1. Căn cứ pháp luật để ký kết hợp đồng xây dựng ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện nay có nghị định quy định việc ký hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng vậy cơ quan, đơn vị ký hợp đồng mua sắm, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp tài sản từ nguồn cấp trong dự toàn hàng năm và nguồn sự nghiệp thì căn cứ văn bản pháp lý nào để ký hợp đồng thực hiện?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: L.T.H

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Luật Xây dựng 2014 quy định về các loại hợp đồng xây dựng như sau:

Điều 140. Các loại hợp đồng xây dựng.

1. Hợp đồng xây dựng được phân loại theo tính chất, nội dung công việc thực hiện và giá hợp đồng áp dụng.

2. Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm:

a) Hợp đồng tư vấn xây dựng;

b) Hợp đồng thi công xây dựng công trình;

c) Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng;

d) Hợp đồng thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị - thi công xây dựng, hợp đồng chìa khoá trao tay;

đ) Hợp đồng xây dựng khác.

3. Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm:

a) Hợp đồng trọn gói;

b) Hợp đồng theo đơn giá cố định;

c) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

d) Hợp đồng theo thời gian;

đ) Hợp đồng theo chi phí cộng phí;

e) Hợp đồng theo giá kết hợp;

g) Hợp đồng xây dựng khác;

h) Hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước chỉ áp dụng các loại hợp đồng quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này hoặc kết hợp các loại hợp đồng này.

Hợp đồng mua sắm, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp tài sản từ nguồn cấp trong dự toàn hàng năm và nguồn sự nghiệp là hợp đồng xây dựng được phân theo tính chất, nội dung công việc thực hiện. Việc tiến hành kí kết hợp động này phải tuân theo các căn cứ pháp lý quy định tại Luật xây dựng 2014 như sau:

Điều 138. Quy định chung về hợp đồng xây dựng

1. Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

2. Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng gồm:

a) Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;

b) Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;

c) Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;

d) Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thoả thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác...

4. Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng xây dựng là tiếng Việt. Trường hợp hợp đồng xây dựng có sự tham gia của bên nước ngoài thì ngôn ngữ sử dụng là tiếng Việt và ngôn ngữ khác do các bên hợp đồng thỏa thuận.

5. Hợp đồng xây dựng phải được ký kết và thực hiện phù hợp với quy định của Luật này và quy định của pháp luật có liên quan.

Điều 139. Hiệu lực của hợp đồng xây dựng

1. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Người ký kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

b) Bảo đảm các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 của Luật này;

c) Bên nhận thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề xây dựng theo quy định của Luật này.

2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm có thể khác do các bên hợp đồng thoả thuận.

Việc kí kết hợp đồng xây dựng phải được tiến hành giữa hai bên chủ thể đáp ứng điều kiện chủ thể: cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự; tổ chức đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề hoạt động. Đồng thời việc kí kết phải tuân thủ theo nguyến tắc ký kết (Khoản 2, Điều 138 Luật Xây dựng 2014). Một hợp đồng xây dựng được coi là có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại điều 139 Luật Xây dựng 2014.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng được tính là thời điểm khi bên cuối cùng kí vào hợp đồng hoặc có thể vào thời điểm cụ thể khác theo thỏa thuận của hai bên.Trân trọng./.

2. Bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng nhà ở ?

Kính thưa Luật sư, Em có ký hợp đồng xây dựng nhà ở với chủ thầu là Công ty Cổ Phần Đầu Tư N Việt Nam. Hợp đồng này không công chứng gồm có 2 bản. Công ty giữ 1 bản có chữ ký của em và 1 bản em giữ không có chữ ký của em. Bản hợp đồng em giữ thì chưa ghi đủ thông tin gì.

Trước ngày động thổ em có yêu cầu Công ty cho thợ về đo đạc và bắn tim nhưng tận 19h thợ mới về. Hôm sau cậu thiết kế nhà ở Công ty nói với em là cậu ấy đã nghỉ việc ở Công ty vì các khoản cậu ấy đề nghị thanh toán Công ty không thanh toán. Giám đốc yêu cầu chuyển tiền trước khi thi công 150 triệu thì đừng chuyển để làm xong móng mới chuyển. Em thấy hoang mang vì cậu thiết kế nghỉ, kỹ thuật xây nhà sẽ bị ảnh hưởng nên em quyết định hủy hợp đồng và liên lạc cho Giám đốc thông báo. Giám đốc đồng ý nhưng đòi em phải trả khoản phí là 10 triệu để thanh toán cho anh em đi lại làm việc và để đặt cọc tiền thuê thợ, tiền đi taxi anh đó đi về nhà em (Taxi đi về nhà em khoảng 300.000 đồng). Vậy cho em hỏi:

- Giám đốc đòi 10triệu với lý do trên có đúng khi em đơn phương chấm dứt hợp đồng?

