1. Căn cứ chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Quy định cụ thể, riêng biệt về điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS đối với dự án BĐS, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS.

2. Yêu cầu đối với dự án BĐS được chuyển nhượng

Căn cứ khoản 1 Điều 49 Luật kinh doanh BĐS 2014, để một dự án BĐS được chuyển nhượng, thì dự án đó phải đáp ứng đủ 4 điều kiện quy định lần lượt tại các điểm a, b, c, d của khoản này. Cụ thể:

Thứ nhất, dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt. Bản đồ quy hoạch là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Việc thực hiện xin bản đồ quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo Nghị định số 37/2010/NĐ-CP. Pháp luật quy định điều kiện này cho dự án BĐS được chuyển nhượng bởi khi dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng tức là dự án đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào đó để ra sổ; còn nếu dự án chưa có quyết định này tức là chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt. Điều này nhằm đảm bảo chắc chắn dự án được thành lập và thực hiện theo đúng quy định của pháp luât, đúng tính pháp lý của dự án (dự án đó là có thật và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt); đồng thời, từ bản quy hoạch mà chủ thể nhận chuyển nhượng biết được quyền và lợi ích sau khi chuyển nhượng của họ là gì, cùng với đó là nghĩa vụ mà họ phải thực hiện đối với cơ quan nhà nước và khách hàng.

Thứ hai, dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS nói chung thì dự án chuyển nhượng phải hoàn thiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, hay, nếu dự án chuyển nhượng chưa thực hiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chưa đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng.

Pháp luật quy định điều kiện này nhằm ngăn chặn xảy ra trường hợp đầu cơ, tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư không có khả năng thực hiện, chỉ “chạy” dự án, đầu cơ đất rồi chuyển nhượng hòng kiếm lời, làm chậm trễ và nâng cao giá thành đầu tư vào dự án. Khi dự án đáp ứng được điều kiện trên cho thấy chủ thể chuyển nhượng đã thực sự đầu tư nhưng vì những tác động khó khăn, cắt lỗ nên phải chuyển nhượng để giải quyết những khó khăn đó, đồng thời là tìm kiếm vốn để bù vào nguồn vốn sụt giảm do kinh doanh dự án BĐS không hiệu quả mang lại.

Thứ ba, dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện này thực chất là sự tích hợp của hai điều kiện sau đây:

Một là, dự án không có tranh chấp về QSDĐ. Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thực chất là việc chủ đầu tư bán dự án; do đó, khi dự án đang có tranh chấp về QSDĐ thì chủ đầu tư không thể chuyển nhượng dự án. Điều kiện này được đặt ra là hoàn toàn cần thiết, tuy nhiên, quy định này còn một số điểm chưa phù hợp. Việc quy định “dự án không có tranh chấp về QSDĐ” còn chung chung, chưa chính xác, bởi tranh chấp về QSDĐ là một thuật ngữ có nội hàm tương đối rộng, bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất nói chung như: tranh chấp về quyền sở hữu, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất,… Chính bởi vậy, khi sử dụng thuật ngữ “dự án không có tranh chấp về QSDĐ” có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau: khi dự án đang có tranh chấp về QSDĐ nói chung, thì tức là bên chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng dự án đối với mọi loại tranh chấp; hay, là chỉ khi dự án đang bị tranh chấp về QSDĐ liên quan đến quyền định đoạt của chủ đầu tư thì dự án mới không được chuyển nhượng, còn khi chủ đầu tư các tranh chấp trong quá trình thực hiện (như: tranh chấp về quyền, nghĩa vụ; tranh chấp về việc mở rộng lối đi qua dự án;…) thì chủ đầu tư vẫn được chuyển nhượng dự án mà không bị hạn chế?

Để hiểu chính xác về điều kiện này thì cần phải lý giải dựa trên mục đích của việc chuyển nhượng dự án. Mục đích của việc chuyển nhượng dự án là chuyển giao quyền sở hữu dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới; do vậy, với các tranh chấp về QSDĐ không làm ảnh hưởng tới tư cách định đoạt chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ thì không thể hạn chế chủ đầu tư trong việc chuyển nhượng dự án của họ.

Ngoài ra, điều kiện “dự án không có tranh chấp về QSDĐ” chưa xác định thời điểm xảy ra tranh chấp về QSDĐ. Vấn đề này có thể tham khảo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án nếu nhà ở thuộc dự án không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu

Hai là, dự án không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp chủ đầu tư có dự án bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì chủ đầu tư được xác định là người phải thi hành án. Việc thi hành án nhằm để thực hiện các nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các chủ thể khác theo bản án, quyết định được thi hành. Khi dự án đã có quyết định kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án thì chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng đối với những dự án này. Trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Toà án tuyên bốgiao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền huỷ giấy tờ liên quan đến giao dịch đó. Hết thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được thông báo mà người được thi hành án không yêu cầu thì Chấp hành viên yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền huỷ giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

Thứ tư, không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013, nhà nước quyết định thu hồi đất gắn với dự án khi: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời giạn chậm tiến độ thực hiện dự án; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Trên thực tế, có rất nhiều dự án muốn chuyển nhượng nhưng lại không đủ điều kiện chuyển nhượng kể trên do những vướng mắc về thủ tục pháp lý, về giải phóng mặt bằng; trong khi đó, những dự án tốt, đủ điều kiện chuyển nhượng thì nhà đầu tư dù khó khăn cũng thường cố gắng để triển khai dự án.

3. Yêu cầu đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS

Tại khoản 2 Điều 49 Luật kinh doanh BĐS 2014, đối với chủ đầu tư chuyển nhượng, pháp luật yêu cầu chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận QSDĐ đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng với mục đích nhằm giúp đảm bảo sự an toàn cho giao dịch chuyển nhượng bởi khi bên chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận QSDĐ chứng tỏ họ chính là chủ sở hữu hợp pháp của một phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng đó, tránh yếu tố lừa đảo trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Có quan điểm cho rằng cùng với điều kiện phải giải phóng mặt bằng thì điều kiện về có GCNQSDĐ là điều kiện khó đáp ứng vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án. Mặt hạn chế này có thể dẫn đến tình trạng: để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.

4. Yêu cầu đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS

Theo khoản 3 Điều 49 Luật kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ, nội dung dự án. Điều này nhằm đảm bảo sau khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án sẽ có đầy đủ khả năng tài chính để tiếp tục tiến hành thực hiện dự án BĐS đang dang dở. Việc yêu cầu chủ thể nhận chuyển nhượng cam kết thực hiện theo đúng tiến độ nhằm biểu hiện khả năng thực hiện, cho thấy lòng tin và tính trách nhiệm trước nhà nước và khách hàng.

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai dành riêng một điều luật về chuyển nhượng đối với chủ thể là người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”. Trong đó, phạm vi kinh doanh BĐS dành cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có phần bị hạn chế hơn. Cụ thể: các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê. Chỉ được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Có thể thấy, việc thắt chặt quy định về chuyển nhượng dự án BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài một phần nào tạo ra tâm thế e ngại của các nhà đầu tư nước ngoài khi muốn đầu tư BĐS vào Việt Nam bằng cách nhận chuyển nhượng dự án, trong khi họ có tiềm lực về tài chính hoặc năng lực vận hành, quản lý dự án và một số dự án tồn đọng ở Việt Nam cũng quá nhiều cần phải giải quyết.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS thì việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh BĐS và phải bảo đảm các điều kiện sau đây: Một là, có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai; Hai là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế , phí, lệ phí liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)