Chung cư bị tháo dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ phải giải quyết ra sao?

1. Kiến nghị tháo dỡ chung cư cũ khi có 50% cư dân đồng ý

Theo quy định, với chung cư nguy hiểm, cư dân có 3 tháng lựa chọn nhà đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chung cư hư hỏng nặng có thời hạn một năm. Quá thời gian này, cư dân chưa làm xong, nhà nước có trách nhiệm phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để xây mới.

Tuy nhiên, trên thực tế khi hết thời gian cho phép, ở nhiều chung cư người dân không thỏa thuận được phương án. Một số trường hợp đạt đồng thuận nhưng sau đó lại đề nghị thay đổi từ nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại. Điều này gây ra khó khăn cho cả hai phía, nhất là chủ đầu tư phải chuẩn bị tiền mặt để bồi thường, chi phí tạm cư, xây quỹ nhà tái định cư...

Để gỡ vướng mắc nói trên, Bộ Xây dựng bổ sung vào dự thảo phương án bồi thường đối với trường hợp xây chung cư hư hỏng nặng do nhà nước đầu tư. Việc bồi thường vẫn thực hiện bằng tiền hoặc căn hộ, nhưng bổ sung quy định nhà nước sẽ cưỡng chế khi có từ 50% cư dân đồng thuận phương án. Chủ sở hữu căn hộ khi bị cưỡng chế được bồi thường bằng tiền với mức giá trung bình của các chủ căn hộ đã chấp thuận.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng bổ sung quy định về tỉ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư có kết luận kiểm định cấp C (cấp nguy hiểm cục bộ) là 80%. Đây là tỉ lệ đồng thuận để chọn chủ đầu tư, chứ không phải để tháo dỡ chung cư.

Quý khách có thể tham khảo thêm bài viết: Hội nghị nhà chung cư lần đầu, thường niên được tổ chức như thế nào? 

2. Giải quyết quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư bị tháo dỡ

Chủ sở hữu nhà chung cư có thể là cá nhân, tổ chức đã được cấp hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thuộc diện nhà chung cư, là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 69/2021/NĐ-CP thì chủ sở hữu nhà chung cư sẽ có các quyền sau khi nhà chung cư thuộc diễn phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

- Chủ sở hữu sẽ được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định

- Chủ sở hữu sẽ được hưởng hỗ trợ tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường nếu có

- Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp GIấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư

- Chủ sở hữu nhà chung cư còn được quyền tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định 

- Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được mua nhà ở bố trí tạm thời trong trường hợp nhà ở này thuộc diện được bán nếu chủ sơ hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư

- Chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này)

- Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật

- Và còn được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.

3. Một số đề xuất về quy định phá dỡ nhà chung cư

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định nhà chung cư là tòa nhà độc lập (block) có một hoặc một số đơn nguyên được xác định theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch. Theo đó, nhà chung cư là nhà từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Trong một số trường hợp cụ thể, nhà ở chung cư sẽ bị tháo dỡ để đảm bảo an toàn, quyền và lợi ích cho những chủ sở hữu nhà chung cư

Khi chung cư được cơ quan kiểm định chất lượng xác định không còn đảm bảo thì xem như chấm dứt quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu. Vấn đề là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bổ sung quy định những vấn đề sau khi chung cư bị phá dỡ.

Khi phá dỡ chung cư thì cư dân hết quyền sở hữu về nhà ở nhưng họ còn có quyền lợi chung trong quyền sử dụng đất của cả dự án chung cư. Thứ hai, sau khi chung cư bị phá dỡ, nếu đa số cư dân không muốn xây lại chung cư thì sẽ đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất chung cư, quy định phân chia quyền lợi.

Thực tế khi chung cư xuống cấp, buộc phải phá dỡ thì khi đó quyền sở hữu chung cư của các cư dân không còn nhưng không phải chấm dứt vĩnh viễn.

Bất động sản là tài sản lớn của người dân, họ sẽ cân nhắc thời hạn, sở hữu lâu dài họ mới muốn mua. Nếu chỉ có thời hạn mấy chục năm thì người mua sẽ cân nhắc, điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường chung cư, không phù hợp với giải pháp nhà ở cao tầng đô thị hóa. Riêng đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì có thể quy định có thời hạn để giảm chi phí tạo dựng dự án, từ đó kéo giảm giá nhà.

Dự thảo cần đưa ra quy định quyền sở hữu chung cư tương ứng với thời hạn quyền sử dụng đất. Đồng thời, khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được ban hành cùng với dự thảo Luật Đất đai cần có quy định đối với quyền sử dụng đất của chung cư, xem xét quy định chế độ giao đất ở có thời hạn. Khi đó, thời hạn đăng ký quyền sở hữu chung cư sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất. Kèm theo đó là các quy định liên quan về tiền sử dụng đất, giá đất tương ứng với thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý, không thể áp dụng hồi tố đối với các giấy chứng nhận đã cấp trước khi luật mới có hiệu lực. Do đó, các dự án nhà ở thương mại đã đăng ký và được cơ quan nhà nước phê duyệt hoàn toàn không bị ảnh hưởng về quyền sở hữu.

Cần có độ mở về niên hạn sử dụng công trình tùy thuộc vào kỹ thuật xây dựng, chất lượng tòa nhà. Việc hướng tới thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn sử dụng của công trình là đúng đắn nhất, bởi quan trọng nhất là sự an toàn cho cư dân. Để triển khai tái xây dựng chung cư hết hạn cần có cơ chế ngay từ đầu, tránh tình trạng như hiện nay, những chung cư cũ xuống cấp muốn giải tỏa rất khó khăn.

Ở Việt Nam, theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm, cấp 2 là 50-100 năm, cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm... thì niên hạn chung cư cũng nên theo đó.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Chung cư bị tháo dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ phải giải quyết ra sao? do Công ty Luật Minh Khuê biên soạn và muốn gửi đến quý khách mang tính chất tham khảo. Quý khách có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc của quý khách!

Hoặc quý khách có thể liên hệ với Luật sư Công ty Luật Minh Khuê qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin tư vấn sớm nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!