- Hợp đồng ghi sai, không đồng nhất 2 bản thì có giá trị pháp lý không?

- Giám đốc có đủ cơ sở kiện em đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu thiệt hại như trên có đúng pháp luật hiện hành không?

Xin cảm ơn Luật sư Minh Khuê.

Bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng nhà ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn Công ty xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, việc Giám đốc công ty đó đòi 10 triệu khi đơn phương chấm dứt hợp đồng:

Theo Bộ luật dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng:

"Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Bên cạnh đó, theo Điều 41 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng quy định về chấm dứt hợp đồng:

"Điều 41. Chấm dứt hợp đồng xây dựng

1. Các tình huống được chấm dứt hợp đồng, quyền được chấm dứt hợp đồng; trình tự thủ tục chấm dứt, mức đền bù thiệt hại do chấm dứt hợp đồng phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và phải phù hợp với quy định của Nghị định này, quy định của pháp luật có liên quan.

2. Mỗi bên đều có quyền chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp quy định tại các Khoản 7 và 8 Điều này.

3. Trường hợp đã tạm dừng thực hiện hợp đồng mà bên vi phạm hợp đồng không khắc phục lỗi của mình trong khoảng thời gian năm mươi sáu (56) ngày kể từ ngày bắt đầu tạm dừng theo thông báo, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác và không có lý do chính đáng thì bên tạm dừng có quyền chấm dứt hợp đồng.

4. Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng mà không phải do lỗi của bên kia gây ra, thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

5. Trước khi một bên chấm dứt hợp đồng thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuậntrong hợp đồng nhưng không ít hơn hai mươi tám (28) ngày, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác và trong đó phải nêu rõ lý do chấm dứt hợp đồng. Nếu bên chấm dứt hợp đồng không thông báo mà gây thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

6. Hợp đồng xây dựng không còn hiệu lực kể từ thời điểm bị chấm dứt và các bên phải hoàn tất thủ tục thanh lý hợp đồng trong khoảng thời gian theo thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không quá năm mươi sáu (56) ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác. Ngoài thời gian này nếu một bên không làm các thủ tục thanh lý hợp đồng thì bên kia được toàn quyền quyết định việc thanh lý hợp đồng.

7. Bên giao thầu có quyền chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:

a) Bên nhận thầu bị phá sản, giải thể hoặc chuyển nhượng hợp đồng xây dựng cho người hoặc tổ chức khác mà không có sự chấp thuận của bên giao thầu.

b) Bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc theo hợp đồng hoặc năm mươi sáu (56) ngày liên tục không thực hiện công việc theo hợp đồng, dẫn đến vi phạm tiến độ thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng, trừ trường hợp được phép của bên giao thầu.

8. Bên nhận thầu có quyền chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:

a) Bên giao thầu bị phá sản, giải thể hoặc chuyển nhượng hợp đồng xây dựng cho người hoặc tổ chức khác mà không có sự chấp thuận của bên nhận thầu.

b) Sau năm mươi sáu (56) ngày liên tục công việc bị dừng do lỗi của bên giao thầu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

c) Bên giao thầu không thanh toán cho bên nhận thầu sau năm mươi sáu (56) ngày kể từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

9. Trong thời hạn hai (02) ngày làm việc kể từ khi hợp đồng xây dựng bị chấm dứt, bên nhận thầu phải di chuyển toàn bộ vật tư, nhân lực, máy móc, thiết bị và các tài sản khác thuộc sở hữu của mình ra khỏi công trường, nếu sau khoảng thời gian này bên nhận thầu chưa thực hiện việc di chuyển thì bên giao thầu có quyền xử lý đối với các tài sản này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác".

Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng mà không phải do lỗi của bên kia gây ra, thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Mức đền bù thiệt hại do chấm dứt hợp đồng phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và phải phù hợp với quy định của Nghị định này, quy định của pháp luật có liên quan.

