Chủ thể trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS

1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Xuất phát từ điểm bất động sản là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật Việt Nam đặt ra những nguyên tắc nhất định bắt buộc phải tuân theo khi các chủ thể thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản. Đồng thời, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định cụ thể nguyên tắc riêng dành cho hoạt động chuyển nhượng dự án, cho thấy sự khác biệt giữa hoạt động này và các hoạt động kinh doanh bất động sản khác.

1.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật.

Các chủ thể tham gia vào chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản đều có vị trí pháp lý ngang nhau và được pháp luật bảo vệ như nhau (căn cứ Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Cụ thể:

Mọi chủ đầu tư đáp ứng được các điều kiện mà Luật quy định và các yêu cầu mà dự án đưa ra thì đều được tham gia chuyển nhượng dự án. Cơ hội giữa các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng dự án là như nhau, không có bất kì sự thiên vị cho bên nào.

Mọi chủ đầu tư trong quan hệ chuyển nhượng đều có quyền lợi và nghĩa vụ là như nhau mà không bị phân biệt đối xử. Chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án không chỉ được hưởng sự bình đẳng trước pháp luật mà còn có quyền thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên thông qua hợp đồng để thể hiện ý chí của mình trong khuôn khổ của pháp luật.

Bất kì một chủ thể nào khi tham gia chuyển nhượng đều phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan có thẩm quyền để thu vào ngân sách nhà nước, không một chủ đầu tư nào được hưởng ưu đãi miễn nghĩa vụ trong trường hợp này.

Tất cả các chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhất định từ khâu nộp hồ sơ đến khâu ra quyết định chuyển nhượng. Mọi chủ đầu tư đều bình đẳng trong quá trình xin chấp thuận cơ quan thẩm quyền được chuyển nhượng dự án.

1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch.

Khi tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, các chủ thể phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch (căn cứ theo Khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Công khai, minh bạch là để mọi người cùng biết một cách rõ ràng, mạch lạc; thể hiện: các nhà đầu tư phải công khai thông tin về bất động sản khi đưa vào chuyển nhượng, thông tin về bất động sản được công khai; các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trong các giao dịch về bất động sản nói chung và trong chuyển nhượng dự án nói riêng theo quy định tại Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Nguyên tắc này được đặt ra xuất phát từ việc trên thực tế có nhiều giao dịch ngầm diễn ra hay nhà đầu tư thường tìm cách lách luật để thực hiện dự án sao cho kiếm lời nhiều nhất mà không quan tâm đến quyền và lợi ích của những người liên quan cũng như nghĩa vụ của bản thân đối với Nhà nước và khách hàng. Công khai, minh bạch là tiền đề giúp cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thực hiện một cách lành mạnh, tuân thủ các quy định của pháp luật và đảm bảo đầy đủ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và khách hàng.

Thông tin về dự án chuyển nhượng, căn cứ Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014, sẽ được chủ đầu tư chuyển nhượng dự án công khai tại các trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, Sở Xây dựng và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người đều có thể tiếp cận. Các thông tin cần công khai khi chuyển nhượng bao gồm: loại dự án, vị trí dự án, quy mô diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất lượng, tình trạng pháp lý của dự án, giá chuyển nhượng, quyền lợi ích của các bên và các thông tin khác mà tuỳ theo từng loại dự án khác nhau mà chủ đầu tư lựa chọn.

1.3 Nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật.

Tuân thủ quy định của pháp luật là nguyên tắc chung áp dụng đối với tất cả các hoạt động trong đời sống cộng đồng. Khoản 1 Điều 2 Hiến pháp 2013 quy định rằng “Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân”, vì vậy, pháp luật đóng vai trò điều tiết các quan hệ trong xã hội. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động phổ biến trong thị trường bất động sản, mọi hoạt động về chuyển nhượng dự án đều phải tuân thủ theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản nói chung cũng như pháp luật khác có liên quan.

Nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản giúp cho Nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động chuyển nhượng, đồng thời góp phần ngăn chặn những sai phạm có thể xảy ra khi giao dịch, thêm vào đó, tạo điều kiện cho các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án được an tâm để tham gia vào thị trường bất động sản bởi họ có pháp luật bảo vệ.

2. Nguyên tắc kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS.

Khoản 2 Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;

c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan”.

Bên nhận chuyển nhượng có quyền kế thừa mọi quyền lợi và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, đồng thời, không cần phải làm lại hồ sơ thủ tục của dự án nếu như không có thay đổi về nội dung chấp thuận và quyết định đầu tư. Trong đó, bên nhận chuyển nhượng phải:

Một là, thực hiện đúng tiến độ của dự án. Kế thừa nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng phải đảm bảo dự án được xây dựng đúng tiến độ để kịp thời bàn giao cho khách hàng và không làm gián đoạn dự án.

Hai là, thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng. Cụ thể: đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án, không làm thay đổi nội dung dự án, phải thực hiện theo đúng kế hoạch đã triển khai, xây dựng theo đúng tiến độ của dự án, và phải đảm bảo quyền lợi của khách hàng và cá bên có liên quan (căn cứ theo Khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

Ba là, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ theo hợp đồng đã kí kết với bên chuyển nhượng; tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã dược phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đối với bên chuyển nhượng.

