Xử lý vi phạm pháp luật trong quan hệ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Xử lý vi phạm pháp luật trong quan hệ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS

Vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi trái pháp luật của chủ thể xâm phạm đến các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ. Hành vi trái pháp luật có thể được thể hiện dưới dạng hành động hoặc không hành động do cá nhân, pháp nhân hay chủ thể khác thực hiện. Các hành vi bị cấm được quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS 2014. Do đó, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật[1].

Trách nhiệm dân sự.

Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản được áp dụng trên cơ sở hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi. Nội dung trách nhiệm là gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản hoặc trách nhiệm về tài sản được áp dụng bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc do bên bị vi phạm áp dụng trên cơ sở pháp luật.

Các hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng gồm các hình thức sau:[2]

Một là, buộc thực hiện hợp đồng: đây là hình thức chế tài, mà bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên bị vi phạm. Bên vi phạm buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu phí tổn. Ví dụ: tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua đã dẫn đến có rất nhiều cuộc phản đối tập thể của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án đòi lại tiền đặt cọc như dự án Ciputra Hanoi Times Tower , Bright City , CT1 Vân Canh , Hesco Văn Quán ... [3]

Hai là, phạt vi phạm: là bên vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật. Đây là một biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, vì biện pháp này dễ áp dụng trong các quan hệ cần được bảo đảm. Bên vi phạm, có lỗi thì phải chịu phạt theo hợp đồng mà không cần xét đến hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ như thế nào, có thiệt hại xảy ra hay không?”.

Ba là, hình thức bồi thường thiệt hại: các bên chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm các điều khoản được quy định trong hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Trong trường hợp các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm hợp đồng (Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015).

Bốn là, hủy bỏ hợp đồng: là hình thức chế tài, mà một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ và làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Hủy bỏ hợp đồng có thể hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ hợp đồng. Khi hợp đồng bị hủy bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại, khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường có nhiều vi phạm, tranh chấp xảy ra do nhiều nguyên nhân như: Bên bán chậm trễ bàn giao bất động sản, chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng, bất động sản bàn giao không đúng chất lượng, không đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng, một bên cố tình không thực hiện hợp đồng,... Khi xảy ra tranh chấp thì các bên tự thương lượng, hòa giải. Nếu các bên không hòa giải được thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định. Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế cũng thường khó khăn, phức tạp, kéo dài và khách hàng mua bất động sản thường bị thiệt; bởi lẽ những thông tin về bất động sản là bất cân xứng, khách hàng mua khó tiếp cận thông tin cũng như ít hiểu biết pháp luật, thị trường cung không đủ cầu. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp quyền lợi của khách hàng mua bất động sản khó được bảo vệ.

Khi tham gia giao kết các hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản nói riêng, các bên chủ thể trong hợp đồng đều mong muốn nội dung của hợp đồng được thực hiện và được pháp luật bảo hộ, tuy nhiên để thực hiện được điều này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định, nếu không đáp ứng các điều kiện luật định thì hợp đồng có thể sẽ vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu có thể hiểu là một giao dịch thể hiện ý chí của các bên tham gia giao kết, nhưng có sự vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định, hợp đồng vô hiệu sẽ không được pháp luật bảo hộ, không có giá trị pháp lý và sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng kể từ thời điểm xác lập, tức là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ không bị ràng buộc bởi bất kỳ một quyền, nghĩa vụ nào như đã thỏa thuận, do đó các bên cũng không phải gánh chịu bất kỳ hậu quả pháp lý bất lợi nào. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là một giao dịch dân sự, do đó hợp đồng này sẽ vô hiệu khi giao dịch dân sự này không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác (Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015).