Như vây, bên kia không có lỗi nhưng bạn lại đơn phương chấm dứt hợp đồng nên bạn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Nếu trong hợp đồng của bạn và công ty đã có sự thoả thuận thì sẽ thực hiện theo đúng hợp đồng. Từ đó sẽ tính ra được chi phí bồi thường thiệt hại chính xác. Mặt khác, nếu trong hợp đồng chưa có quy định này thì hai bên cùng nhau thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại.

Thứ hai: về hình thức của hợp đồng.

Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự:

" Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. ".

Bên cạnh đó, theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015:

" Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.".

Một điểm bạn cần lưu ý, Công trình xây dựng nhà ở của bạn phải xin Giấy phép xây dựng theo Khỏn 1 Điều 89 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội:

"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".

Như vây, trường hợp không có Giấy phép xây dựng thì hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý. Ngoài ra, nếu hợp đồng chỉ vi phạm về hình thức khác thì hợp đống sẽ không bị vô hiệu.

Thứ ba: Khởi kiện khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Lý do người thiết kế nghỉ, kỹ thuật xây nhà sẽ bị ảnh hưởng nên bạn quyết định hủy hợp đồng và liên lạc cho Giám đốc thông báo và đã được Giám đốc đồng ý. Do đó, họ không có đủ lý do để khởi kiện bạn. Theo Khoản 5 Điều 41 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về chấm dứt hợp đồng:

"5. Trước khi một bên chấm dứt hợp đồng thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuậntrong hợp đồng nhưng không ít hơn hai mươi tám (28) ngày, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác và trong đó phải nêu rõ lý do chấm dứt hợp đồng. Nếu bên chấm dứt hợp đồng không thông báo mà gây thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia".

Trường hợp việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của bạn trái với quy định pháp luật thì Công ty đó mới được khởi kiện đòi bồi thường. Bạn cần phải xem lại nội dung của hợp đồng, nếu trong nội dung của hợp đồng xây dựng thể hiện việc thiết kế do chính anh A đảm nhận và việc thay đổi người trực tiếp thiết kế là một trong những căn cứ bên giao thầu được chấm dứt HĐ thì bạn hoàn toàn được chấm dứt HĐ mà không phải bồi thường. Còn nếu trong HĐ không thể hiện nội dung này, hơn nữa, người trực tiếp thiết kế không phải là một trong những nội dung để ràng buộc thì việc bạn chấm dứt HĐ phải dựa vào sự thỏa thuận với bên nhận thầu. Do đó, hai bên cần thương lượng với nhau về mức bồi thường thiệt hại hợp lý để không dẫn đến hậu quả đáng tiếc xảy ra.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162. Trân trọng ./.

3. Xử lý tranh chấp hợp đồng xây dựng như thế nào ?

Xin chào LS và các Chuyên gia, Tôi dự định xây 1 căn nhà trong khu dân cư tại Bình Dương,quy cách xây yêu cầu là phải xây 3 lầu. Do chưa đủ kinh phí, nên nay tôi dự định xây nhà bằng thép tiền chế lắp ráp để sau này có khả năng mở rộng sau.
Vậy tôi có thể xin phép và xây dựng nhà bằng thép tiền chế, xây trước 1 trệt, tường tôi muốn dùng tôn cách nhiệt thay vì phải xây tường gạch thì tôi có được phép xây dựng không ? - Tôi cũng có dự định xây nhà Container tại đây, thì tôi có thể xây dựng được không ? Có cần xin phép xây dựng hay không ?
Mong nhận được câu trả lời của Luật sư và Chuyên gia. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Xử lý tranh chấp hợp đồng xây dựng?

Luật sư tư vấn chuyển quyền sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

Theo quy định của Luật xây dựng năm 2014 quy định:" Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình."

Như vậy, việc xây dựng của bạn sẽ phải thể hiện rõ xây dựng nhà tạm hay xây dựng nhà ở kiên cố vì trong hồ sơ xin cấp giấy phép mới buộc phải đưa ra vật liệu sử dụng trong hồ sơ xin phép cụ thể trong bản vẽ thiết kế thi công xây dựng.

Còn bạn muốn xây dựng bằng thép tiền chế lắp ráp thì cần phải tìm hiểu rõ quy định tại UBND cấp tỉnh nơi bạn cư trú hiện tại xem có hướng dẫn chỉ đạo về cấp phép xây dựng tại địa phương hay không.

Thưa luật sư, Gia đình tôi có mảnh đất sổ đỏ là 59.4m2 diện tích được phép sử dụng là 85m2 tôi muốn xây dựng nhà ở xung quanh một mặt là đường đi có vỉa hè 3.5m2 một mặt hồ có đường đi dạo 4m2 tôi muốn xd diện tích là 59.4m2 theo sổ đỏ ở tâng trệt. Lên tầng 2 tôi có được phép đua ra đủ diện tích 85m2 không nếu được tôi cần làm thủ tục gì không vinh?

Căn cứ Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng quy định Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ như sau:

2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:

1) Các bộ phận cố định của nhà:

- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..., nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)

Độ vươn ra tối đa Amax (m)

Dưới 7m

0

7¸12

0,9

>12¸15

1,2

>15

1,4

Thưa luật sư, xin hỏi: Ngày 1 tháng 7 năm 2007 tôi là người vn định cư nước ngoài được mời. Về làm việc thời hạn 3 năm tôi có mua một ngôi nhà nhờ em minh đứng tên hộ vì làm ăn thua lỗ em tôi bán ngôi nhà đó, tôi phải làm sao ? Xin cảm ơn luật sư

Trong trường hợp này của bạn, bạn có nhờ em mình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì dựa theo thực tế em bạn là người sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó nên bạn muốn đòi lại mảnh đất đó trừ khi có giấy tờ thỏa thuận giữa hai anh em về việc đứng nhờ.

Thưa luật sư, xin hỏi: Trong giấy Quyền sở hữu nhà tôi có ghi là Sàn gác gỗ, Nay toi muốn thay sàn gổ bằng tấm ceamboard 3d và lót gỗ nhân tạo lên trên ( không đúc giả) thì có vi phạm luật xây dựng không? Xin cám ơn!

Trong trường hợp này của bạn, bạn ở khu vực đô thị muốn thay đổi sàn thì bạn làm hồ sơ xin phép cải tạo công trình như sau:

Điều 96. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình ( Luật xây dựng năm 2014 )

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Kính gửi Luật Minh Khuê! Hiện nay, công ty em đang san lấp mặt bằng làm đường và chuyên chở đất đến một khu vực khác trong công ty. Vậy công ty em có vi phạm pháp luật không? Văn bản nào quy định vấn đề này.

Với trường hợp san lấp mặt bằng làm đường tại Công ty sẽ không vi phạm pháp luật nếu việc san lấp mặt bằng hay việc xây dựng của công ty đã được cấp phép thì việc chuyên chở đó không vi phạm gì đến quản lý đất đai.

Kính chào luật sư! Tôi vừa mới xây xong ngôi nhà diện tích 4x17m, gôm 1 tâng trệt, 1sân thượng. Tôi có ký hợp đồng xây Dựng với 1 công ty có tư cách pháp nhân, ho Chi chịu trách nhiệm thi công phần thô ngôi nhà, còn phần hoàn thiên tôi mua nguyên vật liệu, ho chịu trách nhiệm lắp đặt. Đến nay tôi đa thanh toán tiền theo hợp đồng nhưng chủ đầu tư gặp kho khăn trong kinh doanh nên tim cách thoái thoát không xuất hóa đơn và ký biên bản nghiêm thu để tôi làm thủ tục hoàn công ngôi nha mà theo tôi được biết phải có những giấy tờ này mới hoàn công được. Xin luật sư tư vấn giúp tôi nên lam thế nào để được hoàn công và nếu cty Xây dựng đó không cung cấp giấy tờ hóa đơn như vậy có pham luật không. Tôi xin chân thành cảm ơn! Trân trọng!

Theo quy định pháp luật xây dựng, bạn muốn hoàn công ngôi nhà thì cần phải có những thủ tục hồ sơ giấy tờ như sau:

- Quyền sử dụng đất

- Giay phép xây dựng

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

- Biên lai thuế hoàn thành nghĩa vụ tài chính về thuế xây dựng

Như vậy, nếu chủ đầu tư không ký hóa đơn hay không nghiệm thu cho bạn thì bạn làm đơn khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê! Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 24/7 gọi: 1900.6162 để nhận được sự hỗ trợ trực tiếp và nhanh nhất. Trân trọng./.

4. Ủy quyền thanh toán trong hợp đồng xây dựng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi xin được tư vấn như sau: Công ty tôi có ký hợp đồng xây dựng với công ty B, đồng thời công ty tôi ký hợp đồng mua bán vật tư với Công ty C. Như vậy Công ty tôi có ủy quyền thanh toán cho công ty B trực tiếp thanh toán cho công ty C được không? Trong các hợp đồng đã ký kết giữa các bên không quy định việc thanh toán ủy quyền này. Nếu được thì mẫu ủy quyền có phải công chứng không?

Xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Long

Ủy quyền thanh toán trong hợp đồng xây dựng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại, gọi số:1900.6162

>> Luật sư trả lời: Ủy quyền nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng?

5. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về Bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng ?

Hợp đồng trong xây dựng là một dạng hợp đồng hết sức phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố kỹ thuật, chất lượng, tiến độ...Hiện nay, trên thực tế các tranh chấp này diễn ra hết sức phổ biến. Chúng tôi Xin đưa ra một vụ tranh chấp điển hình trong lĩnh vực xây dựng quốc tế để các bạn làm việc trong cùng lĩnh vực rút ra những kinh nghiệm và bài học cho riêng mình.

Các bên:

  • Nguyên đơn: Một ngân hàng Pháp
  • Bị đơn: Một Cty Ma-rốc

Các vấn đề được đề cập:

1.Bảo đảm thực hiện hợp đồng

2. Bảo đảm độc lập

3. Bảo đảm phụ thuộc

4. Giám định kỹ thuật

Tóm tắt vụ việc:

Ngày 20/9/1982 một Cty xây dựng Pháp đã ký hợp đồng với một Cty Ma-rốc theo đó Cty Pháp sẽ xây dựng một khu liên hợp tại Ma- rốc với tổng trị giá công trình là 211.200.000 Frăng Pháp (FF) và 60.264.000 Dirhams. Hợp đồng này có điều khoản chọn trọng tài ICC. Cty xây dựng còn chấp nhận yêu cầu một ngân hàng Pháp phát hành bảo đảm thực hiện hợp đồng với trị giá 20% tổng trị giá hợp đồng. Ngày 9 tháng 11 năm 1982, ngân hàng Pháp, nguyên đơn trong vụ việc này, đã phát hành một thư bảo đảm thực hiện với trị giá tối đa là 54.575.438,16 FF, tức là 20% trị giá hợp đồng. Ngân hàng tuyên bố trong giấy bảo đảm rằng:

