Thẩm quyền, trình tự và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS

1. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Chuyển nhượng, theo từ điển tiếng Việt thông dụng, “là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng” - Huyền Linh (2014), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb. Thời đại, Hà Nội, tr. 175. Vậy, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là việc chủ đầu tư kinh doanh BĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới. Trong đó, chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

2. Đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng hoá dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Do không thể đánh giá giá trị thực của dự án kinh doanh BĐS vì đặc điểm hàng hoá vô hình, nên chỉ có thể xác định giá trị dự án kinh doanh BĐS qua khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Bởi dự án BĐS được xem như là một loại BĐS, nên, nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên mang nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì. Cụ thể: các giao dịch chuyển nhượng sẽ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng nếu thị trường BĐS sôi động và ngược lại.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Vì, để thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn nhất định, đồng thời là nguồn cung một lượng tương đối người lao động và các loại hàng hoá xây dựng liên quan. Do vậy, dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật nhất định. Thêm vào đó, chuyển nhượng dự án là một trong các loại giao dịch về QSDĐ, nên luôn chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua NĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Thẩm quyền, trình tự và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

3.1 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần 

Điểm b khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020 sửa đổi, bổ sung Điều 50 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS như sau:

“1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

a) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;

(Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư năm 2020, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh là:

Thứ nhất, Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

Thứ hai, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;

Thứ ba, Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);

Thứ tư, Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh).

b) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư”.

(Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư năm 2020, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ là:

Thứ nhất, Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau đây: Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác; Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên; Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không; Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I; Dự án đầu tư chế biến dầu khí; Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;

Thứ hai, Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí;

Thứ ba, Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên;

Thứ tư, Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật).

3.2 Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.

Đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thì, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư được quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020 như sau: Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 50 của Luật Kinh doan BĐS 2014 được quy định tại Điều 51 Luật này như sau:

Nếu việc chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh:

Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UNBD cấp tỉnh uỷ quyền

Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể tư ngày nhận hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Nếu việc chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh uỷ quyền.

Bước 2: Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Ngoài ra, trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được quy định chi tiết tại Mục 5 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

Việc thực hiện cứng nhắc quy định pháp luật dường như có sự tác động hai mặt. Mặt tích cực của nó chủ yếu tập trung ở khía cạnh quản lý Nhà nước, thuận lợi cho việc quản lý của những cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề này là gây nên sự rườm rà, phức tạp cho các doanh nghiệp muốn chuyển nhượng dự án. Mặt khác, như chúng ta đã biết, muốn làm thủ tục chuyển nhượng dự án phải qua nhiều cơ quan, với nhiều thủ tục khác nhau, đó là chưa kể đến quan điểm của từng cơ quan có liên quan trong thẩm định dự án chuyển nhượng khác nhau. Thực trạng này dẫn đến quá trình hoàn thành thủ tục của hoạt động chuyển nhượng k o dài, có trường hợp thời gian tính bằng đơn vị năm dương lịch. Thậm chí, có những trường hợp thời gian tính bằng đơn vị năm dương lịch. Thậm chí, có những trường hợp thủ tục hành chính không thể thông qua được, đi vào ng cụt do các cơ quan thực hiện thủ tục đã đưa ra những yêu cầu mâu thuẫn lẫn nhau.

4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS

4.1 Điều kiện chuyển nhượng

Như đã đề cập ở chương 2, điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở đã quy định rõ về loại tranh chấp và thời điểm xảy ra tranh chấp, cụ thể: một là, Điều luật này ghi nhận “Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu”. Chỉ một từ “đang” đã xác định thời điểm xảy ra tranh chấp. Thiết nghĩ, đối với các dự án có tranh chấp về QSDĐ nhưng tranh chấp đã được giải quyết thì chủ đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển nhượng dự án. Do vậy cần bổ sung thêm yếu tố xác định thời gian đối với tranh chấp về QSDĐ để điều luật đảm bảo tính chính xác, rõ ràng tạo điều kiện áp dụng thống nhất trên thực tế. Theo đó, điều kiện “dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất” cần được bổ sung như sau: “dự án đang không có tranh chấp về QSDĐ”.

4.2 Quy định giữ chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án

Luật Đầu tư hiện nay quy định giấy chứng nhận đầu tư là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Do đó, doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư là chuyển nhượng vốn tức là chuyển nhượng doanh nghiệp.