Ngoài ra, theo Điều 130 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từng phần. Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các bên trong hợp đồng phải gánh chịu những hậu quả pháp lý nhất định, đó chính là những hệ quả pháp lý phát sinh theo quy định pháp luật trong trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu. Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định áp dụng chế tài mà không phụ thuộc vào ý chí của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản bị tuyên bố vô hiệu, quyền vào nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Đây là những hệ quả pháp lý phát sinh được pháp luật quy định, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu các bên phải trả cho nhau những gì nhận nếu không hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, quy định này yêu cầu các bên có nghĩa vụ phải lập lại nguyên trạng tài sản như trước khi giao kết hợp đồng thông qua việc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, theo đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ trả lại tiền chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng. Năm 2020, theo báo cáo từ quận Hà Đông, Hà Nội, hiện có 14 tòa nhà và cụm tòa nhà trong tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài như việc tranh chấp diện tích sử dụng, bàn giao quỹ bảo trì 2%, tranh chấp xây dựng, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, chưa tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không thành công, kết nối hạ tầng... [4]

Xử lí kỷ luật.

Khi các giao dịch về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS được thực hiện có những sai phạm, thì trách nhiệm không chỉ nằm ở các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mà còn có trách nhiệm từ phía cán bộ quản lý nhà nước vì đã không thực hiện đúng quyền hạn cũng như nghĩa vụ của mình trong khâu quản lý các giao dịch về kinh doanh BĐS (đặc biệt là chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS). Các cán bộ, công chức, viên chức có hành vi vi phạm các quy định về nghĩa vụ của cán bộ, công chức, viên chức; những việc cán bộ, công chức, viên chức không được làm; nội quy, quy chế của cơ quan, tổ chức, đơn vị; vi phạm đạo đức, lối sống hoặc vi phạm pháp luật khác khi thi hành công vụ thì bị xem xét xử lý kỷ luật. Có thể kể đến một số hành vi như: các cán bộ, công chức để xảy ra tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định, phân lô bán nền, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, lấn chiếm sông rạch,…

Khi các cán bộ, nhân viên quản lý nhà nước sai phạm, căn cứ Nghị định 112/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 9 năm 2020 về xử lý kỷ luật cán bộ, công chức, viên chức, các hình thức kỷ luật đối với cán bộ, công chức khi thực hiện hành vi vi phạm để xảy ra sai phạm trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là: khiển trách, cảnh cáo,giáng chức (chỉ áp dụng với công chức giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý), cách chức, bãi nhiệm, hạ bậc lương và buộc thôi việc (chỉ áp dụng với công chức không giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý)[5].

Xử phạt hành chính.

Căn cứ Điều 3 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sửa đổ, bổ sung bởi Nghị định 21/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng;… kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong quan hệ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS là:

“1. Hình thức xử phạt chính:

a) Cảnh cáo;

b) Phạt tiền.

2. Hình thức xử phạt bổ sung:

Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;

b) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính;

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm;

đ) Những biện pháp khác được quy định tại Nghị định này”.

Khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về hình thức xử phạt chính là phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nếu thực hiện một trong các hành vi:

“a) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;

b) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;

c) Trường hợp chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên nhận chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc không đủ năng lực tài chính theo quy định thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

d) Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định;

đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết”.

Ngoài ra, pháp luật còn quy định biện pháp khắc phục hậu quả đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS khi thực hiện một số hành vi sau[6]:

Thứ nhất, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định

Thứ hai, buộc hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy định hoặc cam kết và buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định

Thứ ba, buộc thực hiện đúng quy định hoặc cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

Trách nhiệm hình sự.

Cơ sở để áp dụng trách nhiệm hình sự đối với người có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS là Điều 79 Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Trách nhiệm hình sự được áp dụng với tất cả những ai có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS mà tính chất, mức độ của vi phạm gây nguy hiểm cho xã hội tới mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự.

Như vậy, trách nhiệm hình sự được áp dụng đối với cả người quản lý BĐS (người được nhà nước giao cho thẩm quyền quản lý về hoạt động kinh doanh BĐS) lẫn chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS khi những người này có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS gây hậu quả nguy hiểm cho xã hội đã được quy định trong Bộ luật Hình sự.

Chủ thể kinh doanh BĐS bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi vi phạm các quy định về sử dụng đất đai, cụ thể: “lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm” mà tính chất,mức độ vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng cho xã hội được quy định trong bộ luật hình sự[7].

Người có thẩm quyền về quản lý trong kinh doanh BĐS sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có các hành vi “lạm dụng chức vụ, quyền hạn” mà tính chất mức độ vi phạm đã tới mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự[8].