Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Chuyển nhượng, theo từ điển tiếng Việt thông dụng, “là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng”[1]. Vậy, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là việc chủ đầu tư kinh doanh BĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới. Trong đó, chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng hoá dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Do không thể đánh giá giá trị thực của dự án kinh doanh BĐS vì đặc điểm hàng hoá vô hình, nên chỉ có thể xác định giá trị dự án kinh doanh BĐS qua khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Bởi dự án BĐS được xem như là một loại BĐS, nên, nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên mang nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì. Cụ thể: các giao dịch chuyển nhượng sẽ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng nếu thị trường BĐS sôi động và ngược lại.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Vì, để thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn nhất định, đồng thời là nguồn cung một lượng tương đối người lao động và các loại hàng hoá xây dựng liên quan. Do vậy, dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật nhất định. Thêm vào đó, chuyển nhượng dự án là một trong các loại giao dịch về QSDĐ, nên luôn chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua NĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS mang lại nhiều ý nghĩa không chỉ đối với doanh nghiệp chuyển nhượng, mà còn cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng nhiều lợi ích đồng thời là phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ tháo gỡ những khó khăn cho chủ đầu tư, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả; đồng thời, thu được một lượng tài chính nhất định thông qua việc chuyển nhượng. Từ đó, doanh nghiệp sẽ giải quyết được vấn đề về vốn, nguồn tài chính cũng như có năng lực để tập trung vào những dự án doanh nghiệp xem là trọng điểm hơn. Mặt khác, việc chuyển nhượng cũng góp phần tạo ra lượng lợi nhuận nhất định cho những doanh nghiệp chủ yếu tạo lập dự án nhằm mục đích chuyển nhượng.

Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, hoạt động chuyển nhượng giúp tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng sẽ tiết kiệm được thời gian trong vấn đề làm thủ tục tại giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chớp thời cơ bắt tay vào thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án. Hơn thế nữa, hoạt động nhận chuyển nhượng còn giúp cho các doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS cơ hội để chứng tỏ năng lực, họ còn có thể nhận dự án với mức vốn bỏ ra thấp hơn và giành nguồn năng lực tài chính của mình cho quá trình hoàn thiện dự án.

Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Thứ nhất, tình trạng dự án “treo” sẽ được giải quyết đồng thời sàng lọc nhà đầu tư trong thị trường BĐS. Dự án “treo” là những dự án đầu tư kinh doanh BĐS không thực hiện được do nhiều nguyên nhân, có thể do nguyên nhân khách quan như điều kiện tự nhiên, vấn đề bồi thường hoặc thủ tục tại các cơ quan hay cũng có thể là nguyên nhân chủ quan như năng lực tài chính của chủ đầu tư không đáp ứng đủ,… Hoạt động chuyển nhượng sẽ là giải pháp giúp dự án tìm được nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn, đủ khả năng gánh vác hoạt động thực hiện dự án

Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án đầu tư còn giúp tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư và tính hiệu quả trong kinh doanh tài nguyên đất, khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả sẽ dẫn đến việc dự án đầu tư bị ngưng trệ, dở dang[2]. Từ đó tránh tình trạng dư cung BĐS trong xã hội.

Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án góp phần giúp các ngành nghề khác phát triển, như: xây dựng, dịch vụ,… đồng thời tạo cơ hội việc làm cho những người lao động ở các ngành nghề trên.