3. Nguyên tắc chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan.

Nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, ngăn chặn việc bên nhận chuyển nhượng thay đổi cam kết của bên chuyển nhượng với khách hàng, khoản 1 Điều 52 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy đinh chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thoả đáng quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên có liên quan. Trách nhiệm thông báo cho khách hàng thuộc về chủ đầu tư chuyển nhượng, thông báo này phải bằng văn bản cho tất cả khách hàng biết và thông báo trên thông tin đại chúng trước 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao dự án căn cứ theo Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Mặc dù Luật có quy định rằng bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ cam kết (như đã phân tích ở trên), Luật hiện hành vẫn chưa quy định về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ thể nhận chuyển nhượng đối với khách hàng cũng như những quy định chế tài xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư.

4. Chủ thể trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản đều phải đáp ứng những điều kiện được pháp luật đặt ra, cụ thể: Chủ thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản (Khoản 3 Điều 48 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn, lâu bền, tác động lớn đến sự phát triển cơ sở hạ tầng của quốc gia và là tài sản thuộc sở hữu toàn dân.

Đặc biệt, để được thực hiện các hoạt động kinh doanh trong thị trường bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên theo Điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 và Khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Ngoài những điều kiện chung trên, pháp luật còn đặt ra yêu cầu riêng đối với chủ thể chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng.

Trước đây, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có đặt ra quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Con số này đã tăng lên gấp hơn 3 lần theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, căn cứ quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Tuy nhiên, tại Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 (đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2021) quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất sản 2014. Như vậy, có thể thấy, Luật Đầu tư 2020 đã bãi bỏ điều kiện phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản[8].

Xuất phát từ thực tiễn cuộc sống: Ý tưởng đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay khá phổ biến, được nhiều cá nhân, tổ chức hay các nhà đầu tư sử dụng. Nhằm thực hiện việc cho thuê, căn hộ, chung cư hay thậm chí là của hàng nhỏ lẻ. Có thể là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đó hoặc là đi thuê bất động sản và cho thuê lại để hưởng chênh lệch giá. Bằng cách nào đi nữa, mục đích cuối cùng là tìm kiếm lợi nhuận và tạo môi trường cho khách hàng, những người đang có nhu cầu sử dụng cho việc ở và kinh doanh. Tuy nhiên, khi đầu tư kinh doanh thì cần có vốn để triển khai các dự án, ý tưởng kiếm tiền từ công việc này. Nhận thấy những nhu cầu cũng như khả năng đáp ứng về nhà ở lớn. Do đó, chính phủ cũng đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức dễ dàng thực hiện việc kinh doanh này so với trước đây. Thêm vào đó, quy định về vốn pháp định tối thiểu cũng không thực sự cần thiết bởi có thể thẩm định doanh nghiệp trong quá trình phê duyệt dự án. Vì vậy, Luật Đầu tư 2020 đã bãi bỏ điều kiện phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản.hiện nay tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và không cần phải đáp ứng điều kiện có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng.

4.1 Về chủ thể chuyển nhượng.

Pháp luật chia rõ các doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án đầu tư gồm:

Thứ nhất, các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính dẫn đến không còn đủ khả năng tiếp tục thực hiện dự án, phải chuyển nhượng để duy trì doanh nghiệp.

Thứ hai, các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhưng có kinh doanh BĐS khi thấy thị trường này khó khăn thì họ quyết định chuyển nhượng dự án để tập trung vào ngành kinh doanh chính.

Thứ ba, các doanh nghiệp có mục đích ban đầu là tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng.

4.2 Về chủ thể nhận chuyển nhượng.

Chủ thể nhận chuyển nhượng buộc phải đảm bảo dự án sẽ hoàn thành theo đúng nội dung và tiến độ đã được phê duyệt, có công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp với hệ thống hạ tầng xung quanh, phải thực hiện các giao dịch theo đúng dự án đã được phê duyệt, đảm bảo chất lượng của dự án, phải chịu trách nhiệm cung cấp các hồ sơ, giấy tờ cần thiết, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.

Đặc biệt, bên nhận chuyển nhượng phải có thêm văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt. Trong đó, văn bản cam kết phải quy định cụ thể về kế hoạch sẽ thực hiện trong thời gian tới, tiến độ xây dựng, nội dung của dự án; nghĩa vụ đối với khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, giúp họ có thể nhận nhà, công trình xây dựng theo đúng thoả thuận ban đầu với nhà đầu tư.

5. Câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng dự án bất động sản

5.1 Quy định về chủ thể chuyển nhượng?

- Các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính phải chuyển nhượng để duy trì doanh nghiệp.

- Các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhưng có kinh doanh bất động sản.

- Các doanh nghiệp có mục đích ban đầu là tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng.

5.2 Điều kiện thực hiện các hoạt động kinh doanh trong thị trường BĐS?

Để thực hiện các hoạt động kinh doanh trong thị trường bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp (trừ trường hợp là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng với quy mô nhỏ, không thường xuyên).

5.3 Điều kiện để các doanh nghiệp chuyển nhượng dự án BĐS?

Điều kiện được pháp luật đặt ra là: Chủ thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Luật Minh Khuê (tổng hợp từ các nguồn trên internet)