất đó sẽ được Nhà nước thu hồi mà không phải bồi thường.

Đồng thời, khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quy định về bồi thường sẽ khác nhau tùy vào trường hợp cụ thể:

- Nếu người sử dụng là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất và nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Trong trường hợp không có đất để bồi thường thì người sử dụng sẽ được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

- Những người sử dụng là tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đất đai; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 của Luật đất đai, khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

- Nếu người sử dụng là tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất. 

Trường hợp người sử dụng đất phi nông nghiệp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đang sử dụng đất phi nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường theo quy định của Chính phủ. Khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất phải chấp hành và thực hiện nghĩa vụ bàn giao đất, công trình xây dựng, tài sản khác liên quan đến đất cho Nhà nước và được Nhà nước thanh toán theo giá trị thực hiện. 

Quý khách hàng có nhu cầu thì tham khảo thêm nội dung bài viết sau của công ty Luật Minh khuê: Tư vấn việc thu hồi đất không đủ diện tích canh tác? Mức bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất ?

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Chân thành cảm ơn quý khách hàng đã hợp tác cùng công ty chúng tôi.