Mặt khác, bằng việc chuyển nhượng phần vốn trong doanh nghiệp để chuyển nhượng dự án đầu tư là cơ hội tốt để trốn thuế giá trị gia tăng đối với Nhà nước, vì chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng. Do đó, pháp luật đầu tư cần phải quy định rõ ràng việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ bản chất của vấn đề dự án đầu tư là tài sản của doanh nghiệp, việc chuyển nhượng dự án đầu tư là bán tài sản của doanh nghiệp chứ không phải là gắn với việc chuyển nhượng vốn như pháp luật hiện nay.

4.3 Chủ thể chuyển nhượng

Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh BĐS thu hút được vốn đầu tư nước ngoài như tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng ổn định. Đối với Việt Nam trong đó các địa phương, cần kêu gọi đầu tư của cá nhân và tổ chức là người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế là một nhiệm vụ trọng tâm của nước ta ở giai đoạn phát triển hiện nay.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ mới có quy định hình thức kinh doanh BĐS là thuê và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa có quy định này. Do đó, tác giả đề xuất: Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất không chỉ đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể kinh doanh BĐS dưới hình thức nhận chuyển nhượng.

4.4 Trình tự, thủ tục

Kiến nghị đơn giản hoá thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS bằng cách đơn giản hồ sơ chuyển nhượng dự án trong pháp luật kinh doanh BĐS để đảm bảo tính đồng bộ, tránh hiện tượng gây ra khó khăn và nhũng nhiễu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cho phép chuyển nhượng dự án. Trong quá trình xin chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư đã trải qua nhiều bước để được phê duyệt dự án nên cơ quan thẩm quyền đã nắm được dự án, có lưu lại hồ sơ nên khi chuyển nhượng có thể rút ngắn hồ sơ chuyển nhượng dự án trong kinh doanh BĐS bằng cách bỏ đi 3 bước là hồ sơ dự án đã được phê duyệt, quyết định phê duyệt dự án; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất, hoặc giấy chứng nhận QSDĐ; và báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng.

Ngoài ra, luật cần thống nhất quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ cụ thể: nếu không thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư về nơi tiếp nhận sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án. Người dân sẽ bị lúng túng trước các thủ tục bị chồng chéo dẫn đến tình trạng người dân ngại khó về trình tự, thủ tục nên không muốn tham gia vào thị trường bất động sản.

4.5 Cơ chế bảo vệ khách hàng

Để bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, phải xác định rõ vai trò đơn vị phát triển dự án như một bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong dự án, bên nhận có đủ vấn đề thực hiện dự án thật hay không. Nếu vấn đề này rõ ràng sẽ tạo cho khách hàng đang trực tiếp chịu ảnh hưởng từ hoạt động chuyển nhượng được an tâm, tạo điều kiện sàng lọc ra những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực hiện dự án, cam kết chịu trách nhiệm với khách hàng. Từ đó, góp phần hình thành xu hướng chuyển nhượng minh bạch, công khai trong nền kinh tế thị trường.

Trên thực tế, có nhiều trường hợp sau khi chuyển nhượng, việc khai thác hạ tầng không được phân chia quy định rõ ràng thuộc về bên nào, gây thiệt hại cho khách hàng. Do đó, cần bổ sung về vấn đề chịu trách nhiệm bồi thường của doanh nghiệp thực hiện dự án nếu gây thiệt hại cho khách hàng, cụ thể: cần quy định rõ về việc thoả thuận giữa các bên về trách nhiệm liên đới đối với việc thực hiện hạ tầng chung, khả năng khai thác hạ tầng, giải phóng mặt bằng chung và quản lý sử dụng thuộc về trách nhiệm của bên nào. Ngoài ra, cần quy định chế tài về trách nhiệm của các cá nhân và tổ chức đối với chủ đầu tư dự án khi có hành vi vi phạm quyền lợi khách hàng, bắt buộc phải có cơ chế ký quỹ để dự trù một khoảng kinh phí thật sự lớn để đảm bảo cho hoạt động của nhà đầu tư, khi xảy ra rủi ro số vốn ký quỹ sẽ hoàn trả lại cho khách hàng để tránh liên luỵ từ những rủi ro của chủ dự án.