Khái niệm

là việc chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền lực thực hiện dự án kinh doanh bất động sản cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mới

Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với dự án (hoặc 1 phần dự án) đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một nội dung điều chỉnh của pháp luật KDBĐS, được Luật KDBĐS 2014 xây dựng thành một chế định hoàn chỉnh trên cơ sở hoàn thiện những nội dung còn sơ sài, chưa phù hợp trong Luật KDBĐS 2006. Thực tiễn sau thời điểm Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực cho thấy số lượng các giao dịch “mua bán” dự án bất động sản giữa các nhà đầu tư gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu “rã đông” sau thời gian dài đóng băng. Thực tiễn sôi động này đã giúp những quy định mới của Luật KDBĐS 2014 sớm được đánh giá, cùng với đó sớm bộc lộ những vướng mắc trong quá trình thực thi. Nội dung bài viết dưới đây, tác giả sẽ trình bày khái quát những quy định của pháp luật KDBĐS, trên cơ sở đó làm rõ những điểm chưa hoàn thiện đang là rào cản trong thực tế áp dụng pháp luật KDBĐS hiện nay.

Vai trò, ý nghĩa:

- Việc cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm giúp tháo gỡ những khó khăn cho chủ đầu tư cũ

- nâng cao tính khả thi của dự án

- tạo cơ hội cho những nhà đầu tư mới thực hiện dự án đầu tư

- một giá trị từ việc trên nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

+ sàng lọc nhà đầu tư

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp?

+ tránh tình trạng dư cung về bất động sản trong xã hội

Cụ thể:

Thứ nhất, đối với dự án bất động sản là đối tượng của hoạt động chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng sẽ giúp nâng cao tính khả thi của dự án. Nếu dự án vì lý do nào đó mà không thể được thực hiện nữa sẽ khiến cho những nỗ lực của chủ đầu tư trước đó trở thành uổng phí, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể khác mà sự thành công của dự án sẽ đem lại. Thời gian dự án phải “đắp chiếu” cũng chính là thời gian đất đai bị lãng phí, không sản sinh giá trị. Tuy nhiên, với cơ chế chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư khi không muốn triển khai hoặc không thể triển khai dự án có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thực hiện, đảm bảo tiến độ dự án đầu tư mà không phải hủy bỏ dự án hay để dự án tiếp tục chờ đợi đến khi có vốn.

Thứ hai, đối với các nhà đầu tư: Việc chuyển nhượng dự án giúp tháo gỡ khó khăn khi họ không thể tiếp tục thực hiện dự án, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để giải quyết khó khăn và tiếp tục thực hiện các dự án khác. Mặc dù nhà đầu tư có thể vay vốn, nhưng sự cẩn trọng vốn dĩ của các ngân hàng với lĩnh vực có tính rủi ro cao như KDBĐS (đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư mới, dự án mới) hay chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát lạm phát của Nhà nước vào từng thời kỳ cũng tạo ra cho họ những cản trở không nhỏ. Nếu không có hoạt động chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm thấy lối thoát trong tình cảnh khó khăn, gián tiếp ảnh hưởng đến hàng loạt khách hàng của dự án.

Thứ ba, tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới. Với bên nhận chuyển nhượng, hoạt động nhận chuyển nhượng dự án là cách nhanh chóng để tham gia vào thị trường khi các dự án đầu tư được chuyển nhượng thông thường đã được tiến hành gần hết các thủ tục pháp lý cần thiết trước khi đưa vào kinh doanh. Việc không được chỉnh sửa, làm thay đổi nội dung, mục tiêu của dự án, không phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng... cũng là những ưu thế của việc nhận chuyển nhượng dự án.

Thứ tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hoạt động chuyển nhượng giúp dự án được chuyển giao từ chủ đầu tư thiếu tính chuyên nghiệp hoặc không có nhu cầu cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính, chuyên nghiệp, có khả năng tiếp tục đầu tư để triển khai dự án, giải quyết các dự án tạm ngưng, có lợi cho thị trường, thúc đẩy xoay vòng chu kỳ đầu tư được nhanh và hiệu quả hơn. Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án cũng giúp thị trường tránh được tình trạng dư cung. Điều này giúp kiểm soát sự gia tăng của hàng hóa bất động sản, giữ được ở cung hàng hóa ở mức cần thiết, không vượt quá xa so với cầu của thị trường.

Nguyên tắc:

Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục kinh doanh

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án đồng ý bằng văn bản. chủ đầu tư chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc được chứng nhận biến động về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đa cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

>> Xem thêm:  Góp vốn vào công ty TNHH hai thành viên như thế nào ? Thủ tục chuyển nhượng vốn góp cần hồ sơ gì ?

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

Điều kiện chuyển nhượng

Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

>> Xem thêm:  Mẫu bản giải trình tiến độ thực hiện dự án đầu tư và Văn bản đăng ký vốn góp, mua cổ phần (phần vốn góp)

- Đối với Bên chuyển nhượng: KDBĐS nằm trong danh mục các ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật đầu tư. Cụ thể, tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Đồng thời, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước liên quan đến phần dự án chuyển nhượng.

- Đối với Bên nhận chuyển nhượng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. Có thể thấy những điều kiện được Luật KDBĐS đặt ra không quá khắt khe, chỉ là những điều kiện cơ bản để một chủ thể được phép hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có thể kế thừa, tiếp tục việc thực hiện dự án của nhà đầu tư cũ. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định. Ngoài ra, chủ đầu tư còn cần đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án, cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản - Luật đầu tư năm 2020

1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

a) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;

b) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.”;

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 50 của Luật này thực hiện như sa

>> Xem thêm:  Góp vốn giữa công ty và cá nhân có hợp pháp không ? Có được chuyển nhượng vốn cho nhà đầu tư nước ngoài ?

1. Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng góp vốn mới nhất 2021 và Mẫu giấy chứng nhận vốn góp công ty cổ phần

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Nguyên tắc khi thực hiện chuyển nhượng dự án BĐS?

Trả lời:

Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;

c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Câu hỏi: Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án BĐS đối với thị trường BĐS?

Trả lời:

+ sàng lọc nhà đầu tư

+ tránh tình trạng dư cung về bất động sản trong xã hội

Câu hỏi: Hình thức chứng nhận hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS?

Trả lời:

Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải được thực hiện thông qua hợp đồng.