"Bằng việc khước từ quyền tranh luận và quyết định của mình, chúng tôi chấp nhận trả toàn bộ hoặc một phần trong khoản tiền nói trên trên cơ sở yêu cầu bằng văn bản của quý Cty (bị đơn), kèm theo một bản báo cáo chuyên môn được lập bởi một chuyên gia của Trung tâm Giám định kỹ thuật quốc tế của Phòng Thương mại quốc tế".
Hai bên thoả thuận với nhau là khoản tiền bảo đảm sẽ giảm xuống tương ứng với tiến độ hoàn thành công trình. Theo văn thư ngày 9/11/1984, mọi tranh chấp liên quan đến việc bảo đảm sẽ được đưa ra ICC.
Năm 1984, giữa nhà thầu Pháp và chủ dự án Ma-rốc đã xảy ra tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng và hai bên đã đưa tranh chấp này ra ICC giải quyết ngày 10/9/1985. Tố tụng trọng tài trong tranh chấp vẫn đang được tiến hành.
Ngày 10/10/1985, Cty Ma-rốc yêu cầu Trung tâm Giám định kỹ thuật quốc tế chỉ định một chuyên gia như yêu cầu trong thư bảo đảm năm 1984 của ngân hàng Pháp. Ngày 12/11/1985, trung tâm đã chỉ định một chuyên gia người Thuỵ Sỹ, và chuyên gia này đã trình báo cáo vào tháng 4/1986 trong đó có nêu rõ phần công việc chưa thực hiện của nhà thầu Pháp tương ứng với khoản bảo đảm thực hiện là khoảng 16.902.000 FF và 13.076.000 Dirhams.
Ngày 21/4/1986, Cty Ma-rốc yêu cầu ngân hàng Pháp trả khoản tiền mà chuyên gia đã ấn định. Ngày 2/5/1986, ngân hàng từ chối trả tiền và ngày 22/5/1986 đã khởi kiện ra trọng tài ICC.
Ngân hàng Pháp lập luận rằng bảo đảm cấp cho Cty Ma-rốc chỉ là một bảo đảm phụ thuộc và do đó nó phụ thuộc vào kết quả của trọng tài trong tranh chấp giữa Cty Pháp và Cty Ma-rốc. Ngân hàng cũng cho rằng ngay cả nếu bảo đảm này là bảo đảm chứng từ chỉ dựa trên yêu cầu duy nhất là báo cáo giám định thì báo cáo này cũng không hợp pháp vì việc lập báo cáo có gian lận. Cuối cùng, nguyên đơn cho rằng do có các khó khăn trong việc giải thích báo cáo, bảo đảm này không thể được tự động thanh toán.
Phía Cty Ma-rốc lại lập luận rằng báo cáo đã được lập theo đúng qui định và đáp ứng được các yêu cầu nêu trong thư bảo đảm, và rằng thư bảo đảm có giá trị độc lập. Cty này cũng kiện lại đòi được thanh toán khoản tiền mà chuyên gia đã ấn định(16.902.000 FF và khoản tiền tương đương với FF của 13.076.000 Dirhams), tiền lãi trên khoản tiền đó, phí trọng tài và phí cho báo cáo giám định và 1.500.000 FF để bù đắp cho các thiệt hại kinh tế đã phải gánh chịu.
Phán quyết của trọng tài:
A. Về khiếu kiện chính:
1. Bảo đảm độc lập hay bảo đảm phụ thuộc?
Các thuật ngữ dùng trong thư bảo đảm không rõ ràng. Thực tế, một mặt Ngân hàng sử dụng các từ như bảo đảm thực hiện đúng của Ngân hàng, bảo đảm liên đới, và khước từ quyền tranh luận và quyết định là đặc trưng của bảo đảm phụ thuộc. Mặt khác, Ngân hàng lại hứa sẽ thanh toán "trên cơ sở yêu cầu bằng văn bản của quý Cty (bị đơn), kèm theo một báo cáo của chuyên gia”.
Ngân hàng đưa ra ba điểm mà theo Ngân hàng thì có thể xác định tính chất phụ thuộc của bảo đảm đó. Thứ nhất, Ngân hàng viện dẫn rằng Ngân hàng đã hứa sẽ trả "toàn bộ hoặc một phần" khoản tiền nêu trong thư bảo đảm vì việc trả này phụ thuộc vào việc thanh toán khoản tiền chính mà Cty xây dựng có thể phải trả. Thứ hai, trị giá của bảo đảm này sẽ giảm tương ứng với tiến độ hoàn thành công trình. Và thứ ba, Ngân hàng cho rằng sự tồn tại của một điều khoản trọng tài nhằm giải quyết những khó khăn trong việc giải thích và thực hiện bảo đảm cho thấy bản thân bảo đảm đó không thể thực hiện tự động được.
Tuy nhiên, theo Uỷ ban Trọng tài ba khía cạnh này không đủ để xác định tính phụ thuộc hay tính độc lập của bảo đảm. Về điểm thứ nhất, hứa trả toàn bộ hay một phần là xuất phát từ thực tế Cty Ma- rốc có thể yêu cầu một khoản tiền nhỏ hơn tổng trị giá khoản bảo đảm. Về điểm thứ hai, việc trị giá bảo đảm giảm tương ứng với tiến độ hoàn thành công việc hoàn toàn không có mối liên hệ gì với tính độc lập hay phụ thuộc của bảo đảm. Về điểm thứ ba, việc đưa một điều khoản trọng tài vào hợp đồng để giải quyết các khó khăn trong việc giải thích hay thực hiện bảo đảm không có nghĩa là bảo đảm đó không độc lập. Ngược lại, nếu như hiệu lực của bảo đảm phụ thuộc vào kết quả trọng tài giữa Cty Ma-rốc và Cty Pháp thì đã không phải quy định cho nó một thủ tục trọng tài thứ hai. Việc trị giá bảo đảm giảm tương ứng với tiến độ hoàn thành công việc cũng đủ để có thể làm phát sinh những khó khăn cần đến Trọng tài.
Mặt khác, có một số thuật ngữ sử dụng trong bảo đảm lại thể hiện tính độc lập của bảo đảm này như hứa trả "trên cơ sở yêu cầu".
Như vậy, trong trường hợp này người ta thấy có sự mâu thuẫn giữa các từ "bảo đảm hoàn thành" và "bảo đảm liên đới" với hứa trả "trên cơ sở yêu cầu". Uỷ ban Trọng tài, do buộc phải lựa chọn giữa các từ ngữ mâu thuẫn này, và lấy làm tiếc là một ngân hàng mà lại để có tình trạng mâu thuẫn như vậy.
Sau khi xem xét, Uỷ ban Trọng tài cho rằng đây là một bảo đảm Ngân hàng dạng chứng từ, độc lập với nghĩa vụ chính và chỉ phụ thuộc vào yêu cầu xuất trình tài liệu. Thực tế, khi từ chối trả tiền vào ngày 2/5/1986, Ngân hàng đã không nêu lý do là các nghĩa vụ của mình phụ thuộc vào kết quả giải quyết tranh chấp giữa Cty Ma- rốc và Cty Pháp mà chỉ khẳng định rằng bảo đảm này "không thể thực hiện được".
Quyết đinh này của Trọng tài căn cứ vào một số chi tiết sau đây:
Nếu đây không phải là một bảo đảm độc lập (tức là Ngân hàng chỉ bị ràng buộc với bảo đảm này sau khi tranh chấp giữa Cty Ma-rốc và Cty xây dựng Pháp đã được giải quyết) thì không thể giải thích tại sao lại có yêu cầu Cty Ma-rốc trình một báo cáo của chuyên gia để được nhận tiền bảo đảm từ phía Ngân hàng. Yêu cầu về bản báo cáo thực chất để tránh các yêu cầu đòi thanh toán bảo đảm vô căn cứ, chứ không đơn thuần chỉ là một bằng chứng "chính xác" về thiệt hại của Cty Ma-rốc mà Ngân hàng lập luận.
Thực tế, sự không rõ ràng trong các thuật ngữ được sử dụng cũng xuất phát từ thực tế đây là một giải pháp thoả hiệp giữa:
Một bảo đảm phụ thuộc theo nghĩa hẹp mà Ngân hàng đã gợi ý trong văn thư đề ngày 10/10/1984; phương thức này đã bị loại bỏ,
Một bảo đảm độc lập theo gợi ý đầu tiên của Cty Ma-rốc; phương thức này cũng bị loại bỏ.
Tuy nhiên, Ngân hàng vẫn tiếp tục sử dụng thuật ngữ bảo đảm phụ thuộc (caution/surety) theo nghĩa thông thường của thuật ngữ này, tức là cùng nghĩa với thuật ngữ bảo đảm (guarantee) theo nghĩa rộng, chứ không phải là theo nghĩa pháp lý đặc trưng của nó. Do đó, Ngân hàng không thể lập luận rằng văn thư ngày 9/11/1984 đã thiết lập một bảo đảm phụ thuộc.
Uỷ ban Trọng tài, cho rằng Ngân hàng trong trường hợp này đã lập một bảo đảm chứng từ cho Cty Ma-rốc hưởng lợi, đã quyết định rằng báo cáo do chuyên gia Thuỵ SĩÁ¤ lập là điều kiện cần và đủ, do chính Ngân hàng đặt ra, để thực hiện bảo đảm.

2.Về vấn đề gian lận hay không đúng quy định trong việc lập báo cáo:

Báo cáo giám định không hề nhằm tạo điều kiện thuận lợi hay thúc đẩy việc giải quyết tranh chấp giữa công ty Ma-rốc và Cty Pháp; báo cáo này là nhằm tránh những yêu cầu trả tiền không có căn cứ của Cty Ma- rốc, thông qua việc nhờ một chuyên gia có thẩm quyền và trung lập xác định trị giá yêu cầu của Cty Ma-rốc đối vớiCty xây dựng Pháp, và dẫn tới việc thanh toán tự động khoản bảo đảm.
Báo cáo này không có mối liên hệ pháp lý với tố tụng trọng tài liên quan đến Cty xây dựng Pháp, bao gồm cả các trọng tài viên và các bên. Chuyên gia đã được chỉ định theo các yêu cầu trong thư bảo đảm và theo các quy tắc về giám định kỹ thuật nêu trong thư đó. Hơn nữa, không chỉ Ngân hàng mà cả Cty xây dựng Pháp đều được thông báo về việc chỉ định chuyên gia đó, chuyên gia này cũng đã đến gặp và nghe họ trình bày, đã đi thăm công trình thực địa và, theo yêu cầu của Cty Pháp, đã đến thăm một nơi khác tương tự. Vì thế trong việc lập báo cáo này không có gì là bất bình thường hay gian lận như đã từng thấy trong các vụ việc có liên quan đến bảo đảm ngân hàng. Vì vậy báo cáo này được chấp nhận.

3. Về vấn đề liệu các khó khăn trong việc giải thích báo cáo có làm cho bảo đảm trở thành không thể thực hiện được hay không:

Đây là lý do chính để Ngân hàng từ chối trả tiền bảo đảm với lập luận rằng những nhận xét của chuyên gia là không chính xác và rằng chuyên gia đã có sai lầm nghiêm trọng trong việc giải thích các điều khoản của hợp đồng, và rằng các kết luận trong báo cáo của chuyên gia chỉ mang tính giả thiết.
Trong vấn đề này cần xem lại những phân tích về bản chất của bảo đảm. Về mặt nguyên tắc, việc trình một báo cáo được lập bởi một chuyên gia được chỉ định theo đúng thoả thuận của các bên phải được coi là đủ để thực thi một bảo đảm của ngân hàng, dĩ nhiên với điều kiện là các kết luận của chuyên gia không trái với các viện dẫn của Cty Ma-rốc. Về mặt hình thức, nếu chuyên gia kết luận là không tồn tại quyền được hoàn trả thì yêu cầu của Cty Ma-rốc cũng không thể được đáp ứng. Ngược lại, sau khi đã nghiên cứu kỹ lưỡng, chuyên gia đã xác định chính xác trị giá các yêu cầu có thể của Cty Ma- rốc, và Cty Ma-rốc đã nêu khoản tiền này trong yêu cầu của mình.
Hơn nữa, kết luận mà chuyên gia đưa ra không phải là các giả thiết; chuyên gia đã phân loại các đánh giá và nhận xét thành ba loại khác nhau và cũng nhấn mạnh rằng các đánh giá của mình có thể thay đổi nếu tình hình thay đổi. Vì vậy, báo cáo của chuyên gia là hoàn toàn rõ ràng và minh bạch, các kết luận trong đó không hề mang tính giả thiết như lập luận của nguyên đơn.
B. Về đơn kiện lại:
Từ các phân tích nêu trên có thể thấy bị đơn, Cty Ma-rốc, có quyền yêu cầu thực hiện bảo đảm và hơn nữa, nguyên đơn, Ngân hàng Pháp, phải bồi thường cho những thiệt hại phát sinh trực tiếp từ việc từ chối không thực hiện bảo đảm. Về vấn đề này, bị đơn đã có căn cứ khi yêu cầu các khoản tiền sau đây ngoài khoản tiền do chuyên gia xác định:
Tiền lãi trên số tiền nêu trên, bắt đầu tính từ ngày có thông báo yêu cầu trả tiền bảo đảm chính thức bằng thư bảo đảm ngày 21/4/1986; tiền lãi này được tính toán theo luật của Pháp với lãi suất 9,5%/năm.
Tiền bồi thường cho những thiệt hại vật chất và hệ quả của cùng nguyên nhân mà bị đơn phải chịu, độc lập với việc trì hoãn thực hiện khoản bảo đảm.
Uỷ ban Trọng tài xác định tổng số tiền thiệt hại phát sinh là 1.300.000 FF.
Bị đơn không có cơ sở để yêu cầu nguyên đơn thanh toán các chi phí cho báo cáo giám định bởi chính Cty phải chịu chi phí này nếu Cty muốn được trả bảo hiểm.
Về phí trọng tài (phí hành chính cho ICC và thù lao cho các trọng tài viên), Uỷ ban Trọng tài xác định các chi phí này sẽ được thanh toán theo tỷ lệ sau đây:
Ngân hàng Pháp, nguyên đơn chịu 3/4

Công ty Ma-rốc, bị đơn chịu 1/4.

Công ty luật Minh Khuê (biên tập)

6. Hỏi về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng của bên Thầu chính ?

Bên em nhận lại phần nhân công của bên thầu chính, vừa mới làm xong coppha móng thì bên thầu chính yêu cầu tạm dừng. Vài ngày sau thì thầu chính thông báo dừng thi công hẳn mà không đưa ra được lí do chính đáng. Theo hợp đồng thì phải đền bù 10% tổng hợp đồng. Nhưng thầu chính không chịu đền bù mà chỉ đưa có 30 triệu gọi là hổ trợ.

Bên em kí hợp đồng với nhau đều là tư cách cá nhân. Vậy khi khởi kiện thì có đầy đủ tính pháp lý không ạ. Cần thủ tục và chi phí khởi kiện thế nào ạ ?

Xin cảm ơn.

- Nguyễn Hải Đăng