Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Chuyển nhượng, theo từ điển tiếng Việt thông dụng, “là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng”[1]. Vậy, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là việc chủ đầu tư kinh doanh BĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới. Trong đó, chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng hoá dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Do không thể đánh giá giá trị thực của dự án kinh doanh BĐS vì đặc điểm hàng hoá vô hình, nên chỉ có thể xác định giá trị dự án kinh doanh BĐS qua khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Bởi dự án BĐS được xem như là một loại BĐS, nên, nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên mang nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì. Cụ thể: các giao dịch chuyển nhượng sẽ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng nếu thị trường BĐS sôi động và ngược lại.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Vì, để thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn nhất định, đồng thời là nguồn cung một lượng tương đối người lao động và các loại hàng hoá xây dựng liên quan. Do vậy, dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật nhất định. Thêm vào đó, chuyển nhượng dự án là một trong các loại giao dịch về QSDĐ, nên luôn chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua NĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS mang lại nhiều ý nghĩa không chỉ đối với doanh nghiệp chuyển nhượng, mà còn cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng nhiều lợi ích đồng thời là phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ tháo gỡ những khó khăn cho chủ đầu tư, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả; đồng thời, thu được một lượng tài chính nhất định thông qua việc chuyển nhượng. Từ đó, doanh nghiệp sẽ giải quyết được vấn đề về vốn, nguồn tài chính cũng như có năng lực để tập trung vào những dự án doanh nghiệp xem là trọng điểm hơn. Mặt khác, việc chuyển nhượng cũng góp phần tạo ra lượng lợi nhuận nhất định cho những doanh nghiệp chủ yếu tạo lập dự án nhằm mục đích chuyển nhượng.

Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, hoạt động chuyển nhượng giúp tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng sẽ tiết kiệm được thời gian trong vấn đề làm thủ tục tại giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chớp thời cơ bắt tay vào thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án. Hơn thế nữa, hoạt động nhận chuyển nhượng còn giúp cho các doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS cơ hội để chứng tỏ năng lực, họ còn có thể nhận dự án với mức vốn bỏ ra thấp hơn và giành nguồn năng lực tài chính của mình cho quá trình hoàn thiện dự án.

Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Thứ nhất, tình trạng dự án “treo” sẽ được giải quyết đồng thời sàng lọc nhà đầu tư trong thị trường BĐS. Dự án “treo” là những dự án đầu tư kinh doanh BĐS không thực hiện được do nhiều nguyên nhân, có thể do nguyên nhân khách quan như điều kiện tự nhiên, vấn đề bồi thường hoặc thủ tục tại các cơ quan hay cũng có thể là nguyên nhân chủ quan như năng lực tài chính của chủ đầu tư không đáp ứng đủ,… Hoạt động chuyển nhượng sẽ là giải pháp giúp dự án tìm được nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn, đủ khả năng gánh vác hoạt động thực hiện dự án

Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án đầu tư còn giúp tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư và tính hiệu quả trong kinh doanh tài nguyên đất, khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả sẽ dẫn đến việc dự án đầu tư bị ngưng trệ, dở dang[2]. Từ đó tránh tình trạng dư cung BĐS trong xã hội.

Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án góp phần giúp các ngành nghề khác phát triển, như: xây dựng, dịch vụ,… đồng thời tạo cơ hội việc làm cho những người lao động ở các ngành nghề trên.


[1] Huyền Linh (2014), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb. Thời đại, Hà Nội, tr. 175.

[2] Nguyễn Thị Thuỳ Linh (2019), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 19.

Căn cứ hoàn thiện pháp luật

Đất đai là loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân; quản lý và phát triển BĐS là một trong những hoạt động quan trọng của Nhà nước, có tầm chiến lược quan trọng. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS cần:

Phù hợp với thực tiễn và với quan điểm, định hướng phát triển thị trường BĐS của Đảng và Nhà nước.

BĐS là tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và mang nhiều vai trò, ý nghĩa đối với cuộc sống con người. BĐS luôn gắn liền với đất đai, đồng thời đất đai cũng chính là lãnh thổ quốc gia. Do đó, loại tài sản đặc biệt này luôn luôn không thể tách rời khỏi yếu tố chính trị. Chuyển nhượng BĐS là hoạt động trung tâm của hoạt động kinh doanh BĐS. Mà thị trường BĐS là thị trường đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh và có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường lao động, khoa học - công nghệ, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường tài chính...

Đảng Cộng sản Việt Nam là lực lượng lãnh đạo Nhà nước và xã hội. Quan điểm, định hướng phát triển thị trường BĐS của Đảng là Nhà nước là cốt lõi để điều chỉnh các hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Nhận thức rõ tầm quan trọng của thị trường chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cũng như thị trường BĐS nói chung, Đảng ta luôn đặc biệt quan tâm, chỉ đạo sát sao nhằm định hướng phát triển thị trường. Những tư tưởng và chủ trương này đã được thể hiện khá rõ trong văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI, lần thứ XII và lần thứ XII. Việc sửa đổi, bổ sung cũng như hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS phải luôn phù hợp với đường lối của Đảng, mục đích mà nhà nước đặt ra hoạt động chuyển nhượng; góp phần giúp cho hoạt động kinh doanh BĐS được hoàn thiện và phát triển lành mạnh, thị trường BĐS công khai, minh bạch.

Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS.

Các văn bản pháp luật liên quan đến BĐS và thị trường BĐS cần phải được đảm bảo tính công khai, minh bạch, được đăng, phát hành, phổ biến rộng rãi, kịp thời trên công báo của Chính phủ và các phương tiẹn thông tin đại chúng. Tạo mọi điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS cũng như mọi đối tượng, mọi chủ thể của thị trường BĐS được tiếp cận, nắm bắt và thực hiện kịp thời các quy định cũng như những thay đổi trong văn bản pháp luật về thị trường BĐS. Những biến đổi của BĐS cần được thực hiện một cách công khai hoá thông qua các cơ chế pháp lý về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và các biến động khác về BĐS: như các vấn đề về mua, bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng,… Đảm bảo được tính công khai, minh bạch trong pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi và hỗ trợ rất nhiều cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

Tạo sự thống nhất với tổng thể pháp luật về đầu tư, kinh doanh

Các quy định của pháp luật, để áp dụng một cách hiệu quả, cần phải thống nhất giữa các văn bản với nhau đồng thời tạo sự thống nhất trong cả hệ thống quy phạm pháp luật. Việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng cũng như quy định về kinh doanh BĐS nói chung theo hướng thống nhất, đồng bộ bằng cách sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới một cách toàn diện, bám sát và thể hiện được tinh thần phát triển thị trường BĐS theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải đảm bảo hội nhập quốc tế mang lại nhiều lợi ích to lớn cho nền kinh tế - xã hội, xem xét cụ thể nối cảnh kinh tế hiện tại của nước ta để xác định các bước đi thích hợp theo lộ trình hội nhập tiến tới tương thích với các quy định và tập quán thương mại khu vực và quốc tế. Như là: phát triển đáp ứng nhu cầu mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS, thu hút mạnh nguồn vốn nước ngoài vào kinh doanh BĐS; mở rộng hàng hoá BĐS, mở rộng quyền giao dịch BĐS, giao dịch đơn giản thuận lợi dễ dàng, tạo điều kiện cho dự án được chuyển nhượng, được góp vốn vốn liên doanh liên kết với các tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ thúc đẩy đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam.