Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định như thế nào?

Trong quá trình sử dụng nhà chung cư, dịch vụ quản lý vận hành giữ vai trò đặc biệt quan trọng, bảo đảm cho công trình được vận hành an toàn, ổn định và duy trì chất lượng sống của cư dân. Từ việc bảo vệ an ninh, vệ sinh môi trường, vận hành thang máy, hệ thống kỹ thuật cho đến chăm sóc cảnh quan, tất cả đều gắn liền với hoạt động của đơn vị quản lý vận hành và được phản ánh thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Tuy nhiên, trên thực tế, giá dịch vụ quản lý vận hành luôn là vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm và đôi khi phát sinh tranh chấp giữa cư dân, ban quản trị và đơn vị quản lý. Xuất phát từ yêu cầu đó, pháp luật về nhà ở theo quy định mới nhất đã đặt ra những nguyên tắc rõ ràng trong việc xác định, thỏa thuận và quản lý giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Các quy định này nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, phù hợp với chất lượng dịch vụ cung cấp, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

1. Phạm vi và cách xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Khoản 2 điều 151 Luật nhà ở 2023 quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thể hiện rõ nguyên tắc tách bạch giữa chi phí quản lý, vận hành chung với các khoản chi phí phát sinh phục vụ nhu cầu riêng của từng chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Theo đó, giá dịch vụ quản lý vận hành chỉ bao gồm các chi phí cần thiết để duy trì hoạt động chung, bảo đảm tòa nhà được quản lý, vận hành an toàn, ổn định và hiệu quả, mà không bao gồm các khoản kinh phí có tính chất độc lập hoặc gắn với quyền, nghĩa vụ riêng của từng chủ thể sử dụng.

Cụ thể, giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì nhà chung cư, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng và nước sinh hoạt, cũng như các khoản chi cho dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc. Bên cạnh đó, thù lao của Ban quản trị nhà chung cư và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng cũng không được tính vào giá dịch vụ quản lý vận hành. Việc loại trừ các khoản chi này nhằm bảo đảm tính minh bạch trong cơ cấu giá, tránh việc gộp chung các khoản chi phí không đồng nhất, từ đó hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng đồng Việt Nam và được tính trên cơ sở mỗi mét vuông diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư. Cách xác định này bảo đảm sự công bằng tương đối giữa các chủ sở hữu, bởi nghĩa vụ tài chính được phân bổ tương ứng với diện tích sử dụng, phản ánh mức độ hưởng thụ dịch vụ quản lý vận hành của từng căn hộ hoặc phần diện tích. Đồng thời, quy định này cũng tạo thuận lợi cho việc thỏa thuận, thu và quản lý phí dịch vụ, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trong thực tiễn.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định như thế nào?

Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là vấn đề cốt lõi nhằm đảm bảo duy trì chất lượng sống, an ninh và kỹ thuật cho tòa nhà. Tùy thuộc vào loại hình sở hữu và mục đích sử dụng, pháp luật quy định các cơ chế thỏa thuận và áp dụng mức giá khác nhau. 

2.1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 

Theo khoản 3 Điều 151 Luật nhà ở 2023, Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

- Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở

Trong giai đoạn này, chủ đầu tư vẫn giữ vai trò trung tâm trong việc tổ chức quản lý vận hành tòa nhà, do đó pháp luật cho phép áp dụng mức giá dịch vụ theo hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin về mức giá dịch vụ ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng áp đặt giá dịch vụ hoặc thay đổi bất lợi cho cư dân khi tòa nhà đi vào sử dụng.

- Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.

Ở giai đoạn này, quyền quyết định mức giá dịch vụ không còn phụ thuộc vào ý chí đơn phương của chủ đầu tư mà được chuyển giao cho cộng đồng cư dân thông qua Hội nghị nhà chung cư. Theo đó, giá dịch vụ được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư, thông qua hình thức biểu quyết dân chủ theo quy định. Cơ chế này thể hiện rõ nguyên tắc tự quản của cư dân, bảo đảm mức giá dịch vụ được xác định phù hợp với chất lượng dịch vụ cung cấp, điều kiện thực tế của tòa nhà và khả năng chi trả của các chủ sở hữu, người sử dụng.

Như vậy, việc phân chia các giai đoạn xác định giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không chỉ phản ánh tiến trình chuyển tiếp về quyền quản lý từ chủ đầu tư sang cư dân mà còn góp phần bảo đảm sự minh bạch, công bằng và ổn định trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư. Đây là cơ sở quan trọng để hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư trong thực tiễn.

2.2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có một chủ sở hữu 

Theo khoản 4 điều 151 Luật nhà ở 2023, Cơ chế xác định giá ở loại hình này tập trung vào quyền tự quyết của chủ sở hữu, trừ trường hợp liên quan đến ngân sách nhà nước.

- Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu tư nhân: việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở, chủ yếu là người thuê, thông qua hợp đồng thuê nhà. Cơ chế này phản ánh rõ nguyên tắc tự do, tự nguyện và bình đẳng trong giao kết hợp đồng dân sự, theo đó các bên có quyền chủ động thỏa thuận mức giá dịch vụ phù hợp với điều kiện thực tế của tòa nhà, chất lượng dịch vụ cung cấp cũng như nhu cầu và khả năng chi trả của người thuê. Pháp luật trong trường hợp này đóng vai trò ghi nhận và bảo vệ sự thỏa thuận hợp pháp của các bên, hạn chế sự can thiệp hành chính, qua đó tạo điều kiện cho thị trường dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư vận hành linh hoạt và hiệu quả.

- Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công: giá dịch vụ quản lý vận hành không được xác lập theo cơ chế thỏa thuận tự do mà phải tuân thủ nghiêm ngặt khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Quy định này xuất phát từ yêu cầu quản lý, sử dụng tài sản nhà nước một cách thống nhất, hiệu quả và tiết kiệm, đồng thời gắn với mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội. Việc áp dụng khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định nhằm kiểm soát chi phí, tránh thất thoát, lãng phí ngân sách và bảo đảm sự công bằng đối với các đối tượng đang sử dụng nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Qua đó, pháp luật thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước trong lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến lợi ích công cộng và chính sách xã hội.

2.3. Xác định giá cho nhà chung cư hỗn hợp

Theo khoản 5 Điều 151 Luật nhà ở 2023, Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành đặt ra yêu cầu phải tách bạch giữa các loại diện tích có công năng sử dụng khác nhau, nhằm bảo đảm sự công bằng, hợp lý trong phân bổ chi phí và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể liên quan. Khác với nhà chung cư thuần để ở, chung cư hỗn hợp vừa phục vụ nhu cầu cư trú vừa phục vụ hoạt động kinh doanh, dịch vụ và các mục đích khác, do đó mức độ khai thác hạ tầng, tần suất sử dụng dịch vụ cũng như lợi ích kinh tế mang lại từ từng loại diện tích là không giống nhau.Cụ thể: 

5. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:

a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động trong khu kinh doanh và của từng vị trí nhà chung cư;

b) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một nhà chung cư.

Như vậy, cơ chế xác định giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thể hiện rõ nguyên tắc phân loại theo công năng sử dụng và mức độ hưởng thụ dịch vụ của từng phần diện tích. Việc cho phép các bên thỏa thuận mức giá, đồng thời có sự linh hoạt trong so sánh với giá dịch vụ áp dụng cho căn hộ, góp phần bảo đảm tính hợp lý, minh bạch trong phân bổ chi phí, hạn chế tranh chấp và tạo điều kiện cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư hỗn hợp được thực hiện hiệu quả và ổn định.

Lưu ý: Đối với nhà chung cư chỉ có mục đích để ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều nêu trên (khoản 6 điều 151 Luật nhà ở 2023) 

3. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

Khoản 7 Điều 151 Luật nhà ở 2023 quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước đối với hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư, đặc biệt trong các trường hợp liên quan đến tài sản công hoặc khi phát sinh tranh chấp về giá dịch vụ. Khung giá dịch vụ được xây dựng không nhằm thay thế hoàn toàn cơ chế thỏa thuận, mà đóng vai trò là công cụ quản lý, định hướng và bảo đảm sự ổn định, minh bạch trong việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành trên địa bàn.

Thứ nhất, khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được áp dụng trực tiếp đối với việc thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc tài sản công trên địa bàn.

Việc áp dụng thống nhất khung giá trong trường hợp này nhằm bảo đảm quản lý, sử dụng tài sản nhà nước một cách hiệu quả, tránh tình trạng thu phí tùy tiện, gây thất thoát ngân sách hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của người đang sử dụng nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Đồng thời, khung giá còn góp phần thực hiện các mục tiêu an sinh xã hội, bảo đảm sự công bằng và hợp lý trong việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành.

Thứ hai, khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư còn có vai trò làm cơ sở để các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ đối với nhà chung cư không thuộc tài sản công hoặc khi phát sinh tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Trong trường hợp các bên không đạt được sự thống nhất về mức giá, khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trở thành căn cứ áp dụng để giải quyết, qua đó hạn chế tranh chấp kéo dài và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Như vậy, việc ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không chỉ là công cụ quản lý đối với nhà chung cư thuộc tài sản công mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng, hỗ trợ quá trình thỏa thuận và giải quyết tranh chấp về giá dịch vụ trong thực tiễn. Quy định này góp phần tăng cường tính minh bạch, ổn định và hiệu quả trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn từng địa phương.

Kết luận 

Quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không chỉ là cơ sở pháp lý để kiểm soát chi phí mà còn là công cụ quan trọng nhằm xây dựng mối quan hệ hài hòa giữa cư dân và đơn vị quản lý vận hành. Khi mức giá được xác định đúng nguyên tắc, phù hợp với thực tế dịch vụ cung cấp và được công khai, minh bạch, các tranh chấp, khiếu nại phát sinh trong quá trình sử dụng nhà chung cư sẽ được hạn chế đáng kể.

Trong bối cảnh số lượng nhà chung cư ngày càng gia tăng, việc tuân thủ đúng quy định pháp luật về giá dịch vụ quản lý vận hành là yếu tố then chốt để bảo đảm môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững. Điều này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng quản lý nhà chung cư mà còn bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân, hướng tới sự ổn định lâu dài trong quản lý và sử dụng nhà ở chung cư theo tinh thần của pháp luật hiện hành.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.